Słaby biznes pod Warszawą

Choć mieszkania pod Warszawą są nawet o połowę tańsze od tych w stolicy, 
nie budzą większego zainteresowania wśród inwestorów.

Przyczyna braku chętnych jest prosta: opłacalność najmu poza granicami Warszawy jest wyraźnie niższa niż w stolicy.

– Powodów jest kilka: niski popyt wśród najemców, mniejsza płynność, dłuższe okresy, gdy lokum stoi puste, i koszty dojazdów, jeśli inwestor mieszka w stolicy – wylicza Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

Inwestycje poza stolicą mają jednak swoje plusy: koszty wejścia na rynek najmu w miejscowościach podwarszawskich mogą być o ok. 30–50 proc. niższe niż w samej stolicy. Ale i zyski z najmu nie są tak imponujące jak w Warszawie.

– Porównując roczne przychody z najmu do wartości nieruchomości, można obliczyć, że średnia rentowność dla dziesięciu największych podwarszawskich rynków wynosi dla 45-metrowego lokalu zaledwie 6,6 proc. Tymczasem dla całej stolicy sięga 7,9 proc. Oczywiście liczby te są w obu przypadkach zawyżone, bo bazują na stawkach ofertowych, ale dowodzą faktu, że w stolicy można liczyć na wyższą o ok. 15 proc. rentowność w porównaniu z największymi podwarszawskimi miasteczkami – opowiada Bartosz Turek.

Na przykład dwupokojowy lokal w Mińsku Mazowieckim kupiony za 150 tys. zł da się wynająć za 1 tys. zł miesięcznie. To niewiele w porównaniu z Warszawą, bo dwa pokoje zwykle wynajmują się za ponad 2 tys. zł miesięcznie. Ponadto po potrąceniu opłat administracyjnych i innych właścicielowi lokalu w Mińsku Mazowieckim pozostaje na rękę 650 zł miesięcznie. – Liczona w ten sposób rentowność może spaść np. do 4,5 proc. – szacuje Turek. Jego zdaniem inwestorzy przeważnie nie doszacowują kosztów tego biznesu. A do tego trzeba jeszcze dodać mniejszą płynność regionalnych rynków. W takich sytuacjach kluczem wyboru mieszkań oprócz ceny jest dobra komunikacja z Warszawą. – Popularnością cieszyć się więc będą lokalizacje oferujące względnie szybki dojazd do stolicy, np. koleją, czyli Piastów, Pruszków, Ząbki, Wołomin czy Legionowo – zaznacza Marcin Jańczuk.

Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości również zauważa, że przy niewielkim zainteresowaniu inwestorów lokalizacjami podwarszawskimi wyjątek stanowią takie miejscowości jak Piaseczno czy Pruszków, gdzie w miarę łatwo można wynająć mieszkanie pracownikom okolicznych przedsiębiorstw. Jednak inwestorzy koncentrują się raczej na Warszawie.

Marcin Jańczuk dodaje, że okazje cenowe mogą się cieszyć zainteresowaniem w największych podwarszawskich miasteczkach, jeśli cena wynajmu będzie na tyle atrakcyjna, że zniweluje uciążliwość dojazdów do Warszawy.

– Najemcy wybierają jednak najtańsze lokalizacje w granicach stolicy. Nie zdają sobie sprawy, że dojazd do centrum z podwarszawskiej miejscowości będzie krótszy niż np. z Białołęki – opowiada Marcin Jańczuk.