To już koniec mieszkaniowej hossy

Rekordy sprzedaży nowych lokali już za deweloperami. Tymczasem firmy rozpoczęły budowę tak dużej liczby mieszkań jak jeszcze nigdy.

Czarny scenariusz dla deweloperów jest taki: kto nie sprzeda mieszkania lub nawet dziury w ziemi w tym roku, w przyszłym będzie miał trudności ze złowieniem klienta. W kolejnym roku sprzedaż nowych mieszkań będzie dalej słabła.

Patrząc na rozpoczynane dziś jedna za drugą budowy i małą skłonność deweloperów do dawania rabatów czy negocjacji umów, trudno w to uwierzyć. Jednak także z prognozy firmy doradczej Reas można wyciągnąć takie wnioski. Przypomnijmy: w 2014 r. firmy deweloperskie sprzedały w Warszawie 17 tys. nowych mieszkań. Bardzo dużo. Jak jednak prognozuje Reas, w 2015 r. nie będzie już rekordu – może będzie to ok. 16 tys. lokali. A od 2017 r. sprzedaż ma być jeszcze gorsza.

Dlaczego było dobrze...

Kazimierz Kirejczyk, prezes Reasa, przypomina, że bardzo dobre wyniki sprzedaży w 2014 r. zarówno w Warszawie, jak i w innych dużych miastach były efektem kumulacji zakupów dokonywanych przez wiele grup nabywców oraz przesunięć popytu w czasie.

– Z jednej strony zakupów dokonywały osoby wyczekujące w 2013 r. na uruchomienie programu „Mieszkanie dla młodych", z drugiej zaś osoby chcące skorzystać z jak najwyższego kredytu przed zwiększeniem w 2015 r. minimalnego poziomu wkładu własnego – tłumaczy prezes Kirejczyk.

Dodaje, że istotną rolę odegrali również indywidualni nabywcy inwestycyjni, kupujący mieszkania na wynajem. Dodatkowo program „MdM" zachęcał także nabywców do zainteresowania nowymi mieszkaniami, wpływając na zmniejszenie liczby transakcji na rynku wtórnym. W przypadku Warszawy niskie limity i kwoty dopłat w gminach sąsiadujących ze stolicą dodatkowo zachęcały do dokonania zakupu w inwestycjach położonych w granicach miasta.

– Rok 2015 powinien przynieść sprzedaż na poziomie zbliżonym do poprzedniego, głównie dzięki zwiększonej ofercie w wielu różnych segmentach rynku. Wyższe limity cenowe, a także spodziewana w drugim półroczu nowelizacja zasad udzielania dopłat w ramach „MdM", w połączeniu ze zwiększoną podażą mieszkań w cenach pozwalających na skorzystanie z dopłat, powinny sprzyjać dobrej sprzedaży w segmencie mieszkań najtańszych – uważa Kazimierz Kirejczyk.

...czemu będzie gorzej

Na sprzedaż nowych mieszkań wpłyną posłowie. W czwartek przegłosowali zmiany w „MdM". Zdaniem prezesa Reasa wydaje się bardzo prawdopodobne, że dopłaty do kredytów hipotecznych obejmą lokale używane jeszcze w tym roku.

– Realne stanie się więc wyraźne zwiększenie zainteresowania nabywców rynkiem wtórnym, także w miejscowościach poza Warszawą, kosztem rynku pierwotnego. Skala zjawiska będzie zależeć od terminu uchwalenia i planowanego wejścia w życie zmienionych przepisów, a także wysokości wskaźników dla „MdM"od IV kwartału 2015 r. – wyjaśnia prezes Kirejczyk.

Według niego zmiany te nie spowodują jeszcze istotnych przesunięć popytu w 2015 r., ale mogą mieć większy wpływ na rynek w latach 2016–2018.

– Środki alokowane w budżecie były wystarczające na wsparcie rynku pierwotnego, ale z pewnością nie wystarczą i na dopłaty do zakupu nowych mieszkań, i na wsparcie nabywców z rynku wtórnego – podkreśla prezes Kirejczyk. – Trzeba pamiętać, że po dopłaty sięgną wówczas mieszkańcy miast z całej Polski, a nie tylko z ośrodków, w których budują deweloperzy.

Reas prognozuje, że skala sprzedaży nowych mieszkań w latach 2016 i 2017 będzie się zmniejszać, a w 2018 r. program „MdM" będzie już miał niewielkie znaczenie dla rynku pierwotnego.

– Istotnym czynnikiem niepewności, wpływającym na prognozy na najbliższe kilka lat, stała się w ostatnich miesiącach sytuacja polityczna. Nie sposób dziś nawet w przybliżeniu określić polityki mieszkaniowej nowego rządu. Jedna rzecz wydaje się jednak nieprawdopodobna: aby nowy parlament i rząd – jakiekolwiek by one były – zwiększyły skalę wsparcia dla nabywców mieszkań własnościowych w dużych miastach – twierdzi szef Reasa.

Klęska urodzaju

Bartosz Turek, analityk Lion's Banku, podkreśla, że takiej aktywności spółek deweloperskich jak dziś jeszcze nie było.

– Firmy te przez pierwsze pięć miesięcy roku rozpoczęły budowę tak dużej liczby mieszkań, jak nigdy w historii. Nadmierny optymizm deweloperów powinien budzić obawy o to, czy budowane dziś mieszkania łatwo znajdą nabywców – uważa Bartosz Turek.

Najnowsze dane GUS już po raz kolejny pokazują dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim. W maju liczba rozpoczętych przez firmy inwestycji była o 40,7 proc. wyższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W jednym miesiącu deweloperzy zaczęli bowiem budowę prawie 8,3 tys. lokali, co jest jednym z najwyższych wyników miesięcznych w historii.

– O skali optymizmu panującego wśród deweloperów świadczyć może fakt, że w ciągu zaledwie pięciu miesięcy br. rozpoczęli oni budowy prawie 34 tys. mieszkań. To o 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Do tej pory rekordem było 30,7 tys. mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w okresie od stycznia do maja 2008 r. – przypomina czasy boomu przed kryzysem finansowym Bartosz Turek.

On także zwraca uwagę, że najbliższe miesiące mogą przynieść zmiany niekorzystne dla inwestorów. Już dziś prognozy sugerują, że na wyższe stopy procentowe przyjdzie czekać mniej niż rok, a do tego program „MdM" obejmie rynek wtórny.

– Obie te zmiany mogą obniżyć popyt na nowe mieszkania. Deweloperzy już dziś powinni rozważyć ich wpływ na liczbę klientów i odpowiednio dostosować skalę prowadzonych inwestycji – uważa analityk Lion's Banku. Jednocześnie przypomina statystyki: w maju 2015 r. wydano pozwolenia na budowę 16,1 tys. mieszkań, a więc o 23,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Rozpoczęto budowę 16,3 tys. lokali, czyli 19,9 proc. więcej niż rok wcześniej. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła natomiast o 12,2 proc. (do 10 tys.).

Zdaniem ekspertów Reasa deweloperzy będą reagować na zmiany w otoczeniu rynku jak zwykle z opóźnieniem. W efekcie w całym 2015 r. podaż, rozumiana jako liczba nowo wprowadzanych na rynek mieszkań, powinna wzrosnąć rok do roku.

– Natomiast sprzedaż lokali – w przeliczeniu na inwestycję – będzie malała. Oznaczać to będzie presję na obniżenie cen, czyli ukryte obniżki, wprowadzanie promocji, bezpłatnego wykończenia lokali, a nawet miejsc postojowych w cenie mieszkania – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Zwraca uwagę, że wówczas istotne znaczenie mogą odegrać fundusze poszukujące budynków z mieszkaniami na wynajem. Jeśli znacznie zwiększą zakupy, mogą wpłynąć na złagodzenie skutków przewagi podaży nad popytem.

Pieniądze wycofywane z depozytów przez indywidualnych nabywców będą się wyczerpywać. Natomiast dołek w kredytach hipotecznych pogłębi się bez dodatkowego wsparcia.

Z ostatnich danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w kwietniu 2015 r. – w porównaniu z poprzednim rokiem – kredytów mieszkaniowych udzielono mniej o 4,6 proc., na kwotę niższą o 2,7 proc.

 

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Sprzedaż mieszkań idzie dobrze, więc deweloperzy wchodzą na rynek z nowymi projektami. Jest jednak kilka otwartych tematów, które mogą budzić niepokój.

Jednym z nich jest ustawa deweloperska, która ma być tak zmieniona, aby firmy obowiązkowo prowadziły zamknięte rachunki powiernicze. To powoduje, że spółki rozpoczynają jak najwięcej budów przed spodziewanymi zmianami w prawie, aby potencjalny wymóg nie obowiązywał ich projektów.

Jeśli tak by było, część firm mogłaby nie przetrwać. Wtedy ich projekty prawdopodobnie przejmowaliby więksi deweloperzy. Trudno jednak przewidzieć, czy przed wyborami przepisy zostaną zmienione. Kolejną niewiadomą są zmiany w „Mieszkaniu dla młodych". Program, który miał stymulować gospodarkę, miałby wspomagać sprzedaż na rynku wtórnym. 
To zaprzeczenie idei jego powstania.

Dobrze by natomiast było, gdyby nowela „MdM" dała możliwość posiadania własnego lokum przed wystąpieniem o dopłatę do kredytu osobom mającym dwoje dzieci.

Z kredytami też wiąże się pewna niewiadoma. Widać, że klientom zaczyna doskwierać podniesienie obowiązkowego wkładu własnego do 10 proc. Szczególnie jeśli nie mogą liczyć na dopłatę z „MdM".

Ponieważ od przyszłego roku wymóg ten ma wzrosnąć o 5 proc., a za kolejny rok o następne 5 proc., dobrze by było, aby Komisja Nadzoru Finansowego zastanowiła się, czy nie zwolnić procesu podnoszenia tego progu. Podsumowując: popyt na mieszkania jest, podaż także, ale dostęp do finansowania jest coraz trudniejszy.