Odkrywanie nowych miejsc pod osiedla

Rynek pierwotny | Deweloperzy sprzedają w Warszawie grubo ponad tysiąc mieszkań miesięcznie. Ceny lokali są stabilne. Czasem trafiają się okazje.

W Warszawie na koniec stycznia tego roku deweloperzy oferowali mieszkania w 468 inwestycjach – wynika z danych redNet Property Group. Dla porównania – na koniec czerwca 2014 roku w sprzedaży były lokale w 453 projektach.

Dobra sprzedaż

Jak podaje Natalia Włodarczyk, analityk redNet Property Group, pod koniec stycznia na stołecznym rynku pierwotnym było do kupienia 17 678 mieszkań. Oferta zmniejszyła się w porównaniu z grudniem ubiegłego roku, kiedy to deweloperzy w Warszawie oferowali 18 354 lokale. W listopadzie klienci mogli wybierać spośród 19 322 mieszkań. – Zmniejszenie się oferty w ostatnich miesiącach jest spowodowane szybkim tempem sprzedaży mieszkań – tłumaczy Natalia Włodarczyk. Firmy po prostu więcej nieruchomości sprzedają, niż wprowadzają na rynek. Z analiz wynika, że na początku tego roku do oferty trafiło niewiele lokali. – W styczniu firmy rozpoczęły sprzedaż 771 mieszkań w ośmiu nowych inwestycjach. W 2014 roku deweloperzy wprowadzali miesięcznie do oferty średnio 1500-2000 nowych mieszkań na 15-20 nowych osiedlach – zwraca uwagę Włodarczyk.

Przedstawicielka redNet Property Group ocenia, że w ubiegłym roku rynek deweloperski w Warszawie bardzo szybko się rozwijał. Do oferty trafiało wiele nieruchomości, które szybko znajdowały nabywców. – Biorąc pod uwagę niski poziom stóp procentowych i program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych", utrzyma się wysoki poziom sprzedaży - prognozuje Natalia Włodarczyk. – Duża liczba planowanych inwestycji zapewni kupującym szeroki wybór mieszkań – dodaje. Analitycy redNet Property Group szacują, że firmy na stołecznym rynku pierwotnym znajdują chętnych na 1200-1300 lokali miesięcznie. W styczniu ubiegłego roku odnotowano sprzedaż na poziomie 1447 mieszkań.

W opinii Natalii Włodarczyk w Warszawie najbardziej popularne są mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni 40-60 mkw. – Uzupełnieniem oferty są kawalerki i mieszkania czteropokojowe. Te ostatnie są często realizowane w standardzie apartamentowym – zauważa przedstawicielka redNet Property Group. Dodaje, że w przypadku osiedla z wieloma budynkami, w których znajdzie się duża pula mieszkań, firmy deweloperskie decydują się na dzielenie inwestycji na etapy. Mniejsze projekty powstają w jednej części.

Luksus limitowany

Także Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert ds. rynku nieruchomości w firmie Emmerson Realty, ocenia, że warszawski rynek pierwotny rozwija się bardzo dynamicznie. – Najwięcej buduje się na Białołęce i na Woli – zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń. Dodaje, że od czasu kryzysu widać zmianę, jeśli chodzi o powierzchnię mieszkań i liczbę pokoi.

– Firmy deweloperskie, wsłuchując się w głosy poszukujących mieszkań, w swoich inwestycjach planują stosunkowo małe lokale o powierzchni od 30 do 70 mkw. 80 proc. to mieszkania o powierzchni do 50 mkw. – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Jeszcze parę lat temu trzypokojowe mieszkanie musiało mieć więcej niż 70 mkw. Teraz trzy pokoje możemy spokojnie znaleźć na 55 mkw. - podkreśla.

Z analiz Emmerson Realty wynika, że firmy deweloperskie skupiają się na budowie stosunkowo tanich mieszkań. – Drogie, ekskluzywne lokale rzadko pokazują się na mapie Warszawy. Są to budynki głównie w tzw. plombach. Kilka z nich pojawiło się w ostatnim czasie na Powiślu – opowiada Jarosław Mikołaj Skoczeń. Przedstawiciel Emmersona zastrzega, że nawet w drogich, prestiżowych lokalizacjach nieczęsto budowane są duże apartamenty.

– I w tym segmencie kryzys dał się we znaki. Deweloperom bardziej się opłaca wybudować więcej małych mieszkań, które szybciej znajdą nabywców. Co ważniejsze, przy sprzedaży takich lokali można uzyskać za metr więcej niż w przypadku dużego apartamentu – ocenia przedstawiciel Emmerson Realty. W jego opinii jeżeli nie wydarzy się nic nadzwyczajnego, ceny mieszkań powinny się utrzymywać na stałym poziomie, a w niektórych przypadkach nawet lekko rosnąć. – Oczywiście, na rynku pierwotnym pojawiają się okazje. Rozpoczynając sprzedaż mieszkań w nowej inwestycji deweloperzy zazwyczaj dają rabaty pierwszym nabywcom. Czasami też tanio można kupić lokal w budynku, w którym pozostały ostatnie oferty. Firma, chcąc zamknąć inwestycję, proponuje klientom spore obniżki – dodaje.

Według Skoczenia rynek mieszkań w Warszawie wciąż należy do kupującego. - Każdemu powinno się udać znaleźć odpowiedni dla siebie lokal - zapewnia ekspert Emmerson Realty.

Ważne, co za płotem

Według Marcina Jańczuka z agencji Metrohouse rynek pierwotny w Warszawie poszukuje nowych lokalizacji, a właściwie sam je kreuje. – Spójrzmy chociażby na inwestycje na Targówku Przemysłowym czy industrialnej Woli i okolicach - zwraca uwagę Marcin Jańczuk. – Te rejony jeszcze kilka lat temu nie były miejscem ekspansji deweloperskiej. Dość duża niegdyś różnorodność produktów deweloperskich coraz bardziej zawęża się do produktów oczekiwanych przez klientów - podkreśla. W opinii eksperta Metrohouse dzisiejszy klient, w przeciwieństwie do tego sprzed dziesięciu lat, myśli bardziej perspektywicznie. – Szuka powierzchni i układów mieszkań bardziej uniwersalnych. Pośród tylu podobnych produktów na rynku coraz większe znaczenie będą mieć jakość wykonania, renoma dewelopera czy zagospodarowanie okolicznych terenów – prognozuje Marcin Jańczuk.

W jego ocenie rytm stołecznemu rynkowi nadaje program dopłat „Mieszkanie dla młodych". – Można więc oczekiwać, że deweloperzy będą nadal szukać działek w tych częściach miasta, które dają możliwość budowy lokali mieszczących się w limitach programu - twierdzi Jańczuk.

Dodaje, że wciąż łatwo o nabywcę na kompaktowe mieszkanie dwupokojowe i niewielkie trzy pokoje. – Dlatego też to na takich nieruchomościach będą się skupiali deweloperzy. Wszystko też wskazuje, że wiele inwestycji będzie wypychało nabywców na przedmieścia. Już teraz firmy sporo budują w miejscowościach poza granicami administracyjnymi miasta. Kuszą np. bliskością kolei i równie szybkim dojazdem do centrum Warszawy, jak z dalszych stołecznych dzielnic – zauważa ekspert Metrohouse.

—aig