Mieszkania z drugiej ręki idą jak woda

Czy na kłopotach deweloperów zyska rynek wtórny?

Podaż nowych mieszkań spada, deweloperzy nie są w stanie budować więcej. Dramatycznie brakuje robotników. A może być jeszcze gorzej. Szeroko otwarty rynek w Niemczech z pewnością skłoni część pracujących u nas Ukraińców do wyjazdu.

Firmy deweloperskie nie zawsze mogą dotrzymać obiecanych klientom terminów. Klient, który kupuje lokal na etapie dziury w ziemi (a wtedy jest zwykle taniej), nie może być pewien, że odbierze klucze w umówionym czasie.

Niedawno media informowały o problemach z terminowym ukończeniem np. osiedla Zielona Dolina II, które na warszawskiej Białołęce buduje J.W. Construction. Klienci klucze do mieszkań dostaną z wielomiesięcznym opóźnieniem.

– Cała branża deweloperska boryka się ostatnio z problemem niedoboru pracowników – podkreśla Małgorzata Ostrowska, członek zarządu J.W. Construction Holding. – Najwięksi deweloperzy robią, co mogą, aby ewentualne opóźnienia były jak najmniejsze. W takiej sytuacji kluczowe jest natomiast niezaniedbywanie jakości – dodaje.

Problemy nie ominęły też Robyga. Deweloper zmienił terminy oddania gdańskich inwestycji, m.in. Słonecznej Moreny. Tłumaczył się m.in. brakiem wykwalifikowanych pracowników.

Sytuacja w branży odbija się też na planach mniejszych spółek deweloperskich.

Jest gorąco

Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl, twierdzi, że problem opóźnień w budowie i terminowym oddawaniu mieszkań w ostatnich miesiącach zaczął się nasilać.

– Ta tendencja to przede wszystkim wynik zmian, jakie zachodzą na rynku pracy, a konkretnie braku robotników – mówi. – Na rozgrzanym rynku budowlanym brakuje nie tylko doświadczonych fachowców, ale też pracowników o niższych kwalifikacjach. Zaciąg siły roboczej ze Wschodu częściowo ratuje sytuację, ale nie czyni jej stabilnej. Braki kadrowe oraz rotacja pracowników skutkują wydłużaniem się terminów realizacji prac, zaburzeniem harmonogramu budów, a na końcu – opóźnieniami w przekazywaniu kluczy nabywcom mieszkań.

Z kolei Jan Dziekoński,prezes spółki Mzuri Investments, pytany, czy opóźnienia w budowie osiedli to dziś duży problem, wskazuje, że twardych danych nie ma. – Krążą jednak słuchy, że wykonawcy potrafią zejść z placu budowy, bo dostali lepszą ofertę od konkurencji – przyznaje. – Jeśli nałożymy na to pogarszające się wskaźniki niewypłacalności i rentowności sektora budownictwa, to takie sytuacje pewnie się zdarzają – ocenia.

Skala zjawiska, jak zapewnia pośrednik Paweł Zeliaś, szef biura Salondomow.pl, jest dziś znikoma. To się jednak może zmienić. – Liberalizacja przepisów u naszych zachodnich sąsiadów dotycząca pracowników z Ukrainy oraz wyższe ich pensje w Czechach i na Słowacji spowodują, że firmy budowlane będą miały problemy kadrowe – ostrzega.

Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej, która mocniej chroni nabywców mieszkań, rynek pierwotny jest dziś dużo bezpieczniejszy, na co zwraca uwagę Aneta Jurusik, ekspert sieciowej agencji Północ Nieruchomości.

– Nadal jednak dla kogoś może być rynkiem niepewnym. Zdarza się, że inwestycje z różnych powodów – prawnych, finansowych, kadrowych – przedłużają się – przyznaje. – Rosnąca konkurencja wśród firm deweloperskich skłania jednak inwestorów do optymalizowania technik i przyśpieszania prac. Rzadko zdarzają się duże opóźnienia, szczególnie dużym, doświadczonym deweloperom. Mniejsi, początkujący inwestorzy są bardziej narażeni na nieprzewidziane problemy w czasie realizacji inwestycji wynikające np. z mniejszej dostępności pracowników budowlanych.

Radzi, by sprawdzać doświadczenie i wcześniejsze inwestycje dewelopera. – Wraz z rosnącym doświadczeniem będzie bardziej przewidujący i podawany przezeń termin realizacji będzie dotrzymany, a nawet odda mieszkania do użytku wcześniej, niż zakładał – podkreśla Aneta Jurusik.

Nie wszyscy rezygnują

Czy na kłopotach deweloperów zyska rynek wtórny? Leszek Hardek, pośrednik z Intercentrum, ocenia, że mieszkania z drugiej ręki zyskały w ostatnich latach z kilku powodów.

– To likwidacja programu „MdM", moda na flippy, trend kupowania lokali na wynajem. W tym ostatnim przypadku kluczowa jest lokalizacja, a w tych najlepszych prawie się nie buduje – wyjaśnia ekspert. – To wszystko napędziło popyt i wzrost cen w określonym segmencie mieszkań.

Jan Dziekoński dodaje, że co do zasady doświadczeni inwestorzy koncentrujący się na wynajmie preferują rynek wtórny. Ma on lepsze lokalizacje, lepszą komunikację. Starsze budynki stoją w centrach miast i przy głównych węzłach komunikacyjnych. – Mamy tam głównie historyczną zabudowę. Nowych inwestycji jest tam jak na lekarstwo – mówi prezes Mzuri Investments.

To na rynku wtórnym można znaleźć małe metraże, zwłaszcza kawalerek. Jednopokojowe lokale mają 18–22 mkw., dzięki czemu, jak mówi Jan Dziekoński, całkowita cena jest niższa, a rentowność wyższa.

– Mieszkania na rynku wtórnym bywają bardziej funkcjonalne. Trafiają się dwupokojowe lokale na 30 mkw. – mówi. Dodaje, że sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji cen niż deweloperzy, szczególnie gdy mieszkanie jest do remontu albo sprzedający ma problemy finansowe.

– Szybciej też mieszkanie można wynająć. Oferowane są nawet lokale z najemcami – mówi szef Mzuri Investments. Trudno jednak ocenić, jak dodaje, czy potencjalne opóźnienia w budowie osiedli kierują więcej klientów na rynek wtórny.

– Mieszkania deweloperskie nadal są bardzo atrakcyjne dla osób szukających nieruchomości wykonanych w nowoczesnym standardzie, o pewnym stanie prawnym i technicznym – zauważa. – Dla poszukujących dobrych mieszkań na wynajem, czyli kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych, kupno dziury w ziemi jest praktycznie jedynym sposobem ich pozyskania. Takie nieruchomości zawsze się wyprzedają w pierwszej kolejności – dodaje.

Czasem jednak można tego bardzo pożałować. I nie chodzi tylko o opóźnienia, ale na przykład niespodziewaną zabudowę sąsiednich działek. Na rynku wtórnym jest mniej niemiłych niespodzianek.

– Rynek wtórny ma nad pierwotnym niekwestionowaną przewagę. Budynek stoi, mieszkanie już jest, widać otoczenie. Jeśli okoliczne działki są zabudowane, to wiadomo, w jakim sąsiedztwie będziemy mieszkać – opowiada Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Klienci często sprzedają nowe mieszkanie, bo po pięciu latach otoczenie tak się zmieniło, że stracili fajny widok z okna i przestrzeń, które ich przekonały do kupna – zauważa.

Podkreśla, że wybierając lokal z drugiej ręki, nie ma ryzyka, że deweloper upadnie, źle wybuduje, że się spóźni, że odda mieszkanie o niewiadomym standardzie.

Paweł Zeliaś twierdzi, że większość kupujących raczej nie bierze pod uwagę ewentualnych opóźnień u deweloperów. Jeśli ktoś chce nowe mieszkanie, zwykle jest skłonny na nie poczekać. – Rynek wtórny jest dla tych, którym się spieszy – mówi szef firmy SalonDomow.pl. – Tacy klienci nie chcą też tracić czasu na wykończenie mieszkania, bo o dobre i niedrogie ekipy jest bardzo trudno. Warto pamiętać, że wykończenie i wyposażenie nowego mieszkania to minimum 1,5 tys. zł za mkw.

Na dostępność „od zaraz" mieszkań używanych zwraca uwagę także Aneta Jurusik. – Rynek wtórny wygrywa też lepszymi adresami, lepszą komunikacją, jest mniej enigmatyczny. Wiemy, co kupujemy – podkreśla.

A Marcin Drogomirecki ocenia, że opóźnienia w realizacji inwestycji na rynku pierwotnym nie przekładają się na zwiększenie zainteresowania ofertami z rynku wtórnego. – I bez tego popyt na rynku wtórnym jest wciąż bardzo duży – podkreśla.

– Budowa bloku to z założenia proces trwający co najmniej kilkanaście miesięcy, a opóźnienie to w pewnym stopniu ryzyko wpisane w transakcję kupna nowego mieszkania. Klienci, którzy poświęcili czas na wyszukanie optymalnej oferty, zawarli umowę z deweloperem i często poczynili już inne przygotowania związane z zaplanowanym odbiorem nowego M, nie rezygnują z dnia na dzień z transakcji i nie przenoszą się na rynek wtórny – uważa ekspert Morizona. ©℗

>Sławomir Trojanowski | radca prawny, Grupa Prawna Togatus

Jakie są zagrożenia dla kupujących niewybudowane mieszkania? Sytuacja na rynku pracy odbija się na wszystkich pracodawcach. Muszą oni podwyższać wynagrodzenia, żeby zatrzymać pracowników, którzy dostają lepsze oferty. Nie wszystkich stać na zatrzymanie pracownika, a w niektórych branżach, jak budowlana, pracownicy fizyczni często zmieniają pracę, a wręcz ją porzucają na rzecz nowego pracodawcy, który oferuje lepsze zarobki. Dodatkowo, w związku z dużą liczbą inwestycji, brakuje materiałów budowlanych, a czas ich dostawy się wydłuża.

Ten obraz odbija się już mocno na deweloperach. Brak siły roboczej powoduje, że nie są w stanie dotrzymać terminów realizacji inwestycji. Niektórzy informują o tej sytuacji i próbują zawierać z nabywcami mieszkań aneksy do umów wydłużające termin realizacji inwestycji i przeniesienia prawa własności do mieszkania. Inni się nie odzywają. Zachowanie deweloperów zależy od konstrukcji umów deweloperskich i od ich świadomości prawnej co do skutków niedotrzymania terminów. Gdy umowa przewiduje konkretny termin wybudowania mieszkania i przeniesienia prawa własności, deweloper musi się liczyć z odpowiedzialnością odszkodowawczą. Nabywca może żądać zapłaty kary umownej, jeśli wynika ona z umowy deweloperskiej. Może też żądać odszkodowania z tytułu konieczności poniesienia kosztów wynikających z opóźnień w zamieszkaniu w nowym lokum. Nabywca musi na ten czas wynająć mieszkanie.

Klient może też żądać odszkodowania z tytułu konieczności wydłużenia umowy kredytowej. Często umowy deweloperskie nie przewidują kar dla deweloperów za niedotrzymanie terminów, ale nie stoi to na przeszkodzie, aby dochodzić odszkodowań na opisanych zasadach ogólnych. Gdy mieszkanie będzie oddane kilka czy kilkanaście miesięcy po terminie umownym, to nabywca, jeśli wynajmuje mieszkanie, musi ponieść koszty rzędu kilkunastu–kilkudziesięciu tysięcy złotych. ©℗ więcej na: rp.pl/nieruchomości