Miasta czeka mieszkaniowa rewolucja

Samorządowcy boją się, że stracą kontrolę nad zagospodarowaniem swoich terenów. Wszystko przez specustawę mieszkaniową.

Miasta czeka prawdziwa rewolucja. Rząd pracuje nad projektem specustawy mieszkaniowej, która przewiduje uproszczoną ścieżkę pozyskiwania gruntów w miastach pod inwestycje. Chce też dopłacać do czynszów za mieszkania wynajmowane w ramach rządowego programu Mieszkanie+. Obie propozycje zostały chłodno przyjęte przez środowisko samorządowców.

Grunt na skróty

Chodzi konkretnie o dwa projekty ustawy: „o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących" a także „o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania".

W pierwszym projekcie, czyli w specustawie mieszkaniowej, proponuje się nowe zasady przekwalifikowywania gruntów w miastach pod budownictwo wielorodzinne. Do tego celu ma służyć decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych (dalej jako lokalizacyjna) wydawana przez wojewodę. Dzięki niej będzie można budować na terenach, na których dziś jest to zakazane. W tym m.in. na rolnych.

Rząd proponuje też, by deweloperzy, zanim zaczną starania o decyzję lokalizacyjną, wcześniej otrzymali zgodę władz miasta, na którego terenie planują budowę bloków. Będzie ją wydawała rada miasta albo burmistrz (prezydent miasta na prawach powiatu). Rada będzie właściwym organem w wypadku działek objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a burmistrz (prezydent) w wypadku gruntów, których planami jeszcze nie objęto.

Władze miasta mogą odmówić wydania zgody. Od odmowy nie będzie można się odwołać.

Projekt pozwala starać się o decyzję lokalizacyjną każdemu. Nie trzeba być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu. Planowany budynek nie musi być czysto mieszkaniowy. Mogą znajdować się w nim również usługi czy sklepy. Nie mogą one jednak zajmować więcej niż 20 proc. jego powierzchni.

Wojewoda nie wyda decyzji, jeżeli inwestycja nie będzie spełniała standardów urbanistycznych wymienionych w projekcie ustawy. Musi mieć więc dostęp do drogi publicznej, mediów, a także znajdować się blisko przedszkola, szkoły i przystanku komunikacji miejskiej.

Dopłata do czynszu

Rząd chce również dopłacać do czynszu najemcom nowych mieszkań. Rodzina z dwójką dzieci z czynszem 1500 zł otrzyma nawet 500 zł. W sumie rząd chce na to wydać z budżetu aż miliard zł. Wszystko, by uatrakcyjnić swój sztandarowy program Mieszkanie+.

Dopłatę będzie przysługiwać przez trzy lata. Po tym czasie kwota będzie się stopniowo zmniejszać, a po dziewięciu latach prawo do dopłaty wygaśnie. Osoba samotna otrzyma wsparcie od rządu, jeżeli jej średni miesięczny dochód nie przekroczy 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, czyli 1538 zł. Dla kilkuosobowej rodziny limit ten zwiększa się o 30 proc. na każdą kolejną osobę. W trzyosobowej rodzinie wyniesie więc 120 proc. średniej krajowej, czyli aż 3706 zł.

Rząd chce też, by dopłaty obejmowały mieszkania budowane pod wynajem przez: spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego, spółkę BGK Nieruchomości oraz deweloperów.

Projekt przewiduje również, że za nabór nowych najemców mają odpowiadać gminy. Same też ustalą kryteria doboru, takie jak m.in. liczba dzieci, niepełnosprawność, migracja za pracą etc.

Diabeł tkwi w szczegółach

Obie propozycje są krytykowane zarówno przez samorządy, organizacje pozarządowe, jak i prawników. Ich zdaniem inwestycje mieszkaniowe realizowane na podstawie specustawy mieszkaniowej będą wyjęte spod wymogów ustawy o planowaniu przestrzennym. Samorządy mogą więc stracić kontrolę nad zagospodarowaniem przestrzennym swoich terenów. Zarzuty dotyczą braku przewidywalności przestrzeni. Kupując mieszkanie, nie będzie się miało żadnej gwarancji, że za rok czy dwa nieoczekiwanie za rogiem nie wyrośnie osiedle, które pasuje do okolicy jak pięść do nosa. Po co lokalne władze mają snuć plany na przyszłość, co do koncepcji zagospodarowania przestrzeni miejskiej? Za chwilę dwie, trzy decyzje lokalizacyjne mogą całkowicie zniweczyć te plany.

Natomiast ustawa dotycząca dopłat przede wszystkim krytykowana jest za szastanie publicznymi pieniędzmi. Planowany miliard zł można byłby spożytkować na inne cele.

Opinie

Dominik Gajewski, radca prawny, ekspert Konfederacji Lewiatan

Dostrzegamy potrzebę rozwiązania problemów związanych z inwestycjami mieszkaniowymi. Projekt „specustawy" może wyłączyć jednak stosowanie zasad ogólnych, zawartych w ustawach: prawo budowlane oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w stopniu daleko dalej idącym niż inne „specustawy". Może być szkodliwym rozwiązaniem, jeśli się go nie poprawi w najistotniejszych elementach. Nowe przepisy przewidują możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej w sytuacji, w której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje takich inwestycji lub gdy taka inwestycja jest niezgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada gminy wyraża zgodę lub odmawia zgody w formie uchwały. Jedynym kryterium, jakie rada gminy będzie brała pod uwagę, podejmując decyzję, jest „stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy". Jest to kryterium całkowicie nieostre, pozostawiające nieproporcjonalnie szeroki luz decyzyjny po stronie tego organu gminy. Uchwała rady gminy, wyrażająca zgodę na realizację inwestycji wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, jest niezgodna z art. 94 konstytucji.

Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska

Specustawa mieszkaniowa to fatalna propozycja. Na przygotowanie dobrego miejscowego planu trzeba często poświęcić wiele lat. Pracuje nad nim cały sztab specjalistów. Konsultuje się go również z mieszkańcami. Po wejściu w życie specustawy mieszkaniowej jedną sesją rady będzie może to wszystko przekreślić. Wystarczy, że radni ulegną namowom inwestora i zgodzą się na budowę osiedla wbrew zapisom planu, np. na Żuławach Wiślanych.

Nie ma też żadnej gwarancji, że w trakcie prac nad projektem specustawy nie zostanie wykreślony obowiązek uzyskania zgody rady miasta na lokalizację inwestycji na jej terenie.

A wtedy hulaj dusza, piekła nie ma. Osiedla zaczną wyrastać wszędzie, gdzie się da.

Gdy chodzi o drugą ustawę, dotyczącą dopłat do czynszu, to ewidentnie widać, że jest ona po to, by ratować rządowy program Mieszkanie+, który okazał się klapą. Ten projekt to również prezent dla niektórym deweloperów, którym rząd będzie dopłacać do wybudowanych przez nich mieszkań.