Czynszówki nie odbiorą klientów deweloperom

Program wpłynie prawdopodobnie na stabilizację cen nowych mieszkań, a niewykluczone, że nawet na ich ograniczony spadek.

Pierwsze państwowe bloki w Warszawie powstaną na gruntach Poczty Polskiej. Na ponad 2-hektarowej działce przy ul. Sowińskiego 28 na Woli zaplanowano 450 mieszkań, na drugiej – ok. 3-hektarowej przy ul. Worcella 1 – 650. W ramach programu Mieszkanie+ w całej Polsce powstaje już ponad 1,2 tys. mieszkań. – Do Białej Podlaskiej i Jarocina na początku lipca dołączyły inwestycje w Gdyni, Pruszkowie i Wałbrzychu – podaje BGK Nieruchomości. W planach jest kolejnych 10 tys. mieszkań. Czy program zrewolucjonizuje rynek mieszkań na sprzedaż? A jak wpłynie na rynek najmu?

Może być taniej

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że Mieszkanie+ zaczyna nabierać wiatru w żagle. – Uruchamianie inwestycji w największych miastach jest naturalne, bo tam właśnie jest największy popyt na mieszkania – mówi Jędrzyński. – Pominięcie takich lokalizacji pozbawiałoby rządową inicjatywę głębszego sensu. Jeżeli podaż tych programowych mieszkań będzie rosła w przewidywalnym terminie, to rynkowa ewolucja wydaje się przesądzona – ocenia. Dodaje, że dzięki programowi oferta rynkowa będzie zdywersyfikowana, co jest na pewno pozytywne. – Kupno mieszkania od dewelopera, na rynku wtórnym albo wynajem komercyjny nie będą jedynym powszechnym wyborem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków. Ale na czasy, gdy ten wybór będzie osiągalny, trzeba jednak dość długo poczekać – zauważa Jędrzyński. – Rynek będzie się zmieniał raczej powoli, a jego uczestnicy stopniowo się do tych zmian dostosują.

Według Jędrzyńskiego program deweloperom specjalnie nie zagrozi, bo w kolejce po czynszówkę ustawią się przede wszystkim osoby mające ograniczoną zdolność kredytową, niemające wkładu własnego oraz takie, które nie chcą lub boją się zadłużać.

– Gdy rządowe lokale staną się bardziej dostępne, deweloperzy mogą stracić jakąś część klientów. Program wpłynie prawdopodobnie na stabilizację cen nowych mieszkań, a niewykluczone, że nawet na ich ograniczony spadek – zastanawia się ekspert RynkuPierwotnego.pl. Twierdzi, że rynek pierwotny podzieli się na dwie kategorie: tę wyższą – deweloperską, i drugą – rodem z Mieszkania+. Osiedla powstające w ramach programu będą skromniejsze.

– Nie będzie np. podziemnych garaży i być może jeszcze wielu innych udogodnień, bez których inwestycję deweloperską trudno dziś sobie wyobrazić – mówi analityk. – Poza tym różnica kilkuset złotych pomiędzy średnim czynszem za mieszkanie z programu a ratą kredytu za lokal deweloperski nie jest dziś porażająca, zwłaszcza gdy się uwzględni różnice w standardzie obu modeli budownictwa – podkreśla.

Szansa dla małych

Sami deweloperzy zdają się programu nie bać. Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska, komentuje, że deweloperzy nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych wszystkich grup społecznych. – Dobrze więc, że program Mieszkanie+ się rozwija – mówi. – Nie sądzę, by stanowił konkurencję dla naszej branży. Mieszkania objęte programem są adresowane są do innych odbiorów. To pracujące osoby, których nie stać, mimo regularnych dochodów, na własne mieszkanie. Podpisanie umowy najmu na 20–30 lat z możliwością wykupu lokalu objętego programem jest dla tej grupy konsumentów bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem – podkreśla Krzysztof Foder.

Przypomina, że zgodnie z założeniami przedstawionymi przez BGK Nieruchomości musi to być pierwsze mieszkanie wynajmującego.

– Tymczasem wielu klientów deweloperów zmienia mniejsze lokale na większe, część kupuje nieruchomości w celach inwestycyjnych – mówi dyrektor Foder. – Można się spodziewać, że mieszkania objęte programem będą budować zwłaszcza średni i mniejsi deweloperzy. Takie projekty, objęte rządowymi gwarancjami, zapewniają bezpieczeństwo inwestycji, a także możliwość dalszego rozwoju firm poprzez osiągnięcie efektu skali – komentuje dyrektor.

Także Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w spółce Robyg, ocenia, że program Mieszkanie+ to bardzo dobra inicjatywa. – Będzie działał na nieco innych zasadach niż „MdM". Przede wszystkim nie ma ograniczenia wiekowego. O mieszkanie będzie się mógł starać każdy, kto nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego na normalnych warunkach, a jednocześnie jego zarobki są zbyt wysokie, żeby dostać mieszkanie komunalne – przypomina Chojecka. – Program ma wypełnić pewną lukę rynkową i zapewnić lokum osobom, które do tej pory nie miały takich możliwości. Ze względu na warunki przystąpienia do programu osoby starające się o lokal nie są potencjalnymi klientami deweloperów – przekonuje. Z programu „MdM" na przykład korzystało 10 proc. klientów Robyga. 40 proc. kupuje zaś lokale za gotówkę.

O los branży deweloperskiej jest spokojna także Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w firmie RED Real Estate Development. – Program będzie stanowił uzupełnienie oferty deweloperów, a tym samym może wpłynąć na rynek tylko w nieznacznym zakresie – prognozuje. – Pamiętajmy, że popyt na mieszkania rośnie. Inwestycje deweloperskie cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Dane Biura Informacji Kredytowej z czerwca wskazują, że popyt na kredyty wzrósł o 20 proc. Program Mieszkanie+ nie będzie więc konkurencją dla oferty deweloperów, ale raczej zwiększeniem możliwości nabycia lub wynajmu mieszkania przez osoby, które do tej pory nie mogły z takiej możliwości skorzystać – podkreśla.

Dodaje, powołując się na wyniki sprzedaży mieszkań, że koniunktura na rynku deweloperskim jest bardzo dobra. – Oczywiście, jest pewna grupa osób, która może czekać na państwowe mieszkania i start programu w dużych miastach, jednak nie jest ona tak liczna, aby wpłynąć znacząco na wyniki sprzedaży deweloperów – ocenia Teresa Witkowska.

A czy program zmieni sytuację na rynku najmu? Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy Mieszkaniowi.pl, mówi, że dziś trudno to ocenić. – Pierwsze mieszkania dopiero powstają lub są fazie planowania. Niemniej jednak program nie powinien mieć wpływu na stawki najmu mieszkań w dużych miastach. Większość inwestycji w ramach Mieszkania+ ma powstać w średnich i mniejszych aglomeracjach – wyjaśnia.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl