Na swoich stronach spółka Gremi Media Sp. z o.o. wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Inwestorzy biją się o oferty

Aneta Gawrońska 09-01-2017, ostatnia aktualizacja 09-01-2017 11:24

Dwa lata temu, gdy inwestorów było mniej, łatwiej było kupić mieszkanie okazyjnie, a rentowności były wyższe.

Najlepszą pozycję negocjacyjną mają na rynku mieszkań klienci z gotówką.
źródło: materiały prasowe
Najlepszą pozycję negocjacyjną mają na rynku mieszkań klienci z gotówką.

Za okazję na rynku nieruchomości możemy uznać lokale wyceniane 10 proc. poniżej średniej ceny rynkowej – ocenia Łukasz Browarczyk, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości. – Przykładem jest dwupokojowe 40-metrowe mieszkanie z wielkiej płyty na gdańskim Przymorzu oferowane za 160 tys. zł. W nowym budownictwie w pasie nadmorskim okazją będą mieszkania wyceniane poniżej 8 tys. zł za mkw.

Spod sady

Jak mówi Łukasz Browarczyk, okazje znikają w ekspresowym tempie. – To kwestia godzin, a nie dni. Zdarza się, że cena transakcyjna jest wyższa niż ofertowa, bo kupujący się licytują. Na rynku wtórnym o okazje jest coraz trudniej. Inwestorzy często decydują się więc na zakup lokalu od dewelopera, mimo że na odbiór muszą czekać nawet dwa lata.

Pytany, czym się różnią okazje w czasie hossy od tych w czasie kryzysu, ekspert BIG Nieruchomości mówi, że o ile dziś lokale wyceniane poniżej 10 proc. ceny rynkowej znikają w kilka godzin, o tyle w czasach kryzysu tak szybka sprzedaż jest możliwa przy cenie ofertowej niższej o 20–30 proc. – Atrakcyjną cenę na pewno łatwiej wynegocjować w czasie gorszej koniunktury – zwraca uwagę Browarczyk.

Według Łukasza Zbieżka, eksperta agencji NowodworskiEstates, mieszkaniowe okazje bardziej niż od cyklu koniunkturalnego zależą od finansowej sytuacji sprzedającego. – Prawdziwe okazje mogą się więc trafić w każdym czasie – podkreśla Łukasz Zbieżek.

Także Artur Kaźmierczak z Grupy Mzuri mówi, że okazje zdarzają się zawsze, na każdym rynku. – My definiujemy okazję jako inwestycję, która daje zwrot przekraczający pewien określony, inny dla każdego miasta poziom. Uwzględniamy przy tym jedynie stawkę najmu, bez wzrostu wartości mieszkania w czasie – wyjaśnia. – Mieszkania, które pomagamy kupić klientom, dają zwrot rzędu 6–7 proc.

W grudniu firma Mzuri zaoferowała kawalerkę w Krakowie za nieco ponad 100 tys zł. – Dodając koszty remontu, wyposażenia i koszty transakcyjne, inwestycja wyniesie ok. 115–120 tys. zł. Nabywca może liczyć na zwrot rzędu ok. 7–9 proc. rocznie – szacuje Artur Kaźmierczak. Jego zdaniem okazji jest zdecydowanie więcej w czasach kryzysu. – Część inwestorów wpada w panikę i chce sprzedać mieszkanie jak najszybciej – mówi ekspert Mzuri. – Inni, którzy kupowali mieszkania spekulacyjnie, chcą ograniczyć straty. Niebędący inwestorami sprzedający, mieszkający w oferowanych lokalach, obniżają ceny, słysząc o trudnym rynku – opowiada.

O tym, że dla różnych grup inwestorów okazjami mogą być inne nieruchomości – mówi Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl. – Większość bierze pod uwagę cenę, lokalizację i standard lokalu – wskazuje. – Prawdziwe okazje nie trafiają do szerszego obrotu często, a transakcje są zawierane bardzo szybko. Jest wiele osób gotowych zainwestować swój kapitał w każdej chwili.

Jeśli nie mamy dostępu do okazyjnych ofert „spod lady", warto zwracać uwagę, jak mówi Maciej Górka, na propozycje z dopiskiem „pilnie sprzedam". – Za takim komunikatem mogą się kryć na przykład kłopoty finansowe sprzedającego, któremu zależy na szybkiej transakcji – wyjaśnia ekspert Domiporty.pl. – Okazji warto też szukać na licytacjach komorniczych. Dziś w całej Polsce jest prowadzonych kilka tysięcy takich postępowań.

Rośnie konkurencja

Maciej Górka radzi też monitorować serwisy ogłoszeniowe. – Dzięki ustawieniu automatycznych alertów o ogłoszeniach poniżej określonej ceny za mkw., będziemy informowani o nowych ofertach – wyjaśnia. – Jako kryterium przyjmijmy cenę poniżej średniej w danym mieście. W Katowicach na przykład średnia cena ofertowa mkw. dwupokojowych mieszkań z rynku wtórnego to ok. 4,7 tys. zł.

Według Macieja Górki warto się też zainteresować dzielnicami o nieodkrytym potencjale, gdzie ceny są relatywnie niskie. W takim przypadku potrzebna jest wiedza o planowanych inwestycjach.

Okazje trafią się także na rynku pierwotnym. – Obserwując rosnącą w ostatnich czterech latach nadpodaż, spodziewam się, że ten rok będzie początkiem coraz większej rywalizacji między deweloperami, na czym skorzystają inwestorzy – prognozuje Maciej Górka.

Łukasz Zbieżek dodaje, że w walce o okazje w lepszej sytuacji są klienci z gotówką. – Sprzedającemu mieszkanie po zaniżonej cenie zwykle zależy na czasie – wyjaśnia ekspert NowodworskiEstates. Zapewnia, że mądra inwestycja w nieruchomość może przynieść nawet 15– 30 proc. zysku.

Łukasz Browarczyk radzi inwestować w kawalerki i dwa pokoje w lubianych przez najemców miejscach – nad morzem, w centrum lub w bardzo dobrze skomunikowanych ze śródmieściem dzielnicach. – To na pewno będzie bardzo dobry rok dla inwestorów. Zainteresowanie najmem – zarówno krótko-, jak i długoterminowym, stale rośnie – podkreśla.

Według Artura Kaźmierczaka ten rok będzie dobry, ale nie rewelacyjny. – Oczywiście, okazje będą się nadal pojawiać. Sami zaoferujemy inwestorom sto kilkadziesiąt mieszkań w kamienicach, które kupiły spółki Mzuri CFI – mówi. – Na niekorzyść inwestorów będzie przemawiać ich liczebność. Niskie stopy procentowe, zwalniająca gospodarka i obumieranie OFE przekładające się na dryf giełdy, opodatkowanie FIZ i inne czynniki będą nadal sprawiać, że liczba osób poszukujących atrakcyjnie wycenionych mieszkań będzie wciąż duża. Dwa lata temu, gdy inwestorów było wyraźnie mniej, łatwiej było kupić okazyjnie mieszkanie, a rentowności były wyższe.

"Rzeczpospolita"