Ile za mieszkanie z drugiej ręki

Segment lokali z drugiej ręki ożywi się w drugim półroczu. Rewolucji jednak nie będzie.

O stabilizacji i równowadze rynku mieszkaniowego mówi Dorota Pudełko, dyrektor 
z Emmerson Realty.

– Pierwsze półrocze nie przyniosło istotnych zmian w żadnym z segmentów. Przepowiadające zawirowania prognozy okazały się chybione – zauważa dyrektor.

Jej zdaniem nabywcy mieszkań nadal preferują rynek pierwotny. – Pewnym utrudnieniem okazały się regulacje prawne wymagające od kupujących nieruchomości na kredyt 10-proc. wkładu własnego. Nie odbiło się to jednak szerokim echem na rynku – uważa Dorota Pudełko.

Atrakcyjne strefy

Także Sebastian Janicki, wiceprezes Atlanti Nieruchomości, zwraca uwagę na konieczność wniesienia 10-proc. wkładu przy zadłużaniu się na mieszkanie. – Rynek oczekiwał sporych utrudnień. Tymczasem klienci świetnie sobie z tym poradzili i korzystają z kredytów na poziomie nie niższym niż w 2014 roku – zwraca uwagę wiceprezes. – Pierwsze półrocze to także rekordowo niskie stopy procentowe, zarówno dla kredytobiorców złotówkowych, jak i walutowych. Dziś wszyscy płacą mniejsze odsetki niż w zeszłym roku, zatem zdolność kredytowa nowych klientów też jest większa – dodaje.

Janicki zwraca uwagę, że dzięki niskim stopom procentowym i dobrym wskaźnikom makroekonomicznym miało nastąpić ożywienie na rynku wtórnym. – Tymczasem to rynek pierwotny w znacznej mierze przejął klientów. Rynek wtórny wciąż nie może wrócić do łask, a kolejne inwestycje deweloperów pogłębiają ten trend – twierdzi.

Zdaniem Jerzego Sobańskiego, rzecznika Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), rynek wtórny na zmianę koniunktury zawsze reaguje z co najmniej półrocznym opóźnieniem w porównaniu z rynkiem pierwotnym.

– Ten ostatni wynikami sprzedaży zbliża się do najlepszych czasów, wtórny jest w tyle o 30–40 proc. – szacuje Sobański. – Na początku drugiego kwartału pojawiły się pierwsze symptomy ożywienia, zaczęła rosnąć liczba transakcji, a chwilę potem – ceny. Potrzeba dwóch–trzech miesięcy, by móc powiedzieć, czy jest to stałe ożywienie czy chwilowe wahnięcie.

A Dorota Pudełko dopowiada, że większym zainteresowaniem klientów cieszą się nie tylko dobrze, ale i luksusowo wykończone jedno- i dwupokojowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach.

– Takie lokale kupują na wynajem inwestorzy oraz rodzice z klasy średniej szukający prestiżowego mieszkania dla zaczynającego studia albo podejmującego pierwszą pracę dziecka – opowiada dyrektor z Emmersona.

Według niej strefa atrakcyjnych lokalizacji, obejmująca dotychczas rejon centrum i pierwszej linii metra, stopniowo poszerza się o obszar drugiej linii kolejki.

Zdaniem Agnieszki Grotkowskiej, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Śródmieście, trendy na rynku mieszkaniowym w zasadzie się nie zmieniają. – Najbardziej popularne są wciąż lokale dwu- i trzypokojowe. Stanowią 75 proc. naszych tegorocznych transakcji – podaje. – Największym zaskoczeniem była w tym roku decyzja banku szwajcarskiego i huśtawka związana z kursem franka. To spowodowało, że niektórzy właściciele nieruchomości wycofali się ze sprzedaży.

Sebastian Janicki hitem nazywa mieszkania dwupokojowe do 40 mkw., w których można rozpocząć dorosłe życie i które można także szybko wynająć. – Zakup takiego mieszkania wraz z ewentualnym remontem powinien się zamknąć w kwocie nie większej niż 300 tys. zł. Dla takich mieszkań nie ma złych lokalizacji. Dobrze sprzedają się i w centrum, i na przedmieściach - zauważa wiceprezes Atlanti Nieruchomości.

Według Doroty Pudełko w skali całego rynku widać brak gotówki. – Choć część inwestorów preferuje transakcje gotówkowe, to korzystanie z kredytu jest w większości przypadków stałym elementem scenariusza transakcji na rynku nieruchomości – zauważa Dorota Pudełko.

Podkreśla, że transakcje gotówkowe dotyczą z reguły nie tylko nieruchomości sprzedawanych po obniżonych cenach, ale i tych w atrakcyjnych lokalizacjach, a więc droższych.

Drogie i tanie

Z kolei Jerzy Sobański stwierdza, że transakcje gotówkowe przeważają na rynku wtórnym od co najmniej półtora roku. – Był czas, że nawet 90 proc. wszystkich transakcji odbywało się bez udziału kredytu – podkreśla. – Dziś według danych z MLS-WSPON (system wymiany ofert) takich transakcji jest ok. 75–80 proc. To i tak bardzo dużo – w czasie największego boomu transakcje kredytowe stanowiły 98 proc. – przypomina.

Także eksperci Freedom Nieruchomości mówią o dużej liczbie zakupów za gotówkę. – W naszym biurze notujemy 20–30 proc. takich transakcji. Co prawda kredyty mają wyjątkowo niskie oprocentowanie, ale ostre wymogi stawiane przez banki powodują dość dużą selekcję – zwraca uwagę Agnieszka Grotkowska.

W opinii Sebastiana Janickiego wzrost transakcji gotówkowych był jednym z bardziej zaskakujących zjawisk w pierwszym półroczu. – Inwestowanie na giełdzie czy w inne instrumenty finansowe okazało się mniej korzystne niż inwestowanie w nieruchomości. Inwestorzy kupują lokale głównie z myślą o wynajmie. Nikt nie liczy na szybki wzrost wartości – zastrzega.

Drugie półrocze również nie przyniesie rewolucji. – Najbardziej prawdopodobna jest dalsza stabilizacja rynku – prognozuje Dorota Pudełko. Także Agnieszka Grotkowska nie spodziewa się większych zmian. – Zapowiedzi dotyczące wsparcia budownictwa czynszowego i objęcia rynku wtórnego programem „MdM" zostaną zrealizowane raczej w przyszłym roku – ocenia.

Sebastian Janicki w drugiej połowie roku spodziewa się dalszego ożywienia. Ale najwięcej będzie się działo na rynku pierwotnym. – Ożywienie będzie dotyczyło także rynku wtórnego, na którym ceny są coraz bardziej atrakcyjne – zwraca uwagę pośrednik.

 

Opinia

Marta Kosińska | ekspert portalu Szybko.pl

Pierwsze półrocze 2015 roku upłynęło pod znakiem obniżek stóp procentowych i wahań kursu franka szwajcarskiego. Najwięcej emocji wzbudzały propozycje rozwiązań problemu frankowiczów. Wnioskując 
po różnorodności proponowanych scenariuszy oraz tonie komentarzy, można z dużym prawdopodobieństwem przewidywać, że odgórne regulacje nie zostaną wprowadzone.

Trudno ocenić wpływ tej sytuacji na rynek nieruchomości. Najważniejszą rolę odgrywał tu bowiem czynnik psychologiczny i przekaz, że zakup nieruchomości na kredyt był nietrafioną decyzją. I tak już niezbyt wielki popyt 
na mieszkania z rynku wtórnego został w pewien sposób ograniczony rosnącymi obawami przed kredytem.

Na początku roku ceny w ujęciu ogólnym (średnia dla wszystkich miast) jeszcze nieznacznie spadały. Zmiany były jednak bardzo niewielkie, a ich kierunek – różny, w zależności od lokalnych uwarunkowań.

Dziś można mówić o stabilizacji cen. Trudno wskazać typ mieszkań, które cieszą się szczególnym zainteresowaniem. Zauważalnym trendem był wzrost średniej powierzchni kupowanego lokalu.

To efekt wzrostu zdolności kredytowej kupujących, którzy dzięki wyższej kwocie dostępnego kredytu mogli sobie pozwolić na M o kilka metrów większe. W drugiej połowie roku można się spodziewać ożywienia. Będzie to najprawdopodobniej przełom trzeciego i czwartego kwartału.

Wzrost popytu będzie wyprzedzał zmiany, które czekają kredytobiorców w 2016 r., kiedy poziom wkładu własnego wzrośnie 
do 15 proc. Pojawiła się informacja o możliwości rozszerzenia „MdM" na rynek wtórny. Jeśli do tego dojdzie, będzie 
to znaczący bodziec dla wzrostu popytu. —aig