Inwestycje blokuje zaświadczenie

W przyszłym tygodniu Sejm ma zdecydować, czy deweloperzy będą musieli zapewniać miejsca w szkołach publicznych.

Specustawa mieszkaniowa nie działa. Tylko nieliczni inwestorzy na jej podstawie pozyskali grunty pod budowę budynków wielorodzinnych. Chce to zmienić Sejm. Zaproponował kontrowersyjne rozwiązanie, by deweloper nie musiał dostarczać zaświadczeń potwierdzających dostęp do placówek edukacyjnych dzieciom rodzin, które kupią mieszkania w postawionym przez niego bloku.

Inwestorzy chwalą nowe przepisy. Przeciwko nim ostro protestują jednak miasta. Skrytykował je także Senat. Przygotował swoje poprawki. Na najbliższym swoim posiedzeniu Sejm ma rozstrzygnąć, jaki będzie ostateczny kształt nowych uregulowań.

Sporne zaświadczenia

Chodzi o zmiany do ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej jako: specustawy mieszkaniowej). Wprowadza je nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Posłowie chcą wyeliminować wymogi dotyczące dostępu do placówek edukacyjnych. Zniknąć mają zapisy o warunku odległości inwestycji od szkół podstawowych i przedszkoli, a także o zapewnieniu w tych placówkach odpowiednich liczby miejsc dla dzieci z planowanej inwestycji. Inwestor nie będzie musiał uzyskiwać zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o spełnieniu tych warunków.

Część ekspertów chwali zmiany. – Zniknie główny „hamulcowy"utrudniający realizację specustawy – twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Podobnie uważa mec. Konrad Młynkiewicz, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

– Dzięki temu m.in. wymogowi miały nie powstawać osiedla mieszkaniowe w tzw. szczerym polu. Tymczasem praktyka wielu urzędów pokazała, że nawet w sytuacji, gdy w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji istniała publiczna szkoła podstawowa, i tak odmawiano wydania zaświadczeń. Powoływano się na przeciążenie szkoły, a w niektórych wypadkach nawet na dane demograficzne wskazujące na spodziewany wzrost liczby uczniów objętych obowiązkiem szkolnym na danym obszarze – wyjaśnia mec. Konrad Młynkiewicz.

Wiązanie rąk miastom

Jednak zdaniem Senatu propozycja poselska idzie zdecydowanie za daleko. Senat zaproponował poprawki. Chce m.in., by Sejm przywrócił zapisy dotyczące obowiązku zapewnienia dostępności do szkoły podstawowej.

Senackie rozwiązanie podoba się miastom. Liczą one, że posłowie je zaakceptują.

– Mam nadzieję, że posłowie przychylą się do poprawek senackich i nie rozmontują i tak już wyjątkowo liberalnych zapisów specustawy mieszkaniowej – mówi Marlena Happach, dyrektor biura architektury i planowania przestrzennego w Urzędzie m. st. Warszawy.

– Likwidacja kolejnych wymogów spowoduje, że inwestycje i tak realizowane w spectrybie, bez miejscowych planów z możliwością pominięcia studium, będą pozbawione podstawowych usług, jakimi są dostęp do szkół czy przedszkoli. Jeśli celem posłów jest stworzenie mieszkaniowych gett i blokowisk, to jesteśmy ku temu na najlepszej drodze – uważa Marlena Happach.

– Dla nas bardzo istotne jest, by te zmiany nie były wprowadzane po cichu, a były konsultowane. Jeśli te zmiany mają być wprowadzane, to apelujemy, aby samorządy mogły w tych ważnych społecznie kwestiach zabierać głos – podkreśla Piotr Grzelak, zastępca prezydenta Gdańska ds. zrównoważonego rozwoju.

A gdzie dobra wola

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa, że nawet, jeżeli Sejm nie zdecyduje się wykreślić swoich propozycji, to i tak specustawa nie będzie dobrze działać.

– Modyfikacja prawa niczego nie da. Potrzebna jest zmiana nastawienia miast do tej ustawy. A z tym nie jest najlepiej – twierdzi dyrektor Płochocki.

– Najbliższe miesiące pokażą, jaki jest stosunek gmin do realizacji inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej. Mam nadzieję, że zauważą również korzyści płynące z jej stosowania. Może być ona przecież alternatywą dla prowadzenia długotrwałych i bardzo kosztownych procedur zmiany miejscowych planów. Wiele obowiązujących planów pochodzi sprzed kilkunastu lat, co powoduje, że określone w nich parametry dopuszczalnych inwestycji zdezaktualizowały się, a jednocześnie brakuje środków, a może niekiedy i chęci, do rozpoczynania postępowań w sprawie zmiany planów miejscowych – mówi mec. Młynkiewicz.

Według niego specustawa pozwala także na wykorzystanie pod inwestycje mieszkaniowe terenów dotychczas zapomnianych, jak tereny poprzemysłowe lub kolejowe.

– W jej ramach można przebudować i zmienić sposób użytkowania istniejących budynków. Tak jest w Kędzierzynie-Koźlu, gdzie podjęto uchwałę mieszkaniową dotyczącą przebudowy i zmiany sposobu użytkowania byłej jednostki wojskowej – wyjaśnia Konrad Młynkiewicz.

Do tej pory do Urzędu m.st. Warszawy wpłynęły 23 wnioski o podjęcie uchwały w sprawie inwestycji mieszkaniowej.

– Obecnie procedowany jest jeden wniosek i dotyczy lokalizacji inwestycji przy ul. Gdańskiej 5/7 w dzielnicy Żoliborz. W najbliższym czasie Rada Miasta podejmie decyzję w tej sprawie – mówi dyrektor Happach.

W Gdańsku wpłynęło pięć wniosków. Wszystkie pozostały bez rozpatrzenia ze względu na braki formalne, w tym m.in. brak zaświadczeń o możliwości zapewnienia miejsc w przedszkolu dzieciom w wieku od trzech do sześciu lat, które zamieszkają na terenie inwestycji.