Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Sprzedający lokale muszą spuścić z tonu

Aneta Gawrońska 13-10-2015, ostatnia aktualizacja 13-10-2015 11:51

Właściciele mieszkań, aby wygrać z deweloperami, 
powinni zadbać o estetykę lokali i iść na ustępstwa cenowe.

71-metrowe mieszkanie przy ul. Lewinowskiej na Targówku właściciel wycenił na 470 tys. zł
źródło: metrohouse
71-metrowe mieszkanie przy ul. Lewinowskiej na Targówku właściciel wycenił na 470 tys. zł

W ocenie Tomasza Rożka, pośrednika z agencji Akces Polska, rynek pierwotny w Warszawie stanowi ogromną konkurencję dla rynku wtórnego. – Nowe mieszkania są przede wszystkim dużo tańsze. To cena sprawia, że kryterium lokalizacji staje się mniej ważne – twierdzi pośrednik.

Na lokalizację osiedli z rynku wtórnego zwraca tymczasem uwagę Edyta Krakowiak, ekspert Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN).

– W centrum i w prestiżowych miejscach dużo większą ofertę ma rynek mieszkań używanych – podkreśla Edyta Krakowiak.

Wyciskanie metrów

Jak jednak mówi pośrednik z Akces Polska, za rynkiem pierwotnym przemawiają także standard budynku, nowoczesna architektura, garaż podziemny. – Klient dostaje nowe mieszkanie, które może wykończyć zgodnie z własnymi upodobaniami i potrzebami – mówi Tomasz Rożek.

Zaletą lokali z rynku wtórnego jest zaś rozwinięta osiedlowa infrastruktura. – Mamy szkoły, przedszkola, sklepy, komunikację, tereny zielone. Na nowych osiedlach tego brakuje. Deweloperzy nie stworzą takich warunków, bo liczy się każdy sprzedany metr, a nie park czy teren dla dzieci – opowiada pośrednik.

Z analiz Akces Polska wynika, że ceny mieszkań w budynkach z wielkiej płyty w Wilanowie czy na Białołęce są bardzo często wyższe od nowych lokali w tej samej lokalizacji.

– Nie ma to nic wspólnego z dostosowaniem oferty do realiów rynku. Wielkopłytowe mieszkanie powinno być tańsze od nowego lokalu co najmniej o 1 tys. zł za mkw. – ocenia Tomasz Rożek.

Jego zdaniem najbardziej konkurencyjne wobec rynku pierwotnego są oferty mieszkań w budynkach z cegły na dobrze zlokalizowanych osiedlach w Śródmieściu, na Starym Mokotowie, Żoliborzu. – Trudno sprzedać czteropokojowe i większe lokale na trzecim czy czwartym piętrze wielkopłytowego bloku bez windy – opowiada.

Także Edyta Krakowiak zwraca uwagę na używane mieszkania o dobrym standardzie w atrakcyjnych lokalizacjach w blokach z cegły. – Mieszkania od deweloperów w tych samych miejscach są dużo droższe. Ze względu na ceny ziemi firmy budują tam lokale o wysokim standardzie – tłumaczy Edyta Krakowiak.

Zauważa też, że klienci lubią wiedzieć, co kupują, a wybierając lokal na rynku pierwotnym, często trzeba się posłużyć wyobraźnią przestrzenną. – Kupując używane mieszkanie, widzimy i lokal, i budynek, wiemy, jakie jest otoczenie i sąsiedztwo – opowiada.

Według pośredniczki rynek wtórny jest też bardziej różnorodny. – Mamy lokale w lepszych i gorszych lokalizacjach, mamy tanie mieszkania o niskim standardzie lub do remontu, mamy drogie, luksusowo wykończone apartamenty – mówi Edyta Krakowiak. – Są mieszkania w kilkuletnich budynkach, w płycie, ramie H. Jest w czym wybierać w zależności od potrzeb i zasobności portfela.

Przedstawicielka WGLiN przyznaje jednocześnie, że rynek wtórny przegrywa pod względem architektury i technologii. – Deweloperzy bardzo dbają o estetykę i jakość budynków. Większość mieszkań ma przemyślany i funkcjonalny rozkład, budynki są energooszczędne – podkreśla. I dodaje, że właściciele używanych mieszkań, aby wygrać z deweloperem, powinni zadbać o estetykę mieszkania i dostosować cenę do sytuacji rynkowej. – Najmniejsze szanse mają mieszkania o niskim standardzie w lokalizacjach, gdzie dużo się buduje – nie ukrywa Edyta Krakowiak. – Klienci wybiorą podobnie wycenione mieszkania od dewelopera.

Waldemar Oleksiak, ekspert Emmerson Realty, komentuje, że zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny mają swoich zwolenników. – Sprzedaż rozkłada się mniej więcej po połowie. Wszystko zależy od preferencji i możliwości finansowych klientów – wyjaśnia. – Jeśli ktoś szuka nowego mieszkania, to większą i tańszą ofertę znajdzie dalej od centrum. Jeżeli ktoś chce kupić gotowy, wykończony i umeblowany lokal, to ofertę znajdzie głównie na rynku wtórnym – wskazuje. Szukający mieszkania z garażem podziemnym większy wybór będą mieć na rynku deweloperskim.

Sprzedaż wzrośnie

– Nowe mieszkania systematycznie zasilają rynek wtórny i mogą stanowić konkurencję dla jeszcze nowszych lokali, oczywiście tych w podobnej lokalizacji i cenie – mówi Waldemar Oleksiak. – Trzeba też pamiętać o gotowych mieszkaniach oferowanych bezpośrednio przez deweloperów oraz o lokalach, które mają być ukończone w ciągu najbliższych  miesięcy.

Według Tomasza Rożka ostatnie tygodnie na rynku wtórnym w Warszawie będą trudne dla sprzedających. – Ceny mieszkań używanych w porównaniu z rynkiem pierwotnym są za wysokie – przekonuje. – Czasem całe duże osiedla nie mają uregulowanych praw do gruntów. Standardem staje się dziś winda, każdy też chciałby mieć garaż – zauważa. Pośrednik zapewnia, że każde mieszkanie można jednak sprzedać. – Jeśli nieruchomość będzie dobrze wyceniona, chętny się znajdzie. Trzeba się tylko pogodzić, że sprzedamy mieszkanie taniej, niż chcieliśmy – podsumowuje Tomasz Rożek.

W opinii Edyty Krakowiak sytuacja na warszawskim rynku wtórnym jest ustabilizowana. – Ceny mieszkań w dobrych lokalizacjach są wysokie, ale stabilne. W gorszych miejscach lokale są tanie i stanowią konkurencję dla rynku pierwotnego – komentuje. – W najbliższym czasie nic się tu nie zmieni. Na rynek wtórny małymi krokami wkracza home staging, czyli upiększanie mieszkania małym kosztem w celu dostosowania go do gustu większości kupujących lub do gustu wybranego docelowego klienta. I ten właśnie trend powinien się rozwijać – ocenia.

Coraz częściej też sprzedający decydują się remont mieszkania przed wystawieniem go do sprzedaży. A jeszcze do niedawna było to traktowane jako zachowanie nieracjonalne. Przedstawicielka WGLiN zauważa też, że na razie nie widać wzrostu zainteresowania rynkiem wtórnym z powodu zmian w „MdM".

– Na to jest za wcześnie. Poza tym z uwagi na niższe limity wyznaczone dla rynku wtórnego w Warszawie (5,2 tys. zł za mkw.) lokali spełniających kryteria programu praktycznie nie ma – mówi Edyta Krakowiak. – Trafiają się jedynie lokale na peryferiach lub w zaniedbanych budynkach – komentuje.

Także Waldemar Oleksiak podkreśla, że przy obecnym limicie w „MdM" warszawski rynek wtórny nie ma w zasadzie nic do zaproponowania.

– Być może znajdziemy jakieś oferty gdzieś na obrzeżach. Program dopłat nie wpływa więc na wzrost sprzedaży w tym segmencie rynku – podkreśla. Dodaje, że ostatnie miesiące roku z reguły oznaczają większą dynamikę sprzedaży. – Wszyscy wrócili z urlopów, wiele osób rozpoczyna pracę lub naukę w nowym miejscu. Koniec roku sprzyja decyzjom o zakupie mieszkania – mówi Oleksiak. – Do wzrostu sprzedaży może się też przyczynić zwiększenie od stycznia 2016 r. wymaganego wkładu własnego z 10 do 15 proc. przy transakcjach kredytowych. Trzeba jednak dodać, że ok. 70 proc. jest realizowanych za gotówkę.

Opinia

Marcin 
Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl

– Mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego nieustannie ze sobą konkurują. Pierwsze kuszą nowością, najnowocześniejszymi technologiami i trendami w budownictwie. Rynek wtórny oferuje zaś często znacznie tańsze lokale, do których można się od razu wprowadzić. Bogaty wybór mieszkań używanych mamy także tam, gdzie brakuje nowych inwestycji albo gdzie ceny nowych mieszkań znacznie przewyższają te na rynku wtórnym.

Planujący sprzedaż mieszkań powinni dokładnie przeanalizować sytuację na rynku – od strony podażowej 
i popytowej. To pozwoli im wystawić lokal z zachęcającą klientów ceną. Wycenę najlepiej oprzeć na ostatnich transakcjach w danej okolicy. Nie warto brać pod uwagę stawek, jakich żądają właściciele podobnych mieszkań od lat czekający na nabywcę.
Sprzedający często zapominają też o tym, że standardy i oczekiwania klientów się zmieniają. Niskie, nieustawne mieszkanie w bloku z lat 50. nie jest już takim hitem, jak 10 czy 20 lat temu.

Dlatego też przy dzisiejszej sporej podaży trafne oszacowanie nieruchomości jest bardzo ważne. Z naszych analiz wynika, że popyt na lokale używane od dłuższego czasu utrzymuje się na podobnym poziomie, z niewielką tendencją wzrostową, typową dla okresu powakacyjnego. Objęcie programem „MdM" rynku wtórnego nie wpłynęło znacząco na warszawski rynek. Obowiązujące ceny nawet z uwzględnieniem rabatów, rzadko pozwalają na uzyskanie dopłat.

-not. aig

Rzeczpospolita

Najczęściej czytane