Budynki to nie grzyby, szybko nie rosną
Na gotowe lokale pod wynajem w ramach programu Mieszkanie+ trzeba jeszcze poczekać. Politycy efektów chcą już jednak teraz. A tych nie ma.
Rządowy program Mieszkanie+ nie działa najlepiej. Gotowych tysięcy bloków pod wynajem, jak nie było, tak nie ma. Na pierwsze lokale trzeba poczekać do 2019 roku. Politycy nie mają się więc na razie czym pochwalić. Postanowili więc wydzielić budownictwo z Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa i ruszyły spekulacje: co dalej? Czy program Mieszkanie+ przejdzie pod skrzydła Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, a może pod skrzydła samego premiera Morawieckiego?
W piątek wieczorem opublikowano w Dzienniku Ustaw rozporządzenie Rady Ministrów, z którego wynika, że zostaje... po staremu. Jednak to nic nie oznacza. Trwają bowiem prace nad nowelizacją ustawy o działach administracji. I to te przepisy zdecydują, co dalej z budownictwem oraz z Mieszkaniem+, priorytetowym programem rządu.
Poślizg z uchwalaniem przepisów
Trudno jednak wymagać, by w całej Polsce stały już gotowe bloki, skoro program Mieszkanie+ ruszył tak naprawdę dopiero 11 września ub.r., kiedy weszła w życie podstawa prawna, czyli ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN). Wcześniej natomiast realizowano pilotaż, a zajmował się nim BGK Nieruchomości. W jego ramach z gminami zawarto 40 umów w sprawie budowy na komunalnych gruntach. W budowie jest 1300 mieszkań. A to robi wrażenie.
Natomiast na podstawie ustawy o KZN trwa rozruch programu. Biurokracji jest sporo. Od 11 września do 10 listopada 2017 r. miasta na prawach powiatu, starostwa, podmioty publiczne gospodarujące nieruchomościami Skarbu Państwa miały przygotować wykazy działek znajdujących się na terenie miast. Do 12 marca 2018 r. analogiczne wykazy mają powstać w wypadku nieruchomości wiejskich. I co jest istotne, oba wykazy, czyli dotyczący działek miejskich i wiejskich, przed przesłaniem do Krajowego Zasobu Nieruchomości, weryfikują wojewodowie, którzy dostali 30 dni na sprawdzenie ich kompletności i zgodności ze stanem faktycznym i prawnym.
Oznacza to w praktyce, że dopiero w połowie grudnia 2017 r. KZN powinien otrzymać wykazy w sprawie działek miejskich. Nie od wszystkich dostał. Procedura przesyłania wykazów z nieruchomościami będzie powtarzana co roku.
Za każdym razem KZN zainteresują tylko działki przeznaczone w miejscowych planach pod budownictwo mieszkaniowe.
Wykazy działek pod lupą
Dane przekazały m.in. 203 starostwa, Lasy Państwowe, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Agencja Mienia Wojskowego.
Aż 177 starostw nie wywiązało się jeszcze z obowiązku przekazania wykazu nieruchomości do Krajowego Zasobu.
Co ciekawe, za opóźnienie w przesłaniu zestawień powiaty mogą zostać ukarane karą pieniężną w wysokości 500 złotych za każdy dzień zwłoki. Mogą to by spore kwoty. Na razie jeszcze żaden samorząd nie został ukarany.
Krajowy Zasób Nieruchomości musi teraz przejrzeć wykazy, które dostał, i zadeklarować, które działki go interesują. Dopiero później prezes KZN będzie ogłaszał przetargi na zawarcie umów o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na których powstaną bloki mieszkalne, a potem zacznie się budowa bloków, którymi politycy chcą się tak chwalić.
Ale czy będzie komu budować i zarządzać mieszkaniami wybudowanymi w ramach tego programu? Mieszkanie+ nie jest bowiem wcale takim łakomym kąskiem dla inwestorów.
Kiepska jakość przepisów
Nad ustawą KZN prace legislacyjne trwały bardzo długo, ale nie przełożyło się to na jakość. Przepisy budzą wątpliwości interpretacyjne.
Okazuje się również, że deweloperzy wcale nie palą się do tego, by brać udział w realizacji rządowego programu, bo to ciągle wielka niewiadoma. Wprawdzie zapowiadają, że będą startować w przetargach i budować bloki w ramach tego programu, ale zarządzać nimi już nie chcą.
Dlaczego? Bo wiąże się z tym zbyt duże ryzyko inwestycyjne. A polscy deweloperzy się go zwyczajnie boją. To jednak nie wszystko.
Ryzyko związane z najemcą
Ustawa o KZN przewiduje, że czynsze za najem ma ustalać Rada Ministrów w rozporządzeniu. Nie wiadomo więc, jakie stawki będą za rok, dwa, za 15 lat.
Nie ma też gwarancji, że przed wyborami z pobudek czysto politycznych rząd nie obniży czynszu. I z czego operator miałby wtedy utrzymać budynek i spłacać kredyt?
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości przewiduje również, że najemcy będą mogli po 30 latach wykupić mieszkanie. W tym celu co miesiąc operator będzie pobierał czynsz z wkalkulowaną spłatą kredytu.
W każdej chwili najemca może też zrezygnować z wykupu. Wówczas operator musi mu zwrócić pieniądze. Jak ma więc regularnie spłacać kredyt na budowę? Musi pieniądze trzymać na koncie przez 30 lat. Nikomu to się nie opłaca. Najemcy, którzy nie zdecydują się na wykup od razu, będą mogli to w każdej chwili zrobić. Z tym również wiąże się ryzyko.
Zbyt niskie koszty budowy
Rząd zapowiada, że koszt budowy mkw. wyniesie 2,5 tys. zł. Czy można za taką kwotę wybudować mieszkanie w dobrym standardzie?
Według deweloperów jest to niemożliwe, co przyznał rząd w projekcie rozporządzenia ustalającego stawki najmu w rządowym programie Mieszkanie+.
Wynika z niego, że w żadnym mieście za taką kwotę wybudować mieszkania się nie da. W Poznaniu koszt budowy mkw. wyniesie 5800 zł, w Krakowie 5060 zł, w Katowicach 5200 zł, a w Białymstoku 4900 zł. To są realne kwoty. W mniejszych miejscowościach są dużo niższe.
Ale trzeba pamiętać, że poprzednie programy rządowe: „Rodzina na swoim" oraz „Mieszkanie dla młodych" też przysparzały w praktyce problemów, z którymi jednak jakoś sobie poradzono.
Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w
jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją,
fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA
Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione
pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.