Z londyńskiego City do warszawskich biur

Monika Anna Dębska-Pastakia, FRICS, prezes firmy Knight Frank.

Rz: Co panią najbardziej zaskoczyło na tegorocznym spotkaniu branży na MIPIM w Cannes?

Monika Anna Dębska-Pastakia, FRICS: Po pierwsze, pogoda i dobry nastrój. Piękne słoneczne dni sprzyjały owocnym spotkaniom i dało się odczuć pozytywne nastawienie wśród inwestorów. Po drugie, liczba uczestników targów. W tym roku w MIPIM uczestniczyło ponad 24 tys. osób, w tym ponad 5 tys. inwestorów.

Wielu z nich optymistycznie patrzy na rynek inwestycyjny, w tym na Polskę. To nastawienie powinno się przełożyć na nowe transakcje na rynku.

Słowem, które było na ustach wszystkich, był Brexit. To szansa dla Europy kontynentalnej? Kto w efekcie może zyskać inwestorów, najemców?

Niewątpliwie hasło Brexit przewijało się przy okazji większości spotkań formalnych i nieformalnych, jakie mieliśmy okazję przeprowadzić. Gros inwestorów uważa Brexit za szansę dla największych rynków biurowych w Europie Zachodniej i Centralnej, do których zalicza się Polska. Stanowi to sporą zmianę w stosunku do nastrojów, jakie przeważały w połowie 2016 r., po referendum, kiedy dominowała niepewność.

Obecnie przedstawiciele największych banków z Londynu intensywnie sprawdzają możliwości przeniesienia części swoich operacji do Warszawy i największych polskich miast regionalnych. Efekt i skala tych działań będzie uzależniona od finalnego kształtu porozumienia Londynu z Brukselą, jednak bez wątpienia Warszawa i Polska ma teraz swoje pięć minut i tylko od nas zależy, czy dobrze je wykorzystamy.

Jest też kilku innych faworytów z Europy, gdzie mogłyby się przenieść z Londynu dwie agencje unijne. Wiemy, że Warszawa również podjęła odpowiednie starania o ich pozyskanie.

Co najbardziej niepokoi dziś inwestorów nieruchomościowych?

Największe makroryzyka, jakie są obecnie analizowane, to m.in. tempo wzrostu stóp procentowych oraz jego potencjalny wpływ na zwroty.

Wszyscy zdają sobie sprawę, że na większości dojrzałych rynków ceny znajdują się na wysokim poziomie i zasadne zdają się pytania o to, na jakim etapie cyklu jesteśmy.

Niezależnie o powyższego ogólne nastroje inwestorów i deweloperów czy też banków są pozytywne, a rzeka pieniędzy nadal płynie szerokim strumieniem do sektora nieruchomości. Niemniej jednak są głosy, które sugerują ostrożność w inwestowaniu na kilku rynkach obarczonych większym ryzykiem niepewności, m.in z tytułu nadpodaży.

Jaki kapitał będzie inwestował w Europie najwięcej – już nie z USA, ale z Chin, RPA?

Kapitał pochodzący z Ameryki Północnej, w tym z USA, jest wciąż bardzo aktywny. Natomiast nowe podmioty pojawiają się na rynku. Azja czy RPA zwiększają swój udział i co chwilę jesteśmy świadkami nowych akwizycji z udziałem tego kapitału.

Trend ten będzie się utrzymywał w przyszłości. Na uwagę zasługuje też fakt, że pojawiają się nowi gracze z kontynentu, którzy poszerzają liczbę krajów, w których będą chcieli inwestować. Warto dodać, że kapitał skandynawski coraz uważniej patrzy na kontynent, w tym na kraje w naszym regionie Europy.

Czego szukają inwestorzy?

Jest to uzależnione od profilu i strategii inwestycyjnej. Polski rynek nieruchomości komercyjnych oferuje bardzo szerokie spektrum możliwości, zaczynając od inwestorów poszukujących bardzo dobrych, stabilnych produktów, za które są oni skłonni płacić wyższe ceny, poprzez nieruchomości starsze, nie w pełni wynajęte czy też w słabszych lokalizacjach. Za takiego typu nieruchomości inwestorzy oczekują dyskonta w odniesieniu co do ceny. Ma to też związek z oczekiwanymi zwrotami z inwestycji, które są dużo wyższe.

Najwięcej chętnych jest na nowoczesne obiekty biurowe zlokalizowane w centrach największych miast, w pełni wynajęte przez silnych najemców, którzy podpisali długie umowy najmu.

W sektorze handlowym inwestorzy poszukują dominujących i bardzo dobrze działających centrów handlowych, przy czym spada na znaczeniu wielkość miasta. Tu inwestorzy są skłonni kupować obiekty w mniejszych miastach, ale powyżej 100 tys. mieszkańców, ale muszą to być centra o najsilniejszej pozycji.

Nieustającym zainteresowaniem cieszą hale magazynowe z długimi umowami najmu.

Czy w Polsce są odpowiednie nieruchomości dla wielkich graczy?

Dziś w Polsce widzimy ograniczoną podaż nieruchomości do nabycia w najlepszych lokalizacjach. Zwiększona aktywność deweloperów we wszystkich sektorach, jaką aktualnie obserwujemy, może częściowo zasypać ten niedostatek.

Nie możemy się jednak wstydzić naszych biurowców, galerii czy magazynów przed inwestorami. Jakość nieruchomości w Polsce stoi na wysokim poziomie, a większość podaży biurowej, handlowej czy magazynowej to nowoczesne obiekty dostarczone na rynek przez ostatnie 10–15 lat.

Jak postrzegają dziś Polskę zagraniczni gracze nieruchomościowi?

Polska jest postrzegana jako największy rynek w naszym regionie Europy i największa gospodarka regionu, która stabilnie rośnie od czasów transformacji. Inwestycje w nieruchomości w Polsce są ciągle atrakcyjne, szczególnie gdy porównujemy stopy zwrotu z Europą Zachodnią. Jednak jest też grupa inwestorów, którzy po wielu latach akwizycji w Polsce, teraz wstrzymali dalsze działania inwestycyjne na naszym rynku. —gb

CV

Monika Anna Dębska-Pastakia – FRICS, partner oraz prezes firmy Knight Frank. Jest dyplomowanym rzeczoznawcą majątkowym, licencjonowanym brokerem, członkiem nadzwyczajnym Royal Institution of Chartered Survyeors (RICS) oraz członkiem Royal Town Planning Institute (RTPI) w Wielkiej Brytanii. Jest też akredytowanym mediatorem RICS w obszarze nieruchomości komercyjnych. Ma 30-letnie doświadczenie w zakresie doradztwa deweloperskiego i finansowego nieruchomości, wycen oraz zarządzania portfelami nieruchomości.