Mordor – na nowe biura, hotele i mieszkania

Na zmianę wizerunku Służewca ma wpływ rosnący rynek mieszkaniowy. Wciąż jest tu wiele terenów inwestycyjnych.

Warszawski Służewiec to wciąż największe zagłębie biurowe w Polsce. 77 biurowców oferuje ponad 1 mln mkw. powierzchni. Dla porównania – na Woli, która staje się nowym centrum biznesowym miasta, jest 38 biurowców o łącznej powierzchni ponad 600 tys. mkw. Czy Służewiec, złośliwie zwany Mordorem, będzie w stanie zatrzymać najemców? Miejsce wielu osobom kojarzy się z morderczą pracą w korporacjach, wyścigiem szczurów i zakorkowanymi ulicami.

Żeby światła nie gasły

– Rozwój tej biznesowej dzielnicy był szybszy niż rozwój infrastruktury transportowej – podkreśla Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills Polska. – Jeszcze kilka lat temu najemcy prosili, by spotkań w tym rejonie stolicy nie umawiać rano, bo nie sposób było tam szybko dojechać. Dziś Służewiec przechodzi metamorfozę. Z dynamicznie rozwijającego się obszaru biurowego staje się miejscem do życia. Powstaje tam coraz więcej mieszkań. Dzielnica już się nie wyludnia, kiedy w biurowcach gasną światła – mówi. Dodaje, że rejon zaczyna przyciągać także deweloperów hotelowych. A właśnie tej nieruchomościowej różnorodności Mordorowi brakowało.

Pierwszy biurowiec – Curtis Plaza – powstał na Służewcu, przy ul. Wołoskiej, 25 lat temu. – Wtedy nikt jeszcze nie przypuszczał, że wokół powstanie największe zagłębie biznesowe w Polsce – mówi Tomasz Buras.

A Wioleta Wojtczak, ekspert Savillsa, dopowiada, że boom na rynku nieruchomości biurowych nadszedł później, osiągając apogeum w latach 2008–2009.

Dziś deweloperzy biurowi są już mniej aktywni. Z analiz Savillsa wynika, że w budowie jest 73,1 tys. mkw. biur. Na Woli zaś, jak podaje firma doradcza JLL, deweloperzy budują 273 tys. mkw. biurowej powierzchni. – Największy powstający na Mokotowie biurowiec to D48 firmy Penta Investments – podaje Savills. Obiekt u zbiegu ul. Domaniewskiej i Postępu zaoferuje ponad 26 tys. mkw. powierzchni.

Największy popyt na biura odnotowano na Służewcu pięć lat temu. – W ciągu 12 miesięcy wynajęto prawie 200 tys. mkw. – podaje Wioleta Wojtczak. Biur na Służewcu jest jednak więcej niż chętnych na nie.

W 2011 roku tzw. współczynnik pustostanów wynosił 6 proc. Na początku 2016 roku pustych powierzchni było już niemal 20 proc. Jak jednak podkreśla Wioleta Wojtczak, wskaźnik ten zaczął się powoli obniżać. Na koniec marca tego roku osiągnął 18,9 proc.

Już nie tylko korporacja

– Pomimo wyzwań, jakim musi stawić czoła ta część Mokotowa, popyt na powierzchnie biurowe na Służewcu utrzymuje się na wysokim poziomie – komentuje przedstawicielka Savillsa.

Nie każdy chce i może wynajmować biura w droższych centralnych rejonach miasta. Na mkw. biura klasy A i B na Służewcu wystarczy 14 euro.

Na zmianę wizerunku Służewca ma wpływ rosnący rynek mieszkaniowy. Wciąż jest tu wiele terenów inwestycyjnych. – Deweloperzy mogą pozwolić sobie na duże, wieloetapowe inwestycje mieszkaniowe – podkreśla Wioleta Wojtczak.

Z analiz firmy redNet wynika, że w 2016 r. na służewiecki rynek trafiło niemal 1050 nowych mieszkań. Na rynku pierwotnym i wtórnym sprzedano w tym czasie 1,6 tys. lokali. W pierwszym kwartale tego roku nabywców znalazły 424 mieszkania (nowe i używane), podczas gdy deweloperzy wprowadzili do oferty 145 lokali.

– Mieszkanie w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca pracy to duża zachęta dla kupujących – komentuje Tomasz Kołodziejczyk, analityk redNet Property Group. Dodaje, że mieszkania dla swoich pracowników kupują też same firmy. – Lokale w tym rejonie Warszawy cieszą się popularnością także wśród inwestorów – zauważa ekspert redNetu.

Dzielnica zaczyna też przyciągać inwestorów budujących hotele. Na razie, jak mówią eksperci Savillsa, miejsce jest hotelowym pustkowiem. – Według firmy Hotel Professionals już w 2002 r. na Służewcu potrzebnych było ok. 500 pokoi hotelowych. Do dzisiaj jednak inwestycje biurowe w tym rejonie nie mają żadnego zaplecza hotelowego – podkreślają eksperci Savillsa. Sytuację zmienią powstające w tym rejonie obiekty, m.in. Holiday Inn Express Mokotów czy Moxy and Residence Inn.

Zmiana wizerunku nie byłaby możliwa bez poprawy infrastruktury transportowej. Remonty dróg pomogą w rywalizacji Służewca z Wolą.

– Już zakończone modernizacje, m.in. dodatkowy tor do zawracania tramwajów przy stacji Metro Wierzbno oraz trwające prace, m.in. poszerzanie ul. Marynarskiej, są szansą na poprawę komfortu dojazdu do okolicznych budynków – mówi Wioleta Wojtczak.

Służewiec stał się już socjologicznym fenomenem. Wytworzyła się lokalna społeczność, wydawany jest „Głos Mordoru". – Poprzez popularyzację określenia Mordor wizerunek Służewca paradoksalnie nieco się ociepla – ocenia Rafał Ferber, założyciel fanpage'a „Mordor na Domaniewskiej". – Jest tu jeszcze dużo do zrobienia, ale fantastyczne jest to, że tak wielkie skupisko ludzi generuje tak dużo pozytywnej energii. I jeszcze więcej sarkastycznego humoru. Nie sądzę, aby jakieś inne miejsce biurowe w Warszawie miało szanse powtórzyć ten fenomen.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl