W centrach powstają wieże

Patologią jest niekontrolowany rozwój Warszawy i uchwalanie latami kluczowych planów zagospodarowania – mówi Michał Skotnicki.

Rz: Dziesięć lat budowy. Dopiero teraz projekt Złota 44, najwyższego wyłącznie mieszkalnego budynku w Unii, zaczyna dobiegać końca. Warto było w to wchodzić?

Michał skotnicki, prezes BBI Development: Warto. Uratowanie tak spektakularnego zamierzenia inwestycyjnego daje poczucie satysfakcji, a jesteśmy już bardzo blisko jego ukończenia. Wyprzedzamy nawet zakładane tempo sprzedaży. W październiku zakończyliśmy realizację unikalnego piętra rekreacyjnego, w I kwartale 2017 r. pokażemy lobby budynku i wystąpimy o pozwolenie na użytkowanie. Następnie będą trwały prace wykończeniowe w poszczególnych mieszkaniach, ale budynek zacznie już żyć.

Wznowienie wspólnie z naszym partnerem – amerykańskim funduszem Amstar tej budowy to był pierwszy sukces, drugi to pozyskanie niemieckiego funduszu Catella, który nabył 23 proc. mieszkań na najniższych piętrach na długoterminowy najem.

Jesteśmy również zadowoleni z utrzymania większości klientów indywidualnych i tempa pojawiania się nowych.

Funkcje mieszkalne ma mieć też wasza kolejna inwestycja Roma Tower, gdzie partnerem BBI jest archidiecezja warszawska. Skąd przekonanie, że ludzie chcą mieszkać w wieżowcach w centrum Warszawy?

Sukces Złotej pokazuje, że ludzie wracają do centrum, chcą żyć w Śródmieściu i mieć pod ręką jego ofertę kulturalną, rekreacyjną, handlową. Nie zdecydowaliśmy jeszcze, jakie w Romie będą proporcje między mieszkaniami długoterminowego wynajmu i klasycznymi apartamentami. Niewykluczone, że będzie to funkcja mieszana z hotelem, wtedy jako pierwsi zaproponowalibyśmy w Warszawie tzw. hotel serviced apartments.

Działamy w Warszawie 25 lat, czujemy to miasto i to, w jakim kierunku podąża. Zależy nam na jego sukcesie, dlatego wspieramy różne inicjatywy społeczne – m.in. wydajemy książki varsavianistyczne, zabiegaliśmy o powstanie Muzeum Warszawskiej Pragi i walczyliśmy ze skrajnie niekorzystnym dla Warszawy janosikowym.

Jako przedsiębiorcy mamy dobre wyczucie, co pokazuje przykład Konesera. Wszędzie na świecie w centrach powstają budynki wysokie, które zajmują najmniej miejsca. Jeżeli chcemy mieć wielu mieszkańców w centrum Warszawy, to nie możemy ich umieścić w ekstensywnej, niskiej zabudowie. Zresztą w budynkach wysokich teren w przyziemiu może być zajęty przez ogólnodostępne funkcje publiczne.

A czy nie jest po prostu tak, że przy obecnym boomie na biurowce obawialiście się, czy znajdą się chętni na biura w Romie? Stąd pomysł z mieszkaniami?

Oczywiście, konkurencja na rynku biurowym jest duża. Ale stopień atrakcyjności lokalizacji, z którą mamy do czynienia sprawia, że poradzilibyśmy sobie z każdą funkcją, również z biurową. W prawdziwej klasie A nie buduje się aż tak wielu budynków biurowych w tak centralnych lokalizacjach. Natomiast nowa funkcja, którą zamierzamy wprowadzić, to dobre uzupełnienie oferty mieszkań w budynkach zlokalizowanych w ścisłym centrum, również mieszkań na wynajem. Zakładamy, że ten segment będzie rósł szybciej niż cały rynek.

Kiedy ruszy budowa?

Jest znaczący problem z planem zagospodarowania dla tej części Śródmieścia. Z niezrozumiałych dla nas przyczyn jest uchwalany od siedmiu lat, są próby niezgodnego z procedurami planistycznymi jego zablokowania. Wspólnie z archidiecezją warszawską z góry założyliśmy, że będziemy opierać nasze działania wyłącznie na obowiązującym planie miejscowym, a nie na tzw. wuzetkach, czyli decyzjach o warunkach zabudowy. Plan miejscowy jest najbardziej transparentnym sposobem planowania rozwoju przestrzennego w mieście...

Nie lepiej byłoby pójść na skróty?

Doświadczenie i historia wielu projektów wieżowych w Warszawie pokazuje, że można iść na skróty, choć to się nie mieści w głowie – warto by zrobić listę wież, które powstały na podstawie tzw. wuzetek. Niestety, w wymiarze stosowania procedur planistycznych cały czas bliżej nam do Wschodu niż Zachodu.

Zastanawiamy się również, gdzie tu interes publiczny, przecież obok naszej lokalizacji miasto ma działkę wartą około 200 milionów. Bez planu nie da się jej sprzedać, zresztą takie próby mogą być uznane za działania na szkodę majątku publicznego, bo samorząd powinien robić wszystko, by maksymalizować przychody ze sprzedaży swojego majątku. Jednocześnie, bieżący budżet miasta przewidywał, że działka zostanie sprzedana w 2016 r., więc lada moment powstanie budżetowa dziura na ponad 200 milionów.

O co chodzi z tym blokowaniem planu?

Po siedmiu latach procedury uchwalania planu rozpoczęła się nagonka, której twarzą są anarchiści nielegalnie zajmujący jeden ze squotów w centrum. Stawiają zarzuty, że budowa wieżowców jest wbrew ekologii, tymczasem wieżowce to najbardziej ekologiczne budynki, które dziś powstają na świecie. Zresztą wystarczy przypomnieć, że na miejscu Roma Tower była stacja benzynowa.

Padają również argumenty transportowe, równie absurdalne. Budynki wysokie w znakomitej większości są obsługiwane przez transport publiczny, który nigdzie w Warszawie nie jest lepiej rozwinięty niż w okolicy, o której rozmawiamy. Do tego pojawia się wiele argumentów ideologicznych oraz oskarżeń i pomówień, do których w ogóle trudno się odnieść.

Siedem lat to mnóstwo czasu, zmieniają się priorytety, miasto może nie chcieć wieżowców w centrum.

Miasto ma oczywiście prawo do polityki przestrzennej, ale to nikt inny jak miasto zaplanowało na linii Emilii Plater kilkanaście budynków wieżowych, część z nich już stoi, część jest przewidziana w planie placu Defilad. Budynek wieżowy był przewidziany w projekcie planu, gdy blisko sześć lat temu zdecydowaliśmy się realizować z archidiecezją warszawską wspólne przedsięwzięcie – ma to potwierdzenie w oficjalnych dokumentach miejskich. Nasycenie okolicy Chałubińskiego wieżami w oczywisty sposób nawiązuje też do koncepcji „ściany zachodniej", z której zrealizowano poza Dworcem Centralnym dwa doskonałe budynki wieżowe.

Dziś problemem jest to, że mamy do czynienia z przesuwaniem Śródmieścia poza Śródmieście. Albo jest to nieodpowiedzialne chciejstwo, albo jest to motywowane jakąś niejawną grą interesów. Po kolei uchwala plany mające granice kilkaset metrów od Śródmieścia, legitymizując szereg wież, które wcześniej otrzymały decyzje „wz". Plany Żelaznej, Towarowej czy okolic Twardej są istotne, nie negujemy tego. Ale zastanawiamy się, dlaczego nadano im zupełnie inne tempo niż planom śródmiejskim?

Co na to wasz partner – archidiecezja?

Na pewno całkowicie obce jest jej działanie w stylu agresywnego dewelopera. Ale oczywiście ma swoje cele społeczne i charytatywne. I ma prawo do tego, żeby móc efektywnie zagospodarować swoje aktywa. Majątek Kościoła powinien w jak największej skali pracować dla dobra społeczeństwa. A są środowiska, które z jednej strony odmawiają mu prawa do funkcjonowania w jakimkolwiek obrocie gospodarczym, z drugiej oburzają się, gdy jego społeczną misję w nawet symboliczny sposób wspiera państwo. Sprawa Romy to jest chyba najlepszy przykład dla krytyków Kościoła, który rzekomo może sobie wszystko załatwić. A tu wychodzi, że właśnie nie, jest traktowany gorzej niż podmioty komercyjne, może właśnie dlatego, że działa bardzo transparentnie i nieagresywnie.

Co dalej?

Cały czas czekamy na uchwalenie planu. Uważam, że obowiązkiem miasta jest jego dokończenie. To kwestia wiarygodności Warszawy i odpowiedzialności zarówno za przestrzeń miasta, jak i równe reguły gry dla wszystkich. Dziś patologią jest zarówno niekontrolowany rozwój miasta na bazie decyzji o warunkach zabudowy, jak i uchwalanie kluczowych planów latami. —rozmawiał Marcin Piasecki

CV

Michał Skotnicki – prezes BBI Development.

Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz Wydziału Prawa Uniwersytetu François Rabelais w Tours we Francji (studia magisterskie), ze specjalizacją w zakresie prawa cywilnego i handlowego. Ukończył również studia podyplomowe w zakresie prawa handlu międzynarodowego (dyplom Centre de Droit du Commerce International). W latach 1999–2003 r. prowadził zajęcia z zakresu prawa cywilnego w Instytucie Prawa Cywilnego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Od 2001 r. prowadzi projekty deweloperskie.