Mieszkania na wynajem

Coraz więcej inwestorów chce lokować kapitał 
w lokalach przeznaczonych do wynajmu.

Od niedawna na rynku działa Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jest komercyjnym projektem Banku Gospodarstwa Krajowego. BGK powołał dwie spółki: BGK Nieruchomości oraz TFI BGK w celu kupna lub budowy bloków i wynajmu mieszkań.

– Inicjatywa ta jest realizowana całkowicie na zasadach rynkowych na podstawie ustawy o funduszach inwestycyjnych. Naszym celem nie jest dostarczenie alternatywy dla mieszkań socjalnych czy komunalnych, ale poprawienie mobilności zawodowej Polaków – tłumaczyła Anna Czyż, rzecznik prasowy BGK. – Bank – jako inwestor – chce także zachęcić inne podmioty do wejścia w sektor nieruchomości na wynajem. Dzięki temu Polska, mając obecnie 4–procentowy rynek mieszkań na wynajem, będzie miała szansę dogonić Europę, w której średnia wynosi 17 procent.

W 2014 r. Fundusz BGK kupił 124 lokale na wynajem w Poznaniu przy ul. Saperskiej, od firmy Wechta. Część z nich została wynajęta. Kilka tygodni temu Fundusz ogłosił, że stał się właścicielem budynku z 134 mieszkaniami na osiedlu firmy PB Górski w Gdańsku–Wrzeszczu. Zakończenie prac budowlanych i wykończeniowych zaplanowane jest na koniec 2015 roku, a udostępnienie mieszkań najemcom – w pierwszym kwartale 2016 roku. Stawki najmu na razie nie zostały podane. Z analiz Funduszu wynika, że koszty wynajmu mieszkania obowiązujące w tej lokalizacji wynoszą  obecnie ok. 42–45 złotych za mkw. miesięcznie.

– Fundusz Mieszkań na Wynajem jest właścicielem instytucjonalnym, oferującym najemcom liczne korzyści, a najważniejszą z nich wcale nie jest cena. Nasze przewagi to m.in. możliwość podpisania długoterminowej umowy, gwarancja niezmienności czynszu w trakcie trwania umowy, możliwość zameldowania się w wynajętym mieszkaniu, pewność, że właściciel będzie dbał o porządek i spokój na terenie całej nieruchomości oraz wsparcie realizowane przez Centrum Obsługi Klienta w kwestiach związanych z obsługą mieszkania – tłumaczy Adam Świrski, wiceprezes zarządu BGK, przewodniczący rady nadzorczej BGK Nieruchomości SA.

Obecnie BGK Nieruchomości pracuje nad kolejnymi projektami dotyczącymi zakupu nieruchomości zlokalizowanych w największych aglomeracjach: warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, wrocławskiej, łódzkiej, poznańskiej i śląskiej.Projekty te dotyczą kupna budynków z terminem oddania do użytkowania w latach 2015–2017.

Najemcy z wyboru

Z raportu firm doradczych Reas i PwC wynika, że popyt na lokale czynszowe w Polsce rośnie, wspierany czynnikami demograficznymi i ekonomicznymi.

Równocześnie brakuje mieszkań czynszowych o dobrej relacji jakości do ceny. Fundusze inwestycyjne mają już na polskim rynku pewne doświadczenie w inwestowaniu w portfele mieszkań na wynajem, choć w wielu przypadkach podejmowane przez nie decyzje dotyczące doboru produktu i momentu inwestycji były nietrafione.

Doradcy z Reasa podkreślają, że sytuacja rynkowa jest korzystna dla inwestycji w mieszkania czynszowe. Deweloperzy będą zainteresowani sprzedażą zarówno pakietów mieszkań, jak i całych budynków. Dotyczy to zwłaszcza tych firm, które posiadają duże banki terenów inwestycyjnych. Na razie sprzedaż nowych mieszkań jest wyjątkowo dobra, ale konkurencja wśród firm coraz większa. A to spowoduje, że będą bardziej otwarte na inwestorów.

Najnowsze dane GUS już po raz kolejny pokazują dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim. – W kwietniu liczba rozpoczętych przez firmy inwestycji była o 35,8 proc. wyższa niż w marcu oraz aż o 84,4 proc. większa niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W jednym miesiącu deweloperzy zaczęli bowiem budowę prawie 9,2 tys. lokali. Jest to najwięcej od trzech lat – podkreśla Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

Z badania Reas wynika, że choć w Polsce dominują mieszkania o charakterze własnościowym, to w ciągu ostatnich lat najem stał się alternatywą dla wielu gospodarstw domowych. Powód? – Zwiększone wymagania przy udzielaniu kredytów hipotecznych, niepewność na rynku pracy oraz słabsze perspektywy wzrostu gospodarczego sprawiły, że rodziny podchodzą ostrożniej do długoterminowego zadłużenia. Typowa do tej pory wśród młodych par i singli strategia nabywania małych mieszkań na okres około pięciu lat, a następnie przeprowadzki do mieszkań większych, stała się rozwiązaniem zbyt kosztownym – twierdzą autorzy badania.

Ich zdaniem potrzeby mieszkaniowe i styl życia także ulegają zasadniczym zmianom na korzyść sektora najmu.

– Młodzi Polacy mają inne podejście do nieruchomości – symboliczna potrzeba posiadania własnego mieszkania zaczyna mieć mniejszą wartość, podczas gdy argumenty mobilności i płynności finansowej zyskują na znaczeniu. Napływ młodych ludzi do Warszawy i innych dużych miast Polski zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania czynszowe, zwłaszcza ze strony studentów i osób poszukujących pracy. Rośnie zatem liczba głosów, w tym także pośród członków rządu, polityków i ekspertów, domagających się wsparcia dla rynku mieszkań czynszowych – czytamy w raporcie Reasa.

– Nie dziwi mnie, że niemieccy inwestorzy instytucjonalni wykazują rosnące zainteresowanie projektami mieszkaniowymi w Polsce. W obliczu malejących szans na inwestowanie w Niemczech,  ekspansja na rynek polski wydaje się być naturalnym krokiem  dla niemieckich funduszy. Jest to też odpowiedni moment w cyklu polskiego rynku nieruchomości. Deweloperzy są chętni, aby odpowiednio dostosować produkt inwestycyjny, dostępna jest także specjalistyczna wiedza właściwa, by wspierać takie inwestycje – komentuje Hans Maltz, ekspert niemieckiego rynku nieruchomości.

Kto wynajmuje i za ile

Zdecydowana większość istniejących i nowo budowanych w Polsce mieszkań należy do prywatnych właścicieli. Zgodnie z oficjalnymi statystykami (spis powszechny 2011 r.), około 10,7 proc. zasobów jest wynajmowane za subsydiowane czynsze, głównie w zasobach komunalnych i socjalnych  (5,7 proc.) lub na podstawie lokatorskiego prawa spółdzielczego (2,1 proc.), a także w zasobach zakładowych (1,2 proc.), Skarbu Państwa (1,2 proc.) i towarzystw budownictwa społecznego (TBS –0,5 proc.).

Pozostała część zasobów jest w większości zajmowana przez właścicieli, ale w pewnej części  wynajmowana na zasadach wolnorynkowych. Oficjalne dane mówią, że ten segment rynku to 2,2 proc. gospodarstw domowych w kraju, ale liczba ta wydaje się co najmniej dwukrotnie niedoszacowana.

Eksperci Reas i PwC zwracają uwagę, że w porównaniu z zarobkami poziom czynszów w Polsce jest stosunkowo wysoki. Najwyższe stawki, ale i zarazem największy wybór lokali jest w Warszawie. Tu miesięczny koszt wynajmu kawalerki o powierzchni 30 mkw. to około 1500 zł, co stanowi około jednej trzeciej przeciętnego wynagrodzenia w stolicy. Średnie czynsze za dwu– i trzypokojowe lokale w Warszawie sięgają odpowiednio 2000 zł i 2900 zł, a średnie miesięczne stawki czynszu przekraczają 46 zł za metr kwadratowy.

Bardzo wysoki poziom czynszów w centrum miasta wyraźnie wpływa na średni poziom w całym mieście, jednak w dzielnicach oddalonych od centrum czynsze mogą być nawet o 40 proc. niższe.

Na nieco mniejszych rynkach, takich jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto, stawki czynszu kształtują się na poziomie  od 30 do 35 zł za metr kwadratowy za miesiąc. Miesięczny czynsz za typowe jednopokojowe mieszkanie wynosi około 1100 zł w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. W Poznaniu stawka czynszu za kawalerkę jest nieco niższa – a za 1100 zł można okazjonalnie znaleźć oferty nawet w ścisłym centrum miasta. Mieszkania w peryferyjnych dzielnicach dostępne są za czynsze niższe niż w dzielnicach centralnych, jednak różnica ta nie jest tak wyraźna, jak w Warszawie i sięga około 20 proc.

Kto będzie poszukiwał lokali

Eksperci przewidują, że szans na rynku najmu mieszkań 
w Polsce  będą poszukiwać głównie trzy grupy inwestorów instytucjonalnych:

- 
Fundusze oportunistyczne – liczą na nieruchomości z problemami. Szukają szczególnych okazji, wynikających z problemów niektórych deweloperów ze sprzedażą mieszkań. Mogą nabywać lokale lub pule mieszkań w wielu różnych inwestycjach. Partnerem dla tych tego rodzaju inwestorów są banki kredytujące deweloperów, gdyż w ostatnim czasie rośnie ich zaangażowanie 
w rozwiązywanie problemów swoich kredytobiorców i, co za tym idzie, chęć wspierania przez banki alternatywnych rozwiązań pozwalających uniknąć niepotrzebnych rezerw i odpisów.

- 
Fundusze budujące portfele lokali na wynajem – inwestor pośredni. Takie fundusze koncentrują swoją działalność na średnioterminowym procesie tworzenia portfela mieszkań w celu późniejszego odsprzedania w całości długoterminowemu inwestorowi lub sprzedaży pojedynczych lokali indywidualnym nabywcom. Angażują się we współpracę z deweloperami mającymi atrakcyjne działki, zlecając im wybudowanie budynków z lokalami na wynajem. Alternatywnym rozwiązaniem może być wzięcie na siebie ryzyka deweloperskiego. W takiej sytuacji inwestor będzie właścicielem działki, inwestycję zaś poprowadzi dla niego wynajęty menedżer projektu. Model biznesowy zakłada najczęściej wyjście się z inwestycji po pięciu–dziesięciu latach działania.

- 
Fundusze długoterminowe oczekują relatywnie niskiego ryzyka. Są wśród nich firmy ubezpieczeniowe oraz fundusze emerytalne, zainteresowane nabywaniem projektów do portfela spełniającego określone warunki:

> inwestycja za minimum 25–30 milionów euro;

> w pełni funkcjonujące i wynajęte duże nieruchomości;

> w pełni wynajęte lokale (lub o ograniczonej liczbie pustostanów);

> 
jasna sytuacja własnościowa – nieakceptowany jest model rozproszonych zasobów, lecz całe budynki o odrębnej własności.

- 
W odróżnieniu od funduszy oportunistycznych, fundusze emerytalne oczekują minimalnego ryzyka i nie angażują się w inwestycje o spekulacyjnym charakterze. Stabilni, długoterminowi najemcy są dla tych inwestorów bardziej cenni niż płacący wyższe czynsze najemcy krótkoterminowi. źródło: Reas i PwC