Drugie życie dla starszych hal

W Warszawie i okolicach nie brakuje pustych magazynów, szczególnie tych starszych. Dawne centra logistyczne zamieniane są w obiekty rekreacyjne.

– Blisko pół miliona metrów kwadratowych hal znajdujących się w Warszawie i jej pobliskich miejscowościach to magazyny klasy B. Są one dobrą alternatywą dla najemców poszukujących niestandardowych rozwiązań – uważa Aleksander Kuźniewski, ekspert z Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych firmy CBRE.

Opowiada, że Warszawa ma największe zaplecze powierzchni klasy B, co wiąże się z historią rozwoju rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce. Na początku lat 90. to właśnie w stolicy oraz okolicznych miejscowościach powstawały pierwsze nowoczesne obiekty magazynowo-produkcyjne. Wpływ na to miała centralna lokalizacja regionu na mapie Polski, relatywnie wysoka siła nabywcza mieszkańców stolicy, wspierająca ekspansję firm handlowych, oraz napływ kapitału zagranicznego do stolicy, która była pierwszym wyborem dla spółek inwestujących na rynku polskim.

– Te pierwsze nowoczesne inwestycje magazynowe z biegiem lat ulegały starzeniu się i wypierane były przez nowsze projekty dopasowane do zmieniających się i rosnących potrzeb najemców – mówi Aleksander Kuźniewski.

Kto je zechce

Klasa B ma jednak swoje zalety. – Najem powierzchni magazynowej tej klasy, pomimo gorszego standardu technicznego budynków, niesie ze sobą wachlarz możliwości. Do największych atutów takich hal należy zaliczyć: dużą elastyczność w zakresie adaptacji przestrzeni do potrzeb najemców, indywidualne podejście właścicieli do oczekiwań klientów oraz akceptację umów krótkoterminowych – wylicza Aleksander Kuźniewski.

Kto z tego korzysta? Jak podaje CBRE, dominującą grupą najemców powierzchni klasy B są przedsiębiorstwa logistyczne i kurierskie – blisko 40 proc. odnotowanego popytu pochodzi z tego sektora. Dużemu zainteresowaniu logistyków i kurierów halami typu B sprzyja możliwość krótkoterminowego najmu oraz dogodne położenie starszych magazynów.

– Wiele z nich jest zlokalizowanych w obrębie granic Warszawy, co zapewnia bliskość odbiorców oraz umożliwia optymalizację czasu i kosztu dostawy przesyłki do klienta – wyjaśnia Aleksander Kuźniewski. – Obserwujemy również znaczny udział najemców z sektora produkcyjnego – 22 proc. Najemcy ci niejednokrotnie oczekują specyficznych dostosowań technicznych, natomiast właściciele obiektów klasy B – dzięki indywidualnemu podejściu do klienta – bardzo często są w stanie zaoferować odpowiednie rozwiązania.

Ekspert dodaje, że do alternatywnych metod wykorzystania przestrzeni magazynowych klasy B należą aranżacje hal na obiekty rekreacyjne, np. ścianki wspinaczkowe, czy powierzchnie wystawiennicze, np. centra sztuki.

Ile to kosztuje

Także Danuta Dzierżak, ekspert Industrial & Logistic w AXI IMMO, podkreśla, że rynek magazynowy w Warszawie jest największym i najstarszym w kraju. Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi obecnie blisko 2,9 mln mkw., z czego tylko 670 tys. mkw. znajduje się w granicach miasta.

– Dziś główne obszary intensywnej działalności deweloperskiej koncentrują się na zachód od granic Warszawy wzdłuż autostrady A2 oraz obwodnicy miasta – opowiada Danuta Dzierżak.

W granicach miasta znajdują się przede wszystkim projekty typu small business units (tzw. SBU) przeznaczone dla firm, dla których obecność w mieście z powodu pracowników i łańcucha dostaw jest niezbędna.

– Tutaj wynajmowane powierzchnie z reguły są mniejsze, często połączone z biurem – mówi ekspertka AXI IMMO. – Wysokie ceny gruntów wpływają na ceny wynajmu. Średnie stawki czynszów w mieście wynoszą od 4–5,5 euro za mkw. i są to jedne z najwyższych stawek w kraju, porównywalne tylko z cenami na rynku krakowskim.

Ale obiekty poza granicami miasta, w promieniu 50–60 km, są znacznie tańsze. Średnie czynsze wynoszą od 2 do 3,2 euro za mkw.

– Naturalny rozwój regionu związany był przed otwarciem autostrady A2 z drogą nr 92 na Poznań, przez Ożarów Mazowiecki i Błonie. Po otwarciu A2 autostrady ciężar inwestycji przeniósł się w okolice Pruszkowa – opowiada Danuta Dzierżak.

Jaka przyszłość

Z analiz AXI IMMO wynika, że ostatni rok pokazał, że coraz większa liczba firm decyduje się na przeniesienie swoich centrów dystrybucyjnych poza granice miasta ze względu na niższe – nawet o połowę w porównaniu z centrum – stawki czynszów, przy zachowaniu efektywności dystrybucji.

– W ostatnim roku popyt w regionie Mazowsza przekroczył ok. 700 tys. mkw., z czego ponad 90 proc. dotyczyła nowych umów, przedłużeń i ekspansji poza granicami miasta – mówi Danuta Dzierżak.

Najwięksi inwestorzy, po okresie przestoju w latach 2013–2014, gdzie nowa podaż w regionie nie przekraczała 40–50 tys. mkw., uruchomili rekordową liczbę inwestycji. W ubiegłym roku oddanych do użytku został ponad 180 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, a w budowie jest ponad 170 tys. z terminem podania do połowy 2016 r.

Nowe projekty w okolicach Janek i węzła Konotopa oraz przy węźle Grodzisk Mazowiecki realizuje Panattoni Europe. Z kolei w Ożarowie Mazowieckim swoją pierwszą inwestycję deweloperską uruchomił Hillwood, a rozbudowuje swoje tamtejsze hale Segro. Z kolei w Teresinie inwestycję dla dużego klienta z branży spożywczej buduje MLP Group.

– Deweloperzy ośmieleni dobrą koniunkturą na rynku i rosnącym popytem w regionie zabezpieczają działki pod kolejne inwestycje. Wszystkie nowe projekty są planowane poza Warszawą – podsumowuje Danuta Dzierżak.

Jej zdaniem dalszy rozwój rynku będzie się koncertował poza granicami Warszawy.

Jan Jakub Zombirt, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w firmie JLL, zwraca uwagę, że rynek magazynowy na Mazowszu rozwija się właśnie przede wszystkim na południe i zachód od stolicy.

– Widzimy umiarkowane zainteresowanie rejonami na północ i wschód od stolicy, co wynika z mniej rozwiniętej infrastruktury transportowej – tłumaczy Jan Jakub Zombirt. – Głównymi najemcami powierzchni magazynowo-przemysłowych w Warszawie i okolicach są operatorzy logistyczni i sieci sklepów. Atrakcyjność tego obszaru jest wypadkową kombinacji takich czynników jak stabilność, centralne położenie – blisko dużego rynku zbytu – oraz rozwijająca się infrastruktura transportowa.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl