Chętnych na małe powierzchnie nie brakuje

Kawalerki szybko znikają 
z rynku. Ich niska cena przyciąga przede wszystkim inwestorów szukających atrakcyjnej lokaty kapitału.

W ciągu ostatniego roku podaż nowych kawalerek w Warszawie wzrosła z niespełna tysiąca do prawie 1,3 tys., a więc o ok. 30 proc. – wynika z szacunków serwisu RynekPierwotny.pl.

– To efekt dobrej koniunktury. Deweloperzy więcej sprzedają, więc zaczęli budować jeszcze więcej. Poza tym wciąż na rynku pierwotnym widzimy popyt inwestycyjny, czyli zakupy za gotówkę. A inwestorzy chętnie kupują małe lokale, takie jak kawalerki. Deweloperzy czynią zatem starania, by takich propozycji nie zabrakło w ich ofercie – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Gdzie są małe „M"

Największy wybór kawalerek od deweloperów jest dziś w Warszawie na Bemowie, Białołęce, Pradze-Południe, Woli, a także we Włochach. Biorąc pod uwagę obecną koniunkturę na stołecznym rynku mieszkaniowym, raczej trudno liczyć na spadki cen w tym segmencie.

– Ofertowe ceny warszawskich kawalerek powoli, czyli średnio 2–3 proc. rocznie, idą w górę. Rosną mimo ich większej podaży. Taka sytuacja utrzyma się zapewne dłuższy czas, dlatego najmniejsze i najtańsze nominalnie mieszkania mogą dalej drożeć. Jednak w umiarkowanym tempie – prognozuje Jarosław Jędrzyński.

Jak zauważa Waldemar Oleksiak, ekspert Emmersona Realty, kawalerki od deweloperów są bardzo chętnie kupowane zarówno na normalnych zasadach, jak i ze wsparciem programu „Mieszkanie dla młodych".

Ponadto popyt na jednopokojowe „M" kreują w znacznym stopniu studenci, a raczej ich rodzice, którzy zamiast płacić za wynajem lokum, wolą kupić na potrzeby dziecka mieszkanie, nawet na kredyt

– Jeśli do wzięcia są większe lokale, liczące 30 mkw., mile widziana jest opcja wydzielenia dodatkowego pomieszczenia na sypialnię. Optymalna powierzchnia kawalerki to dziś ok. 25 mkw. – mówi Waldemar Oleksiak.

Ważna jest także jak najniższa cena całkowita. Istotnym kryterium pozostaje oczywiście lokalizacja. Raczej trudno liczyć na nową kawalerkę w centrum, gdzie dominują inwestycje apartamentowe. – Dlatego przy gorszej lokalizacji konieczna jest dobra komunikacja z centrum, najlepiej położenie przy stacji metra – opowiada Waldemar Oleksiak.

Podkreśla, że deweloperzy elastycznie zareagowali na sytuację rynkową, zmieniając strukturę oferowanych mieszkań na korzyść mniejszych lokali, w tym kawalerek.

– Jednak raczej nie będą one dominowały w ofercie, choć z pewnością jest ich więcej niż w czasach boomu sprzed lat. Jednocześnie deweloperzy nie mają problemów ze zbyciem większych mieszkań, których jest mniej w obecnej zmodyfikowanej ofercie – mówi ekspert Emmersona.

Dodaje, że w jednej z inwestycji bez problemu już we wczesnej fazie sprzedano mieszkania czteropokojowe o powierzchni ok. 80 mkw. A zazwyczaj lokale największe sprzedawane były najdłużej.

Z danych serwisu RynekPierwotny.pl, wynika, że odsetek kawalerek w całkowitej ofercie deweloperskiej nieznacznie wzrósł w ciągu roku, a dziś wynosi tylko 7,5 proc. – Rosnącej podaży kawalerek towarzyszył bowiem wzrost oferty pozostałych lokali 
– zauważa Jędrzyński.

Ile zarobi inwestor

W dzisiejszych realiach najem warszawskich kawalerek przynosi roczne stopy zwrotu w granicach 3,5–5 proc.

– Najlepszy średni rezultat inwestor osiągnie, jeśli ma więcej niż jedną kawalerkę. Zwrot kapitału może ułatwić również krótkoterminowy najem, który ostatnio intensywnie się rozwija – uważa Waldemar Oleksiak.

Według Bartosza Turka, analityka z Lion's Banku, im mniejsze mieszkanie, tym wyższa rentowność jego wynajmu.

– Jednak wadą tworzenia portfela inwestycyjnego na bazie kawalerek jest rozdrobnienie, które powoduje, że zarządzanie takim portfelem staje się czasochłonne. Właściciel musi bowiem poświęcić czas na ogłaszanie oferty, wybór najemców, monitorowanie płatności, kontrole, reagowanie na awarie, mniejsze i większe remonty – wylicza Bartosz Turek.

Potencjalnym inwestorom sugeruje, by zwrócili uwagę na dzielnice, w których najemcy najczęściej szukają lokum. W Warszawie będą to przede wszystkim Śródmieście i Mokotów, a także lokalizacje sąsiadujące z podziemną kolejką.