Deweloperzy z potencjałem

Inwestorzy selektywnie podchodzą do spółek korzystających z dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym.

W tym roku spodziewany jest kolejny rekord sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Firma badawcza REAS spodziewa się, że w sześciu największych aglomeracjach sprzedaż (liczona z rezerwacjami) skoczy o 16 proc., do 72 tys. lokali. Po trzech kwartałach 2017 r. deweloperzy notowani na GPW, NewConnect i Catalyst zwiększyli sprzedaż mieszkań o 26 proc., do blisko 22 tys. sztuk.

Rynek jest rozpędzony, w ciągu ośmiu miesięcy br. polscy deweloperzy ruszyli z budową niemal 88 tys. lokali – najwięcej w historii branży, REAS oczekuje, że w całym roku będzie to około 100 tys.

Zyskują wybrani

Indeks WIG Nieruchomości rośnie sukcesywnie od lutego 2016 r. Do szczytu w połowie września tego roku jego wartość zwiększyła się o 55 proc. do niemal 2,2 tys. punktów. Korekta w ostatnich tygodniach sprowadziła indeks do poziomu 2,14 tys. pkt. Sprawdziliśmy zmianę wartości WIG Nieruchomości i poszczególnych spółek w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Indeks zyskał 22 proc. Trzeba zaznaczyć, że zbiór spółek jest zróżnicowany – obok deweloperów mieszkaniowych są komercyjni, część firm działa na obu polach.

Najwyższy zwrot dał inwestorom Celtic Properties, budujący Miasteczko Ursus w Warszawie. Kurs niewielkiej firmy, której próżno szukać w rankingach sprzedaży lokali, skoczył o 110 proc., do niemal 8 zł – głównie za sprawą wydanej we wrześniu rekomendacji East Value Research. Analitycy oszacowali cenę docelową akcji na 11,74 zł. O 66 proc., do 3,8 zł podrożały w ciągu roku papiery innego mniejszego gracza, Triton Development.

Ulubieńcami inwestorów są Atal i Dom Development – gracze z czołowych miejsc rankingu sprzedaży. Ich notowania rosną stabilnie, zwrot został podbity dywidendami. Na inwestycji w Atal w ciągu 12 miesięcy można było zarobić 54 proc., a Dom Development 48 proc.

Lepszy wynik od indeksu można było osiągnąć, kupując papiery jeszcze trzech deweloperów mieszkaniowych. Soho Development, niszowy gracz znany z rewitalizacji kwartału na warszawskiej Pradze, dał zwrot rzędu 41 proc. Dobrze spisały się firmy średnie Ronson i Lokum (odpowiednio 34 i 32 proc.).

W gronie deweloperów z dużą ekspozycją na segment komercyjny błyszczały LC Corp i Echo Investment. Zwrot w przypadku tej pierwszej firmy sięgnął 48 proc., jednak to głównie wrześniowa reakcja na wyjście z akcjonariatu miliardera Leszka Czarneckiego na rzecz funduszy. 25-proc. zwrot zapewniło Echo Investment, głównie za sprawą sowitych dywidend płaconych z pieniędzy pozyskanych ze sprzedaży portfela komercyjnego. Rynek się zastanawia, czy podobny scenariusz nie zostanie powtórzony w przypadku LC Corp. 35-proc. zwrot dał Marvipol, ale wyniki operacyjne grupy ciągnie segment motoryzacyjny, który też umożliwił wypłatę pierwszej w historii dywidendy.

Dziesięć firm (w tym dwie „mieszane") uzyskało wynik gorszy niż indeks, sześć przyniosło straty, w przypadku rekordzisty rzędu 35 proc.

Wyceny mogą rosnąć

– Mamy pozytywne nastawienie do deweloperów mieszkaniowych, potencjał wzrostu wartości spółek jeszcze się nie wyczerpał – uważa Adrian Kyrcz, analityk DM BZ WBK. – W III kwartale 2017 r. mamy kontynuację wzrostowego trendu sprzedaży mieszkań, trwającego od 2009 r. Z kilkoma wyjątkami spółki utrzymały dwucyfrowe tempo wzrostu mieszkań, część ustanowiła kwartalne rekordy, w przypadku największych graczy rzędu 1 tys. lokali. Wydaje się, że w perspektywie roku, dwóch lat stopy procentowe pozostaną niskie, a to główny katalizator popytu na mieszkania. W II kwartale widzieliśmy ożywienie na rynku kredytów hipotecznych, co powinno wspierać sprzedaż lokali – dodaje. Zdaniem eksperta, ten rok będzie dla branży bardzo dobry, przyszły zapowiada się podobnie. – Trzeba pamiętać o przesunięciu między sprzedażą mieszkań a zaksięgowaniem wyniku: perspektywa dobrych wyników i sowitych dywidend sięga tym samym 2020 r. Podsumowując, naszym zdaniem potencjał wzrostu wartości mają zarówno duże spółki, jak i mniejsze. W tym drugim przypadku problemem jest zazwyczaj niska płynność obrotu – mówi Kyrcz.

Analitycy DM Navigator zgadzają się, że dobra sytuacja makro wspiera branżę, jednak wskazują, że w najbliższej przyszłości dużego znaczenia może nabrać takie ryzyko społeczno-polityczne, jak programy rządowe (Mieszkanie+), migracje (emigracja ekonomiczna Ukraińców do Europy Zachodniej) bądź wzrost stóp procentowych. ©℗