Specyficzni najemcy podnoszą atrakcyjność biurowców

Zarządcy i deweloperzy dbają, by ich obiekty miały dodatkowe funkcje.

Trendem obserwowanym w ostatnim czasie jest powstawanie projektów łączących funkcje biurowe, usługowe, handlowe i mieszkalne. Także w klasycznych biurowcach deweloperzy i zarządcy kładą duży nacisk na ofertę dodatkową.

Wczesny plan to podstawa

– Najemcy dużych nowoczesnych budynków to nie tylko firmy zainteresowane powierzchnią biurową. Swoje lokale w wysokościowcach otwierają przedsiębiorstwa, które oferują wartość dodaną głównym najemcom biurowca oraz lokalnej społeczności – zaznacza Andrzej Lany, dyrektor zarządzania aktywami Karimpol Polska.

Spektrum jest szerokie, to kawiarnie, restauracje, kwiaciarnie, banki, kioski, sklepy, apteki, salony fryzjerskie, a nawet spa czy przedszkole.

– Płynący z wynajmu powierzchni w biurowcach potencjał dostrzegły również specyficzne sektory usługowe, jak przychodnie medyczne czy kluby fitness. Tacy najemcy reprezentują specjalistyczny sektor usług, dlatego ich wymagania wobec wynajmowanej przestrzeni są szczególne i powinny zostać uwzględnione przez dewelopera często już na etapie budowy biurowca – mówi Lany.

Ekspert zaznacza, że również zdecydowanie lepiej jest wynająć taką powierzchnię jeszcze przed rozpoczęciem stawiania budynku. – Taka specyficzna działalność najemcy musi zostać uwzględniona w pozwoleniu na budowę i użytkowania budynku – wyjaśnia Lany. – W przychodni medycznej w grę wchodzą szczególne potrzeby techniczne, takie jak podłączenie wodno-kanalizacyjne w każdym gabinecie lekarskim, odrębny system wentylacyjny czy szerokie korytarze. Często zdarza się, że najemca na potrzebę swojej działalności musi mieć możliwość instalacji ciężkiego sprzętu medycznego, a to z kolei wymaga od dewelopera wdrożenia zwiększonego dopuszczalnego obciążenia podłogi w budynku. Przychodnie medyczne generują większe koszty aranżacyjne, np. gęsty podział na gabinety lekarskie, odrębne wejście do budynku czy parking dla pacjentów, który wymaga odrębnego zarządzania – dodaje. Z tych powodów tego rodzaju najemca partycypuje w kosztach aranżacji, a sama umowa najmu zawierana jest zazwyczaj na długi okres, na dziesięć czy nawet kilkanaście lat.

Mocny strop i lepsza izolacja

Z kolei pomieszczenia przeznaczone na klub fitness muszą gwarantować przede wszystkim odpowiednie wyciszenie akustyczne, konieczny jest także dodatkowo wzmocniony strop. Niezbędne jest również uwzględnienie dodatkowej izolacji przeciwko drganiom podłogi. Zarówno siłownia, jak i przychodnia powinny mieć odrębne wejścia, bo godziny ich działalności mogą się nie pokrywać z godzinami otwarcia biur.

Dla zarządców pozyskiwanie takich najemców oznacza więcej korzyści niż uatrakcyjnienie budynku dla głównej grupy docelowej klientów.

– Najemcy, którzy prowadzą taką charakterystyczną działalność, preferują zazwyczaj parter i niższe piętra budynku. Pozwala to deweloperowi wynająć dużą powierzchnię na kondygnacjach, które cieszą się mniejszym powodzeniem u najemców stricte biurowych – mówi Lany.

Karimpol przeprowadził kilka transakcji najmu powierzchni dla specyficznych branż. To warszawskie przychodnie Lux Med w Mistralu i Medicover w Equator II czy klub fitness sieci Zdrofit, który pojawi się w budowanym biurowcu Equator IV.

Ciekawa metamorfoza

Okazuje się, że także starsze biurowce starają się pozyskać specyficznych najemców. Savills, jako wyłączny agent, właśnie zakończył rekomercjalizację Blue Office, części biurowej kompleksu Blue City w Warszawie – z bardzo ciekawym efektem. Zawarte umowy opiewają na ponad 10 tys. mkw., czyli 30 proc. całego zasobu Blue Office. Największą powierzchnię wynajmie niemiecki operator fitness klubów, firma Fit/One, dla którego będzie to debiut na polskim rynku. Zajmie blisko 5 tys. mkw., do tej pory ta przestrzeń wykorzystywana była na cele biurowe. Będzie to największy pod względem powierzchni klub fitness w Polsce.

– Najemcy biurowi oczekują w budynkach dodatkowych udogodnień, które będą poprawiały ich komfort pracy – podkreśla Dariusz Karwański, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w Savills. – Układając strategie najmu dla budynku biurowego, ważne jest, aby najemcy usługowi, gastronomiczni czy handlowi stanowili uzupełnienie oferty dla najemców, a nie byli elementem dominującym. W przypadku dużych konceptów, takich jak przychodnia medyczna lub fitness, które potrzebują kilku tysięcy mkw. powierzchni i które często odwiedza duża liczba osób niebędących użytkownikami budynku, może się okazać, że będą one postrzegane jako uciążliwe dla najemców – dodaje.

Ekspert zwraca uwagę, że z centrami fitness i placówkami handlowymi zawiera się umowy dłuższe niż w przypadku powierzchni biurowych, jednak w umowach często wprowadzane są zapisy dające możliwość zarówno skrócenia okresu, jak i automatycznego przedłużenia.

– Długość umów wynika przede wszystkim z nakładów finansowych, które właściciel budynku musi ponieść na dostosowanie powierzchni do funkcji usługowych. Koszt ten jest zwykle o wiele wyższy niż wykonania powierzchni biurowych, więc krótsze okresy stają się nieopłacalne. W przypadku dokonywania bardzo dużych modyfikacji kosztowny jest również powrót do stanu wyjściowego i przywrócenie np. podnoszonych podłóg czy ścian, w momencie kiedy na daną powierzchnię ponownie chcemy wprowadzić najemcę biurowego – mówi Karwański.

Zwraca również uwagę, że na parterze, szczególnie w atrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, gdzie najemca może liczyć na klientów spoza grona użytkowników budynku, czynsz może być znacząco wyższy, nawet o 10 euro za mkw. miesięcznie w stosunku do czynszu biurowego.