Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

W starszych biurowcach jest taniej

Aneta Gawrońska 15-01-2017, ostatnia aktualizacja 15-01-2017 00:00

Kiedy firma za wynajem siedziby zapłaci mniej.

Największą popularnością wśród najemców cieszą się budynki wzniesione w ciągu ostatnich pięciu lat.
źródło: 123RF
Największą popularnością wśród najemców cieszą się budynki wzniesione w ciągu ostatnich pięciu lat.

Stawki najmu za powierzchnie biurowe w starszych obiektach mogą być niższe od 5 do nawet 20 proc. – wskazuje Agnieszka Sosnowska, starszy analityk rynku w JLL. – Wiele zależy jednak od lokalizacji, standardu i sposobu zarządzania budynkiem. Nawet 10–15-letni obiekt znajdzie najemców, jeśli ma prestiżowy adres. A jeśli jest uniwersalnie zaprojektowany, na bieżąco modernizowany i cieszy się renomą, może konkurować z powstającymi lub świeżo oddanymi biurowcami, oferując porównywalny czynsz.

Różnorodna stolica

Katarzyna Lipka, dyrektor z działu doradztwa i badań rynkowych Cushman & Wakefield, zwraca uwagę na różnice w standardzie technicznym powierzchni w starszych i nowych obiektach. – W starszych budynkach czynsze są niższe – zauważa. – Różnice zależą głównie od lokalizacji oraz specyfiki lokalnego rynku biur. Największe rozbieżności widać na najbardziej dojrzałym rynku, czyli w Warszawie, gdzie oferta jest największa i najbardziej zróżnicowana.

Dyrektor z Cushman & Wakefield podaje, że w lokalizacjach centralnych średni czynsz wywoławczy w biurowcach wybudowanych w ostatnich pięciu latach sięga 22 euro za mkw. miesięcznie. W obiektach sprzed 2000 roku jest to ok. 16 euro za mkw.

– Na stołecznym Mokotowie, który jest drugą co do wielkości strefą biurową, średni poziom stawek wywoławczych w najnowszych budynkach to ok. 14,5 euro za mkw., a w obiektach sprzed 2000 roku średnie czynsze wynoszą 11 euro – podaje Katarzyna Lipka. – Na głównych rynkach regionalnych – w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście – różnice w czynszach za najnowsze i najstarsze biura nie są już tak duże, wynoszą średnio 1–1,5 euro za mkw. za miesiąc. Wynika to przede wszystkim z mniejszej dostępności i mniejszej różnorodności powierzchni biurowych, z których większość ma nie więcej niż dziesięć lat.

Z analiz Cushman & Wakefield wynika, że największą popularnością wśród najemców cieszą się budynki wzniesione w ciągu ostatnich pięciu lat. – Znaczenie ma lepszy standard, ale też kwestie wizerunku, związane z posiadaniem siedziby w nowym biurowcu – zwraca uwagę Katarzyna Lipka. – Poza tym w nowych bądź jeszcze budowanych biurowcach oferta dla firm wynajmujących duże powierzchnie jest znacznie szersza niż w budynkach kilku lub kilkunastoletnich.

Marcin Załęski, ekspert z działu powierzchni biurowych Colliers International, pytany, gdzie szukać biura – w nowym czy starszym budynku – zwraca uwagę, że nazywanie „starymi" obiektów, które mają 10 czy 15 lat, jest specyficzne dla młodego polskiego rynku, na którym wciąż pojawia się bardzo dużo nowych biur.

Liczenie kosztów

– Starsze budynki są z reguły tańsze, jednak na całkowity koszt najmu składają się także rabaty oraz budżet potrzebny na przygotowanie biura dla nowego najemcy. Dlatego może się zdarzyć, że deweloper, który czeka na dużego najemcę, aby rozpocząć nowy projekt, będzie w stanie zaoferować bardzo atrakcyjne warunki – zwraca uwagę Marcin Załęski.

Ekspert Colliers International potwierdza, że chętnych na biura w starszych obiektach nie brakuje. – Bardzo często są to budynki w doskonałej lokalizacji. Firmy decydują się na nie również ze względu na większą elastyczność przy negocjacjach czynszu i okresu najmu – mówi Marcin Załęski. – Nie skreślałbym żadnego budynku, na pewno jednak starsze obiekty, w mało atrakcyjnej lokalizacji, stoją przed dużym wyzwaniem. Bez nakładów na modernizację ich właścicielom trudno będzie konkurować z najnowszymi projektami, dlatego powinny poszukać swojej niszy. Ich atutami mogą być umowy krótkoterminowe, wynajem niewielkich powierzchni lub ekonomiczne biura o niższym standardzie – wylicza.

Mikołaj Sznajder, dyrektor z działu wynajmu powierzchni biurowych w CBRE, radzi, by przed podjęciem decyzji o wynajmie powierzchni sprawdzić nie tylko czynsze bazowe, ale też np. koszty aranżacji powierzchni.

– Przestrzeń w istniejących budynkach jest najczęściej zaaranżowana w określony sposób, a większe przeróbki wiążą się z kosztownymi pracami budowlanymi – podkreśla Mikołaj Sznajder. – Trzeba też pamiętać, że w obiektach starszej generacji, ze względu na sposób, w jaki zaprojektowano budynek, może być trudno wprowadzić zmiany. Zdecydowanie mniej wydajne są też instalacje techniczne. Oczywiście, istnieją tak zaprojektowane budynki, że pomimo wieku nadal spełniają oczekiwania najemców, także pod względem technicznym.

Mikołaj Sznajder wskazuje też na kamienice, które zalicza do osobnej kategorii budynków. – O ich jakości i stawkach nie świadczy wiek, lecz zakres i okres prowadzenia renowacji – wyjaśnia dyrektor z CBRE. – Nieruchomości te mogą konkurować parametrami z budynkami klasy A – podkreśla. Według Mikołaja Sznajdera na rynku trudno będzie się odnaleźć budynkom z kiepskim adresem, słabo doświetlonym, z niewydajną klimatyzacją. I to niezależnie od ich wieku.

"Rzeczpospolita"

Najczęściej czytane