Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Inwestor zapłaci więcej za użytkowanie

Renata Krupa Dąbrowska 06-09-2017, ostatnia aktualizacja 06-09-2017 00:00

Nowe przepisy zwiększą koszty budowy.

Wchodzą w życie uregulowania, które są niekorzystne dla inwestorów budujących biurowce, hotele, centra handlowe czy logistyczne.
źródło: Fotolia
Wchodzą w życie uregulowania, które są niekorzystne dla inwestorów budujących biurowce, hotele, centra handlowe czy logistyczne.

Firmy nie mogą już zaliczać nakładów poniesionych na budowę dróg i mediów na poczet rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Taką zmianę zawiera nowelizacja ustawa o gospodarce nieruchomościami (DzU z 8 sierpnia 2017 r., poz. 1509), której większość przepisów wchodzi w życie 1 września br.

– Nowe uregulowania są niekorzystne dla dużych inwestorów, budujących biurowce, hotele, centra handlowe czy logistyczne. W ich wypadku koszty budowy dróg czy przyłączy mediów mogą wynieść nawet kilkadziesiąt milionów złotych. Teraz nie mogą ich odliczyć – mówi Łukasz Bernatowicz, radca prawny oraz ekspert Bussines Centre Club.

To niejedyna zła wiadomość dla inwestorów. 24 sierpnia br. Sąd Najwyższy podjął niekorzystną dla nich uchwałę. Dotyczyła ona także zaliczenia nakładów na poczet rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów (sygnatura akt III CZP 33/17).

Nakłady tylko z publicznych pieniędzy

Obecnie nowe przepisy przewidują, że przy rozliczaniu poniesionych nakładów między właścicielem gruntu (gminą, starostwem) a użytkownikiem wieczystym stosuje się definicję „budowy urządzeń infrastruktury technicznej" z art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią chodzi o budowę drogi oraz wybudowanie przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Rozwiązanie to jest niekorzystne dla inwestorów. – Ten sam przepis przewiduje, że chodzi jedynie o urządzenia, które zostały wybudowane za pomocą środków unijnych lub publicznych. Tymczasem firmy budują drogi czy przyłącza za własne, prywatne środki – zwraca uwagę Rafał Dębowski, adwokat.

Okazuje się jednak, że problemy z nakładami są dużo bardziej skomplikowane, niż wydaje się na pierwszy rzut oka. – Inwestor, uzbrajając grunt, podnosi jego wartość. A przecież od tej wartości zależy wysokość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego – wyjaśnia Przemysław Kastyjak, radca prawny i partner w kancelarii Magnusson. – Możliwość zaliczenia wartości nakładów na poczet zaktualizowanej opłaty była przecież po to, by właściciel (gmina lub Skarb Państwa) nie mógł podwyższyć opłaty rocznej w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości był spowodowany inwestycjami użytkownika – tłumaczy mec. Kastyjak.

Będą podwójnie stratni

Zmiany krytykuje również Polski Związek Firm Deweloperskich. – To jakiś absurd. Nie dość, że inwestor z własnej kieszeni musi często dokładać do infrastruktury publicznej, to jeszcze będzie na tym podwójnie stratny – oburza się Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Przecież jest powszechną praktyką, że samorządy wymuszają na budujących centra handlowe czy parki przemysłowe realizację dróg czy instalacji dostarczających media. Potem korzystają z tego wszyscy mieszkańcy, a nie tylko klienci inwestora. Tak było np. w wypadku centrum handlowego Targówek w Warszawie. Spółka, która je wybudowała, musiała wybudować również kładkę nad Trasą Toruńską. Korzystają z niej wszyscy. Teraz już spółka nie mogłaby odliczyć nakładów z tego tytułu – mówi dyrektor Płochocki. Według niego efekt tej zmiany będzie taki, że firmy zaczną żądać od gmin zaangażowania, nawet symbolicznego, publicznych środków tylko po to, by mieć gwarancję, że później odliczą poniesione nakłady na uzbrojenie nieruchomości od rocznej opłaty.

To niejedyny problem z nowymi przepisami. Są one nieprecyzyjne. Nie wynika z nich wprost, czy odliczyć nie wolno wszystkich nakładów, w tym koniecznych, czy też w wypadku tych ostatnich (np. kanalizacji) jest inaczej i po staremu odliczenie przysługuje. – Firmy będą próbowały skorzystać z tej możliwości, co doprowadzi do sporów sądowych. Co ciekawe, nowela miała je wyeliminować. Ale wyszło wręcz odwrotnie – mówi dyrektor Płochocki. Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że zmienione przepisy są niekonstytucyjne, i planuje wnieść skargę do Trybunału Konstytucyjnego.

Sądowe potyczki o duże pieniądze

Jakby tego było mało, zamieszanie wokół nakładów powiększa uchwała Sądu Najwyższego z 24 sierpnia br. Sąd Najwyższy stwierdził, że zwrot nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego nie może nastąpić przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Uchwała była odpowiedzią na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego, który rozstrzygał spór w tej sprawie między inwestorem HGC Gretna Inv., który wybudował hotel Hilton przy ul. Grzybowskiej w Warszawie, a władzami stolicy. Miasto podniosło spółce roczną opłatę do kwoty 1,2 mln zł. Była to pierwsza podwyżka, choć prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w 1990 r. Od tego czasu opłata nie była zmieniana. Inwestor wystąpił o to, by miasto odliczyło od tej opłaty nakłady poniesione na infrastrukturę, czyli kwoty 900 tys zł.

Ratusz na odliczenie kosztów inwestycji od rocznej opłaty rocznej nie wyraził zgody. Sąd Okręgowy w Warszawie rozstrzygnął kwestię na korzyść spółki. Uznał, że może odliczyć wartość poniesionych nakładów przy pierwszej aktualizacji.

Miasto odwołało się do Sądu Apelacyjny w Warszawie, a ten nabrał wątpliwości natury prawnej i zadał pytanie prawne SN, czy przy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste możliwe jest zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej dokonanych przed pierwszą aktualizacją opłaty. A jeśli tak – to czy można je zaliczyć w toku pierwszej aktualizacji? Problemem było jeszcze nowe brzmienie art. 77 po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do sprawy przystąpił rzecznik praw obywatelskich, który uznał, że możliwe jest takie odliczenie przed pierwszą aktualizacją opłaty.

Sąd Najwyższy orzekł zaś, że nie wolno nakładów zaliczyć w wypadku pierwszej aktualizacji. Trzeba zdecydowanie czekać do kolejnej podwyżki. Efekt jest taki, że po zmianie przepisów czekanie do kolejnej podwyżki w większości wypadków nie ma już specjalnie sensu, bo nie wolno odliczyć nakładów poniesionych z prywatnych środków. Traci się więc bezpowrotnie szansę na zrekompensowanie kosztów uzbrojenia działki.

Szansę na skorzystanie z tej możliwości będą miały m.in. te podmioty, które wspomogą samorządy i nakłady nabiorą charakteru publicznego albo w stosunku do których toczy się już obecnie postępowanie.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

"Rzeczpospolita"