Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Działki na wagę złota

Grażyna Błaszczak 24-03-2017, ostatnia aktualizacja 24-03-2017 07:59

Firmy bez banku ziemi będą miały kłopoty z rozwojem.

Pola w granicach miast są w wielu przypadkach nie do zabudowy. Inwestorzy liczą, że samorządy to zmienią.
autor: Bartosz Mateńko
źródło: Rzeczpospolita
Pola w granicach miast są w wielu przypadkach nie do zabudowy. Inwestorzy liczą, że samorządy to zmienią.

Chętnych na dobre działki, przygotowane pod zabudowę, nigdy nie brakowało. Ale od kilku miesięcy systematycznie skraca się czas sprzedaży ziemi, jeśli jest ona atrakcyjna dla deweloperów. Nikt już nie bada sytuacji prawnej takiego terenu miesiącami, tylko po wstępnej analizie finalizuje transakcję, by nie ubiegła go konkurencja.

Gotówką za ziemię

– Popyt na działki budowlane w sektorze mieszkaniowym, biurowym i magazynowym znacząco przewyższa podaż – podkreśla Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI Immo. – Dobre wyniki sprzedaży mieszkań oraz duża aktywność inwestycyjna firm w sektorze komercyjnym sprawiają, że deweloperzy dysponują dużymi kwotami, które chcą wydać na działki pod inwestycje czy też na uzupełnienie banków ziemi.

Ekspertka AXI Immo zapewnia, że popyt na działki w każdym z sektorów nieruchomości komercyjnych jest duży, ale mała podaż atrakcyjnych terenów sprawia, że ilość transakcji utrzymuje się na stabilnym poziome.

– Coraz częściej przedmiotem transakcji są grunty zabudowane nieruchomościami do wyburzenia, działki częściowo objęte ochroną konserwatora zabytków lub parcele wymagające dodatkowych nakładów związanych z oczyszczeniem gruntu – mówi Renata Osiecka.

Opowiada, że w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław nawet tereny poprzemysłowe są zagospodarowywane przez sektor mieszkaniowy.

W sektorze magazynowym nowa pula terenów inwestycyjnych jest związana z oddawaniem do użytku kolejnych odcinków dróg ekspresowych i autostrad. – Jednak, zwłaszcza w przypadku nowych lokalizacji, jak Kalisz, Białystok, Kielce, Zielona Góra, problemem jest brak miejscowych planów lub wadliwe plany, które nie uwzględniają budowy dróg dojazdowych czy efektywniejszego wykorzystania terenu – zwraca uwagę Renata Osiecka. Poszukiwane są działki o dużych areałach – powyżej 10 hektarów, pod hale budowane na zamówienie lub parki logistyczne. Problemem jest jednak rozdrobnienie terenów inwestycyjnych.

Zapasy muszą być

Maciej Madejak, ekspert firmy Goodman, ocenia, że jednym z podstawowych wymagań branych pod uwagę przy zakupie działki jest jej status prawny, to, czy ziemia jest wolna od wad oraz czy znajduje się na obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego.

– Ma to istotne znaczenie dla sprawnego przeprowadzenia procesu inwestycyjnego. Goodman, jako inwestor i deweloper powierzchni magazynowych, poszukuje przede wszystkim działek o powierzchni co najmniej kilku hektarów, choć możliwość zakupu większych połaci ziemi także może być atrakcyjna – zapewnia Maciej Madejak. – Chodzi o to, aby nowe centra logistyczne można było sukcesywnie rozbudowywać, w zależności od popytu i zainteresowania klientów.

Banki ziemi posiadane w różnych lokalizacjach są także istotne z punktu widzenia klientów poszukujących lokalizacji dla swoich centrów dystrybucyjnych, które realizowane są w formule BTS (build-to-suit – czyli budowane na zamówienie).

– Do kluczowych elementów, które bierzemy pod uwagę przy wyborze działki, należy jej położenie w pobliżu rozbudowanej sieci transportowej. W przyszłości pozwoli to bowiem klientom na terminową dystrybucję towarów. Istotne są też bliskie połączenia kolejowe, lotnisko, ale również projekty infrastrukturalne na skalę międzynarodową, jak na przykład Głębokowodny Terminal DCT Gdańsk. To tam zawijają przecież statki z Dalekiego Wschodu – mówi Maciej Madejak.

Czego szuka klient

Katarzyna Kotkowska, ekspert z Działu Wycen i Doradztwa firmy Cushman & Wakefield, opowiada, że w przypadku nieruchomości pod zabudowę handlową, zainteresowaniem cieszą się mniejsze miasta regionalne poniżej 200 tysięcy mieszkańców, ale także miejscowości poniżej 50 tysięcy mieszkańców, gdzie dotychczas nie było nowoczesnych obiektów handlowych.

– Powodem jest nasycenie rynku handlowego w ośmiu głównych aglomeracjach, gdzie średni wskaźnik ilości powierzchni na 1000 mieszkańców w segmencie centrów handlowych wynosi ok. 550 mkw. – dodaje Katarzyna Kotkowska.

Opowiada, że na duży popyt na grunty pod biura ma wpływ rozwój regionalnych rynków biurowych – głównie w takich miastach, jak Kraków, Wrocław czy Gdańsk). Ale klienci szukają atrakcyjnych działek nie tylko pod biura, ale również pod hotele.

– Przeżywamy dziś drugą falę rosnącego zainteresowania rynkiem hotelowym i zwiększonej aktywności inwestorów zainteresowanych budową nowych hoteli. Bezpośrednio wpływa to na zwiększony popyt na grunty o tej funkcji, głównie w największych miastach regionalnych. Wśród nich prym wiodą niezmiennie Kraków i Trójmiasto – wymienia Katarzyna Kotkowska.

Czy pola w mieście będą leżały odłogiem w związku z nowym prawem regulującym obrót nimi?

– W Polsce mamy ponad 900 tys. hektarów gruntów sklasyfikowanych jako rolne, ale położonych w granicach administracyjnych miast. Sytuacja ta dotyczy głównie Warszawy, Krakowa i Wrocławia – podaje ekspertka Cushman & Wakefield. – Są to jednocześnie miasta o największej aktywności inwestycyjnej oraz popycie na grunty pod zabudowę. Biorąc to pod uwagę oraz potrzeby zwiększania dochodu samorządów, np. z podatku od nieruchomości, można oczekiwać zaktywizowania się władz lokalnych w celu umożliwienia zagospodarowania najatrakcyjniejszych gruntów – prognozuje Katarzyna Kotkowska.

„60 mln zł za ziemię pod apartamentowiec" >N3

"Rzeczpospolita"