Okazji warto szukać w małych miastach

Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments i Mzuri CFI

Rz: Na wynajmie mieszkań chce zarabiać coraz więcej inwestorów. Warto kupić lokal na wynajem? Czy tłok na tym rynku nie oznacza zbyt dużego ryzyka?

Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments i Mzuri CFI: Polski rynek mieszkań na wynajem rośnie. Szacujemy, że dziś liczy ok. 1 mln lokali. Z danych Eurostatu wynika, że w ciągu pięciu lat, od 2009 do 2014 roku, liczba Polaków wynajmujących mieszkania podwoiła się. Dzisiaj na zasadach rynkowych wynajmuje lokal ok. 5 proc. obywateli, podczas gdy w Niemczech – około 40 proc. Nasz rynek ma ogromne perspektywy. Popyt na wynajem mieszkań jest coraz większy. Jest miejsce dla kolejnych inwestorów.

Polacy zawsze byli przywiązani do własności. Kredyty nadal są niedrogie, dlaczego więc wolimy wynajmować niż kupować?

Po pierwsze, żeby się zadłużyć na mieszkanie, trzeba mieć wkład własny. A nie każdy jest w stanie uzbierać kilkadziesiąt tysięcy złotych. Po drugie, widać zmiany kulturowe. Wchodzące w dorosłe życie pokolenie nie chce się wiązać z bankiem na długie lata. Liczy się mobilność. Nie bez znaczenia jest też duża liczba rozwodów. Naturalnymi najemcami są dziś cudzoziemcy. Szacuje się, że polski rynek pracy zasila ok. 1,3 mln Ukraińców, co oznacza, że potrzeba dla nich 1,3 mln łóżek.

Jednak nie każdy wynajmie nowe mieszkanie.

Część mieszka w hotelach robotniczych, ale przecież nie wszyscy. Ok. 6 proc. naszych najemców stanowią właśnie Ukraińcy, ale liczba naszych sąsiadów, którzy chcą od nas wynająć mieszkania jest znacznie większa. Większość Ukraińców nie przechodzi jednak obowiązujących w Mzuri procedur, bo nie mogą udokumentować źródła zarobków.

Gdzie powinien kupić mieszkanie inwestor debiutant? W Warszawie, gdzie czynsze są najwyższe?

W stolicy najwyższe stawki najmu idą w parze z nieproporcjonalnie wysokimi cenami mieszkań. To powoduje, że Warszawa generuje najniższe stopy zwrotu. Warto więc rozważyć inwestycję w którymś z mniejszych miast.

Stolica jest jednak najbardziej płynnym rynkiem, o najemcę będzie tu więc najłatwiej.

Nasza firma wynajmuje mieszkania (należące do klientów) w 14 ośrodkach miejskich w Polsce. Różnice między nimi nie są duże, ale najmniej pustych lokali, co może się wydawać zaskakujące, jest w Radomiu. Mieszkania wynajmują tam mieszkańcy okolicznych wsi i miasteczek, którzy chcą żyć w większym mieście, ale nie kusi ich przeprowadzka do Warszawy.

Wybór mieszkań w mniejszych miastach bywa jednak ograniczony do starych blokowisk.

W przywołanym Radomiu deweloperzy trochę budują. Inwestorzy zwykle kupują jednak lokale z rynku wtórnego. Używane lokale z reguły są lepszą inwestycją.

Dlaczego?

Kupując lokal z drugiej ręki, nie ma obowiązku zakupu miejsca postojowego. Za takie stanowisko u dewelopera trzeba zapłacić ok. 20 tys. zł. To zmienia rentowność inwestycji. Przede wszystkim jednak mieszkania z rynku wtórnego są z reguły tańsze w przeliczeniu na metr. A często tych metrów mają mniej. Na lokale używane nie trzeba też czekać. Już są.

Często trzeba je jednak odnowić, więc nie od razu wprowadzimy najemcę.

Najlepszą okazją są mieszkania do generalnego remontu, bo ich ceny są najniższe. O takie okazje jest jednak coraz trudniej.

Na jakie zyski można liczyć?

W Radomiu czy Bydgoszczy możliwa do osiągnięcia rentowność z najmu mieszkania to 6,5–7 proc. W Łodzi i na Śląsku – 6–6,5 proc., a w Warszawie – ok. 5 proc. rocznie. Mówię tu o okazyjnie kupionych kawalerkach, uwzględniając czas, gdy stoją puste oraz istotne koszty, w tym koszt zarządzania najmem przez profesjonalną firmę. Na rynku nieruchomości najlepiej zaczynać inwestycje od niedużych lokali.

Zasada: lepiej kilka małych i tanich niż jeden drogi lokal.

Zdecydowanie tak. Nawet jak jedno małe mieszkanie stoi puste, zarabiają w tym czasie inne. Jeśli mamy jeden drogi lokal, a nie możemy znaleźć najemcy, pod znakiem zapytania staje cała inwestycja. Łatwiej będzie też sprzedać małe mieszkania, jeśli będziemy potrzebować pieniędzy.

Gdzie ostatnio znaleźli państwo okazję dla klienta?

Miesięcznie znajdujemy kilkadziesiąt okazji. Podam dwa przykłady. W Katowicach kupujemy 44-metrowy lokal wymagający remontu. Cena wywoławcza to 134 tys. zł. Remont ma pochłonąć ok. 20 tys. zł. Inwestor zamierza przebudować mieszkanie na dwa niezależne lokale. Szacujemy, że inwestycja przyniesie 7,4, a może nawet 10 proc. rocznie. Czynsz netto za jedno nowo powstałe mieszkanie może wynieść 650–800 zł miesięcznie. W Łodzi za 105 tys. zł kupiliśmy dla naszego klienta 14-metrowy wyremontowany lokal w kamienicy. Na tej inwestycji klient zarobi ok. 7–8 proc. rocznie.

Mzuri daje też możliwość grupowego inwestowania w nieruchomości.

Prowadzimy działalność podobną do deweloperskiej. Kupujemy działkę z kamienicą i jako spółka celowa, po generalnym remoncie urządzamy w budynku mieszkania. Jako Mzuri CFI pozyskujemy od klientów kapitał na remont lokali, które mają trafić na rynek najmu. Po modernizacji budynku i sprzedaży lokali inwestorzy dostają zwrot zainwestowanego kapitału, wypłacamy im też zysk. W przypadku Mzuri CFI 1 – pierwszej w pełni rozliczonej inwestycji – było to 13,6 proc. w skali roku. Inwestorzy mają też prawo pierwokupu mieszkań.

Gdzie w ten sposób inwestowała państwa firma?

W Warszawie kupiliśmy kilka kamienic a obecnie nabywamy działkę z kamienicą, w miejscu której zapewne postawimy nowy budynek. Mamy też kamienice w Łodzi. Obecnie jesteśmy w trakcie nabywania nieruchomości do rewitalizacji w Krakowie i w Lublinie. Zainteresowanie klientów jest naprawdę duże.

Z analiz Mzuri wynika, że w ciągu ostatnich trzech lat stawki najmu mieszkań nieznacznie rosły. Można liczyć na kolejne zwyżki? Czy coraz większa podaż lokali na wynajem spowoduje spadek czynszów?

Biorąc pod uwagę porównywalne mieszkania, czynsze będą w miarę stabilne. Podaż mieszkań na wynajem rośnie, rośnie jednak także popyt. W niektórych miejscach, gdzie oferta nieruchomości na wynajem gwałtownie się zwiększy, może dojść do wahań stawek, ale co do zasady - większych zmian raczej nie będzie.

Inwestujący w mieszkania na wynajem powinni się bać konkurencji rządowego programu Mieszkanie+?

Wręcz przeciwnie. Państwowe lokale są przeznaczone dla innej grupy najemców niż mieszkania z rynku komercyjnego. To mieszkania dla tych, którzy są zbyt bogaci, by ubiegać się o lokal komunalny, a jednoczenie zbyt biedni, by wynająć nieruchomość na zasadach rynkowych. Cały ten medialny szum, jaki towarzyszy programowi Mieszkanie+, przysłuży się rynkowi najmu. Przekaz jest taki: wynajem to pełnoprawna forma korzystania z mieszkania. Nie jest gorsza niż kupno lokalu na własność.

CV

Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments i Mzuri CFI. Mzuri to największa w Polsce firma zarządzająca wynajmem mieszkań (prawie 3 tys. lokali w zarządzaniu). Wcześniej pracował w PwC, był też związany z Deloitte i Arthur Andersen. Absolwent Uniwersytetu Łódzkiego, studiował także na Uniwersytecie w Maastricht w Holandii. Zapalony wędkarz. Emerytowany himalaista.