Wielka mieszkaniowa ruina

Co z nieruchomościami do remontu.

Po kilku nowych klientów zainteresowanych zdewastowanymi mieszkaniami zgłasza się każdego miesiąca do Kamila Wrotniaka, doradcy ds. nieruchomości z Łodzi. – Zainteresowanie takimi inwestycjami rośnie w niesamowitym tempie. Klienci poszukują mieszkań w atrakcyjnych cenach, by po remoncie sprzedać je z zyskiem – opowiada Kamil Wrotniak. – Mamy do czynienia ze swego rodzaju boomem i jest to tendencja rosnąca. Na obrocie nieruchomościami w Łodzi zarabia się 15 proc. i to w ciągu trzech miesięcy.

Chcą do blokowisk

Największym zainteresowaniem, jak mówi Kamil Wrotniak, cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe od 35 do 60 mkw. – Niezmiernie ważna jest lokalizacja. Położenie w centrum miasta wcale nie jest traktowane jako atut, przynajmniej w Łodzi – zauważa. – Mieszkania po remoncie kupują zwykle młode małżeństwa, które chcą zamieszkać w zielonej okolicy z pełną infrastrukturą handlowo-usługową. Świetnie sprawdzają się blokowiska z wielkiej płyty, takie jak łódzki Widzew czy Retkinia. Po przeprowadzeniu remontów inwestorzy bez problemu znajdują tam nabywców – opowiada.

Najtańsze ruiny w blokach z lat 70. można mieć już za kilkadziesiąt tysięcy złotych. – Około 80 tys. zł kosztują 30-metrowe kawalerki, nieco więcej, ok. 100 tys. zł – mieszkania dwupokojowe, a ok. 150 tys. zł – lokale z trzema pokojami – podaje Wrotniak. – Im większy metraż i niższa cena, tym większy zysk. Na kawalerce zarabia się mniej niż na dwa razy większym mieszkaniu.

I podaje przykład: kupując za 115 tys. zł 37-metrowy lokal na łódzkim osiedlu Dąbrowa, remontując go za 30 tys. zł, sprzedamy mieszkanie z zyskiem rzędu 15–30 tys. zł. – Prowadząc w krótkim odstępie czasu trzy takie inwestycje, mówimy o całkiem poważnych zyskach w skali roku – podkreśla doradca. – Inwestowanie w nieruchomości wiąże się jednak z ryzykiem. Klienci bez doświadczenia, nieznający cen, niemający zaufanej ekipy remontowej i niepotrafiący odróżnić, co jest dobrą, a co złą inwestycją, często zamrażają pieniądze na wiele miesięcy. Nie na każdej nieruchomości da się zarobić, a już na pewno nie na każdej da się zarobić dużo – przestrzega. Przykładem ryzykownej inwestycji są lokale w kamienicach. Stare mury mogą kryć, jak mówi Kamil Wrotniak, wiele niespodzianek.

O olbrzymim zainteresowaniu mieszkaniowymi ruinami w Trójmieście mówi Paweł Grabowski z BIG Nieruchomości. – O tym, że mieszkanie jest postrzegane jako ruina, decydują często względy estetyczne – bałagan, brud, smród, a nie względy praktyczne. Mieszkanie wystarczy czasem tylko wyczyścić i pomalować, żeby nabrało blasku – zwraca uwagę. – Na drugim biegunie są lokale, które trzeba wyremontować od podstaw: wymienić okna, instalacje, skuć posadzki. Takie mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem, bo są najbardziej przecenione.

Stoją w kolejkach

Jak mówi Paweł Grabowski, jeszcze w zeszłym roku wymagające remontu dwupokojowe 38-metrowe mieszkania w falowcach na gdańskim Przymorzu można było kupić za 180 tys. zł. – Dziś kupuje się je nawet za 190 tys. zł i odsprzedaje z zyskiem – zauważa pośrednik. – Najbardziej poszukiwane są ruiny w centrum i na trasie Szybkiej Kolei Miejskiej oraz w pasie nadmorskim.

O kawalerki i mieszkania dwupokojowe walczy czasem nawet kilkudziesięciu potencjalnych nabywców. 24-metrową kawalerkę w śródmieściu Gdyni licytowało 63 chętnych, a wyjściowa cena stu kilkunastu tysięcy złotych została podbita do prawie 200 tys. – opowiada Grabowski. – Podobnie było z kawalerką na gdańskim Przymorzu. 30-metrowy lokal oferowany za niecałe 150 tys. zł sprzedano za 216 tys. zł.

Jak szacuje ekspert z BIG Nieruchomości, w zależności od stanu mieszkania i nakładów na remont można liczyć na zarobek od 10 do nawet 30 proc.

Także w Warszawie widać większy popyt na mieszkania do remontu. – Inwestorzy szukają ich w Śródmieściu, na Mokotowie i na Pradze – wskazuje Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty. – Lokale w złym stanie technicznym można kupić już za ok. 200 tys. zł, a po modernizacji sprzedać z zyskiem sięgającym 30–40 proc. Ewa Ozga z agencji Północ Nieruchomości Kraków I zauważa, że mieszkań do gruntownego remontu klienci szukają na licytacjach komorniczych, przez biura nieruchomości albo samodzielnie. – Mniej więcej połowa inwestorów kupuje lokale na wynajem. Sami je remontują i wynajmują na tzw. pokoje – opowiada. – Ostatnio jeden z inwestorów kupił trzypokojowe mieszkanie wymagające remontu za 269 tys. zł. ©℗

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl

Opinia

Tomasz Szmigiel | Właściciel biura Północ Nieruchomości Wrocław I

Na rynku nieruchomości mamy wyraźny trend poszukiwania zdewastowanych mieszkań przez inwestorów.

Po remoncie lokale mają być odsprzedane – często innemu inwestorowi – lub wynajmowane. Zainteresowanie takimi nieruchomościami wynika z tego, że inwestycja w mieszkanie na wynajem daje względnie wysoką stopę zwrotu – ok. 7–8 proc. rocznie.

Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania, które jest łatwo wynająć, czyli 20–70-metrowe lokale z oddzielnymi pokojami, blisko centrum, na osiedlu z dobrym dojazdem komunikacją miejską. Ważniejsza niż metraż jest liczba pokoi. Preferowane są nieruchomości blisko wyższych uczelni.

Ceny mieszkań wymagających remontu zależą od skali dewastacji i związanych z tym nakładów niezbędnych do przywrócenia lokalu do stanu używalności.

Na rynku wrocławskim ceny takich nieruchomości wahają się od 2,5 do 3,5 tys. zł za metr. Dla przykładu – 58-metrowe mieszkanie bez toalety, łazienki i kuchni (ale z możliwością aranżacji tych pomieszczeń) w starej, dobrze zlokalizowanej kamienicy sprzedało się za 170 tys. zł.

Każda mieszkaniowa ruina, jeśli tylko jest rozsądnie wyceniona, daje możliwość zysków, szczególnie we Wrocławiu, mieście akademickim i biznesowym, gdzie atrakcyjne mieszkania wynajmują się od ręki, zwłaszcza od sierpnia do października, czyli do początku roku akademickiego.

Warunki są dwa: lokalizacja i rozkład – bez kuchni połączonej z salonem i bez przechodnich pokoi.

30 proc. sprzedawanych mieszkań jest finansowanych gotówką, 70 proc. – kredytem, przeważnie jednak mniejszym niż w przypadku zakupu mieszkania dla siebie. ©℗

—aig