Zapłoną światła w biurowych pustostanach

Sposób na wynajęcie powierzchni w starszych obiektach.

Firmy rezerwują najlepsze powierzchnie w biurowcach, zanim na plac budowy wjadą pierwsze dźwigi. Część starszych budynków pustoszeje, bo najemcy przeprowadzają się do coraz to nowszych siedzib. W Warszawie, gdzie jest 5,3 mln mkw. biur, pustostany stanowią 10,8 proc.

W Krakowie, który ma 1,12 mln mkw. powierzchni biurowej, pustkami świeci 9,1 proc. 
W Katowicach jest 12,1 proc. pustostanów przy zasobach 477,4 tys. mkw. powierzchni dla firm. W Poznaniu jest 8,5 proc. pustych biur (zasoby: 454,9 tys. mkw.), w Trójmieście 7,7 proc. (743,5 tys. mkw.), a we Wrocławiu 8,3 proc. (942,4 tys. mkw.). Tak wynika z analiz Savillsa (dane za I kw.). Właściciele niewynajętych i porzuconych pomieszczeń nie zawsze wiedzą, jak przyciągnąć nowych użytkowników.

Od właściciela

O tym, że pustostany znów mogą zacząć tętnić biurowym życiem, przekonuje Michał Nisengolc, prezes spółki Własne B. – Nasza koncepcja polega na dostosowaniu dużych powierzchni do potrzeb mniejszych najemców – wyjaśnia prezes. – Na przykład po firmie, która się wyprowadziła, chcemy wykorzystać obecne układy pomieszczeń, które nie wymagają gruntownej przebudowy, a tylko odpowiedniej adaptacji. To pozwala na niższe koszty dostosowania. Do wdrożenia naszej koncepcji świetnie nadają się biurowce niższej klasy w dobrych lokalizacjach oraz kamienice – mówi.

Oferta jest skierowana do mikro, małych i średnich firm, które zatrudniają kilka – kilkanaście osób, i którym zależy na kosztach. – Model działania pozwala na obniżenie końcowej stawki za biuro nawet o 30–40 proc. – zapewnia Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę, która współpracuje ze spółką Własne B. – Firmy wynajmują biura bezpośrednio od właściciela, a nie – jak w przypadku powierzchni coworkinkowych – za pośrednictwem operatora. To pozwala na obniżenie kosztów o ok. 20 proc. Można też wynająć powierzchnie bez mebli, co dodatkowo obniża czynsz. Kolejne rabaty osiąga się np. dzięki ograniczeniu usług dodatkowych.

Eksperci firmy Własne B. oglądają z architektem opustoszałe powierzchnie biurowe i opracowują koncepcję ich odświeżenia i nowej aranżacji. – Może to być na przykład optyczne przełamanie długiego korytarza, zmiana kolorów czy wygłuszenie ścian – opowiada Jerzy Węglarz. – W efekcie powstaje gotowa przestrzeń z biurami o powierzchni już od 15 mkw. Własne B. to produkt ze średniej półki. Nie każdej firmie zależy na supernowoczesnej powierzchni z segmentu premium – dodaje. 
Powierzchnie Własnego B. 
z zewnątrz przypominają biura serwisowane, bo firmy korzystają ze wspólnej kuchni, łazienki i recepcji na parterze. Każdy najemca ma jednak własne zamknięte pomieszczenia i gabinety.

Ekspert Biura na Miarę przypomina, dla porównania, że przygotowanie 2 tys. mkw. powierzchni dla operatora biur coworkingowych (którego w modelu firmy Własne B. nie ma) kosztuje kilka mln zł. – A przecież nie każdy właściciel budynku weźmie na siebie ryzyko i odpowiedzialność za czyjś biznes, biorąc pod uwagę chociażby to, jak szybko przybywa takich powierzchni. Na rynku robi się po prostu ciasno – zwraca uwagę Węglarz.

Dywersyfikacja 
małych

Michał Nisengolc podkreśla, że dostosowanie powierzchni do potrzeb mniejszych najemców pozwala na ich dywersyfikację. – Większa liczba podmiotów pozwala ograniczyć ryzyko dłuższych okresów bez najemcy czy nierzetelnych kontrahentów, bo pozostała część powierzchni cały czas na siebie pracuje – wyjaśnia.

Firmy, które wejdą do biur przygotowanych przez Własne B., nie wiążą się wieloletnią umową. Kontrakty są podpisywane na 12 miesięcy, podczas gdy w tradycyjnych biurach – na trzy do pięciu lat. – Nasza usługa jest skierowana przede wszystkim do osób, firm i instytucji zarządzających własnymi budynkami. Mogą z niej skorzystać poprzez spółkę celową także deweloperzy i fundusze inwestycyjne – mówi Michał Nisengolc. Pierwszą lokalizacją Własnego B. jest budynek Marynarska Passage na warszawskim Służewcu. Firma otwiera przestrzeń dla właściciela budynku, firmy Octava Property Trust.

O tym, że starsze budynki mają szanse w walce z nowoczesnymi obiektami, są też przekonani eksperci Colliers International.

Andrzej Szczepanik z działu powierzchni biurowych Colliersa komentuje, że aby przyciągnąć nowych klientów lub zatrzymać tych, którzy już wynajmują powierzchnię, właściciele starszych budynków muszą podnosić ich standard. – Efekty może przynieść odświeżenie lobby, części wspólnych i innych elementów budujących wizerunek – przyznaje. – Atutem może być krótsza umowa najmu lub skupienie się na wybranej grupie klientów, np. na mniejszych spółkach pomijanych przez najnowocześniejsze budynki lub na firmach, które profesjonalizują biznes i przechodzą z przysłowiowego mieszkania do biurowca.

A Sebastian Bedekier, dyrektor regionalny oddziału Colliers International w Poznaniu, dopowiada, że jest grono firm, szczególnie z branży IT, które szukają budynków nietypowych, ikonicznych. – Świetnym przykładem jest Okrąglak w Poznaniu – ocenia. – Bardzo ważne jest monitorowanie procesu starzenia się budynków. Brak nakładów przez kilkanaście lat powoduje, że obiekty stają się nieatrakcyjne.

Także Aleksandra Chojnacka, negocjator w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield, potwierdza, że właściciele starszych budynków nie dają za wygraną. – Dbają o obecnych najemców i starają się za wszelką cenę przyciągnąć kolejnych, nie tylko atrakcyjnymi warunkami komercyjnymi – mówi. – Serwis rowerowy, joga na trawie, strefy coworkingowe to tylko niektóre atrakcje mające na celu umieszczenie starszych budynków na radarze najemców. A modne food trucki pod biurowcem, żeby zróżnicować ofertę gastronomiczną? Są już niemal obowiązkowe. ©℗