Nie ma zakupów na zapas

W pierwszej połowie roku deweloperzy wydali na grunty ok. 650 mln zł. To 115 proc. więcej niż w tym samym czasie w 2013 roku.

– Stało się to głównie za sprawą aktywności spółek deweloperskich budujących mieszkania. Kupowane są najchętniej tereny przeznaczone pod projekty mieszkaniowe w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Grunty z uregulowaną sytuacją prawną i planistyczną sprzedają się niemal od ręki. Niekiedy lista potencjalnych kupców doprowadza do wzrostu ceny gruntu – zapewnia Emil Domeracki z Colliers International.

W 2014 r., według Colliers International, wartość transakcji w tym sektorze może osiągnąć ok. 1,8 mld zł. – Ziemią zainteresowani są zarówno deweloperzy działający na polskim rynku od dawna, mający kapitał lub źródło finansowania dla planowanych projektów, jak i nowi gracze, wchodzący na rynek z kapitałem z Ukrainy, Rosji czy Belgii.  Spodziewamy się kolejnych transakcji w  tym roku i na pewno w I kwartale 2015 r. – prognozuje Daniel Puchalski z JLL.

W Warszawie, w zależności od rodzaju i segmentu działalności inwestora, poszukiwane są grunty m.in. na Mokotowie, Ochocie i w Śródmieściu. Dzięki drugiej linii metra, bliskości centrum i licznym inwestycjom biurowym deweloperzy intensywnie sprawdzają ceny i dostęp do działek również na Woli. – Rośnie zainteresowanie terenami do tej pory przemysłowymi, jak Targówek czy Żerań, gdzie zmieniane jest przeznaczenie i grunty są szykowane pod inwestycje mieszkaniowe.  Większa jest aktywność deweloperów na obrzeżach miasta. Tutaj działki przeznaczone są pod  osiedla, w których można będzie sprzedawać lokale przy wykorzystaniu programu „Mieszkanie dla młodych". Deweloperzy dokładnie sprawdzają ofertę rynkową, ale nauczeni kryzysem nie robią dużych zakupów na zapas – mówi Renata Osiecka z AXI IMMO.

Według Daniela Puchalskiego firmy szukają często ofert pod niewielkie projekty – do 10 tys. mkw., a także pod ekskluzywne inwestycje – do 3–4 tys. mkw., w centrum stolicy lub w szczególnie atrakcyjnych miejscach, np. przy parkach.

Badane są, jak wyjaśnia Emil Domeracki, tereny, na których budowę osiedli liczących nawet do 1 tys. mieszkań można prowadzić etapami przez trzy do pięciu lat. Koronnym argumentem, który decyduje o udanym zamknięciu transakcji, jest cena za mkw. gruntu.

– Działki pod projekty mieszkaniowe podrożały w tym roku o ok. 5 proc.,  ale tylko w najbardziej popularnych stołecznych dzielnicach, czyli na Mokotowie, Ursynowie i Woli. W kolejnych miesiącach może dojść jeszcze do 2–3 proc. podwyżek – prognozuje  Renata Osiecka.

Wzrost cen gruntów ogranicza spora podaż. – Główną przyczyną podwyżek cen działek   pod mieszkania jest nie tyle liczba zawieranych transakcji, ile wcześniejszy spadek cen gruntów w latach 2009–2012  – zauważa Emil Domeracki.

Renata Osiecka dodaje, że wzrósł nieco (o ok. 5 proc.) udział zakupów gruntów w cenie budowy mieszkań. – Obecnie średnie ceny w Warszawie  w samym centrum wynoszą 1,5–4,5 tys. zł za mkw. powierzchni użytkowej mieszkania (tzw. p.u.m.) Poza centrum różnice są jeszcze większe: na obrzeżach miasta można kupić działkę już od 400–500 zł za  mkw. p.u.m., a  im bliżej centrum, stawka rośnie, nawet do 2,5 tys. zł za mkw. p.u.m. – wyjaśnia Osiecka.

Według różnych szacunków od 30 do 50  proc. działek pod inwestycje mieszkaniowe w Warszawie należy do spółek z kapitałem irlandzkim i hiszpańskim. – To raczej inwestycje jeszcze sprzed kryzysu. Obecnie spółki te chcą sprzedawać posiadane grunty. Zależy im na uwolnieniu kapitału, dlatego skłonne są do negocjacji cen – mówi Renata Osiecka.

W ostatnich tygodniach Echo Investment kupiła np. od Banco Financiero Y De Ahorros tereny byłych Browarów Warszawskich przy ul. Grzybowskiej (za 174 mln zł), na których zamierza budować mieszkania i biura. Bank przejął te nieruchomości od hiszpańskiego dewelopera Grupo Prasa. – Jeszcze niedawno było wystawionych na sprzedaż kilka terenów należących do firm irlandzkich, ale te zostały już sprzedane, i to raczej bez straty – zauważa Daniel Puchalski.