Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Duzi będą dalej rosnąć

Adam Roguski 15-01-2018, ostatnia aktualizacja 15-01-2018 09:59

Popyt na mieszkania sprzyja, ale sprostanie mu staje się coraz większym wyzwaniem dla deweloperów

Wyższe koszty budowy i gruntów, dłuższe procedury – to główne hamulce mieszkaniowego boomu
źródło: materiały prasowe
Wyższe koszty budowy i gruntów, dłuższe procedury – to główne hamulce mieszkaniowego boomu

Znakomita większość deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW, NewConnect i Catalyst, ma za sobą bardzo udany rok. Spółki, które udostępniły do tej pory wyniki, sprzedały łącznie 31,1 tys. lokali, o prawie 25 proc. więcej niż rok wcześniej. W ubiegłym roku to grono chwaliło się wzrostem rzędu nieco niemal 16 proc.

Popyt był silny, sprzedaż zaś była jak zwykle pochodną aktywności inwestycyjnej firm. W czołówce rankingu już trzy firmy mocno przekraczają 3 tys. lokali, poszerzyło się też grono średnich graczy, ze sprzedażą na poziomie 1–1,5 tys.

Czas na ponad 4 tys.?

Stawkę otwiera Dom Development, który awansował z trzeciego miejsca w 2016 r. Sprzedaż sięgnęła rekordowego poziomu 3,98 tys. lokali, to o ponad 45 proc. więcej niż rok wcześniej. Tak znaczna skala wzrostu to zasługa przejęcia Euro Stylu w połowie ubiegłego roku. Trójmiejska spółka dodała do wyniku działającej głównie w stolicy grupy 581 mieszkań. Dom Development rozpoczął też niedawno ekspansję we Wrocławiu. Dopalaczem dla wyniku w 2018 r. będzie to, że wyniki Euro Stylu będą konsolidowane za pełnych 12 miesięcy.

Prezes Jarosław Szanajca jest spokojny o popyt na rynku pierwotnym, ale zwraca uwagę na ryzyka podażowe: wzrost kosztów wykonawstwa i gruntów, przeciągające się procedury administracyjne. Konsekwencją może być relatywnie mocny wobec ostatnich stabilnych lat wzrost cen mieszkań.

Na koniec września Dom Development miał w portfelu grunty pozwalające zbudować 8,2 tys. lokali – ale firma będzie zwiększać zasoby.

Na drugim miejscu znalazł się Murapol, który działa zarówno w aglomeracjach, jak i mniejszych miejscowościach. Firma sprzedała 3,61 tys. mieszkań, o 18,5 proc. więcej niż rok wcześniej, kiedy to była liderem rankingu. Z powodu poślizgu w uzyskiwaniu pozwoleń Murapolowi nie udało się zrealizować ambicji, czyli sprzedać 4 tys. mieszkań. Jest to jednak plan minimum na ten rok, a prezes Nikodem Iskra zaznacza, że pod względem organizacyjnym spółka jest w stanie sprzedać i 4,5 tys. lokali – byle sprzyjał popyt.

Murapol w banku ziemi posiada parcele, na których w latach 2018–2020 ma powstać 10,9 tys. mieszkań. Projekty w przygotowaniu to ponad drugie tyle. W ekspansji Murapolowi ma pomóc szykowany na 2019 r. debiut na GPW.

Na trzecim miejscu uplasował się Robyg, który rok wcześniej był numerem dwa na liście. W 2017 r. firma działająca w Warszawie i Gdańsku sprzedała 3,47 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ponad 17 proc. To lepiej od planu, który mówił o sprzedaży 3,3 tys. lokali. Na koniec września deweloper szacował, że w portfelu ma grunty umożliwiające postawienie 13,7 tys. mieszkań, mniej więcej po równo w stolicy i Gdańsku. Aby utrzymać tempo wzrostu Robyg planuje mocniej zaistnieć na trzecim rynku: wrocławskim albo krakowskim.

Spółkę wziął na celownik fundusz Goldman Sachs – inwestor chce przejąć wszystkie akcje i rozwijać dewelopera poza GPW. Fundusze inwestycyjne i emerytalne, czyli główni akcjonariusze Robyga, uznały jednak zaproponowaną cenę w wezwaniu za zbyt niską. Przy obecnej ofercie Goldman musiałby zapłacić za przejęcie ponad 1 mld zł.

Rankingi rankingami, jednak wszyscy zgodnie wskazują, że w tym biznesie nie chodzi o wyścigi na liczbę sprzedanych mieszkań. Najważniejsza jest rentowność, a o nią trzeba zawalczyć.

Silni sobie poradzą

– Na 2018 r. patrzymy z umiarkowanym optymizmem. Pod względem sprzedaży w 2017 r. poprzeczka została zawieszona bardzo wysoko i w naszej ocenie dużym sukcesem będzie powtórzenie wyniku – ocenia Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator, specjalizującym się w rynku obligacji korporacyjnych, którego mocnym filarem są deweloperzy mieszkaniowi. – Środowisko rekordowo niskich stóp procentowych w dalszym ciągu wspiera rynek zarówno od strony popytowej (mieszkanie jako alternatywa lokaty) jak i kosztowej (niższe koszty kredytu). W dalszym ciągu rekordowy popyt na mieszkania równoważony jest dużą podażą. Rekordowy 2017 r. doprowadził jednak do dużego wyprzedania oferty, co wiąże się z ryzykiem niewystarczającego tempa jej uzupełniania – dodaje. Ekspert zaznacza, że deweloperzy w dużej mierze są uzależnieni od decyzji administracyjnych (warunki zabudowy, pozwolenia na budowę, decyzje środowiskowe), a dobra koniunktura powoduje efekt „zasypywania" urzędów nowymi wnioskami.

– Dobre wyniki sprzedaży w tym roku będą zatem pokazywać deweloperzy z najlepiej przygotowanymi bankami ziemi oraz najsprawniejsi w procedowaniu wniosków w urzędach – mówi Mucha. – Dużym zagrożeniem dla rynku są rosnące koszty realizacji inwestycji, w szczególności dla deweloperów, którzy korzystają z usług zewnętrznych generalnych wykonawców. Prawdopodobnie deweloperzy będą chcieli przynajmniej częściowo przełożyć wzrost kosztów realizacji na nabywców mieszkań poprzez podnoszenie cen. Zakładając, że koszty budowlane stanowią 50 proc. ceny mieszkania, to wzrost cen lokali o 10 proc. pozwala pokryć 20-proc. wzrost kosztów budowlanych. Dużą część pracowników budowlanych stanowią dzisiaj imigranci ze wschodu – szerszy dostęp do zachodnich rynków UE może spowodować bardzo duże problemy w generalnym wykonawstwie – mówi Mucha.

Zwraca też uwagę, że dla branży 2018 r. będzie bardzo dobry pod względem finansowym: deweloperzy rozpoznawać będą w wynikach mieszkania sprzedane w 2017 lub nawet w 2016 r. – podsumowuje ekspert. ©℗

"Rzeczpospolita"

Najczęściej czytane