Mieszkania drogie jak przed kryzysem

REAS oczekuje kilkuprocentowego spadku sprzedaży lokali w 2018 r.

W I półroczu w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali (wliczając płatne rezerwacje) 34,1 tys. mieszkań, czyli o 6 proc. mniej niż rok wcześniej – szacuje firma REAS. W samym II kw. sprzedaż skurczyła się o 11 proc., do 15,6 tys. lokali. To drugi spadkowy kwartał z rzędu.

Kwestia podaży

Analitycy REAS szacują, że po rekordowym 2017 r., kiedy kupiono 72,7 tys. mieszkań, pierwszy raz od pięciu lat nastąpi spadek sprzedaży. Powinno to być jednak postrzegane jako stabilizacja rynku na wysokim poziomie – zniżka powinna być kilkuprocentowa, a w ciągu ostatnich pięciu lat rynek rósł w tempie blisko 19 proc. rocznie.

Jak podkreślają analitycy REAS, spadek sprzedaży to pochodna niższej oferty deweloperów, a po części także ciągłego wzrostu cen oraz wygaszenia programu „Mieszkanie dla młodych" pod koniec 2017 r.

Na koniec czerwca liczba nowych mieszkań w ofercie przedsiębiorstw skurczyła się do 44,4 tys. – to o ponad 11 proc. mniej niż rok wcześniej. W I półroczu deweloperzy wprowadzili na rynek 30,3 tys. lokali, nie tylko o ponad 9 proc. mniej niż rok wcześniej, ale i blisko 4 proc. mniej niż dwa lata wcześniej.

– Można się spodziewać, że w II półroczu deweloperzy będą w stanie powtórzyć wynik sprzedaży z I półrocza, ale to będzie zależało głównie od tego, czy będą w stanie wprowadzić na rynek podobną co w pierwszych sześciu miesiącach liczbę lokali, czyli ponad 30 tys. – mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS, szefowa zespołu badań i analiz rynku. – Wprowadzenie takiej puli lokali wydaje się realne, ale niewątpliwie będzie wyzwaniem. Wiele zależy od tempa uzyskiwania zgód administracyjnych, a jesienne wybory samorządowe nie będą w tym pomagać. Jeśli chodzi o koszty wykonawstwa, wydaje się, że najpoważniejsze wzrosty, obserwowane od II połowy 2017 r., są już za nami – dodaje. Sam II kw. br. przyniósł lekką poprawę – deweloperzy wprowadzili do oferty 15,4 tys. lokali, o 4 proc. więcej niż w pierwszych trzech miesiącach.

Kuniewicz podkreśla, że dziś deweloperzy wprowadzają do oferty mieszkania po uzyskaniu wszelkich zgód oraz – inaczej niż jeszcze w ubiegłym roku – twardego ustalenia wynagrodzenia z generalnym wykonawcą. Widać też tendencję, że firmy same zmniejszają podaż, wprowadzając lokale na rynek mniejszymi partiami. To pozwala elastycznie dostosowywać ceny.

Ekspertka zastrzega, że wzrost cen lokali, spadek mieszkań gotowych w ofercie oraz wydłużający się czas oczekiwania na odbiór mieszkania po zakupie, może przekierować część popytu inwestycyjnego (a dziś to, co czwarty lokal, a w Trójmieście czy Krakowie co trzeci), na rynek wtórny. Z drugiej strony uaktywnili się inwestorzy zainteresowani nie zakupem mieszkania na wynajem, tylko grający na którkotermionową zwyżkę ceny.

Ceny wciąż rosną

A wzrost cen jest wyraźny. Licząc średnio dla sześciu rynków, mamy za sobą piąty z rzędu kwartał wzrostu.

W Warszawie średnia cena za mkw. lokali w ofercie wyniosła 9,18 tys. zł, to o ponad 13 proc. więcej niż rok wcześniej i nominalnie tyle, ile płacono tuż przed kryzysem wywołanym upadkiem Lehman Brothers. W Krakowie 7,33 tys. zł za mkw. (wzrost o 8,2 proc. rok do roku) to już niewiele mniej niż przed kryzysem. Z kolei 8,2 tys. zł w Trójmieście (wzrost o 16,4 proc. r./r.) to o około 10 proc. więcej niż przed Lehman Brothers.

– Inaczej niż przed dekadą dziś wzrost cen jest pchany wyższymi kosztami, a nie zwiększaniem marży przez deweloperów. Trzeba też pamiętać, że rosną płace Polaków, a i oferta deweloperów jest lepsza jakościowo – komentuje Kuniewicz. – Spodziewamy się, że w II półroczu ceny będą dalej rosły. Trudno powiedzieć, gdzie jest bariera, która zacznie bardzo wyraźnie ograniczać popyt – dodaje.

Czy to już sufit?

O schłodzeniu rynku świadczą też dane GUS. W I półroczu wydano pozwolenia na budowę 132,3 tys. mieszkań, o 1,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Z tego 82,6 tys. przypadało na deweloperów oraz – zgodnie z nową metodologią urzędu – inwestorów indywidualnych budujących lokale na wynajem. W analogicznym okresie 2017 r. wzrost liczby pozwoleń na budowę sięgał jednak ponad 33 proc. rok do roku.

Według GUS w I półroczu rozpoczęła się budowa 113,7 tys. mieszkań, o 7,2 proc. więcej niż rok wcześniej, w tym deweloperzy i inwestorzy ruszyli z budową 66,4 tys. lokali. W analogicznym okresie 2017 r. liczba lokali w budowie była o 23 proc. większa niż rok wcześniej.

– To, co najciekawsze dziś, kryje się w danych dotyczących pozwoleń na budowę. Jeszcze pół roku temu liczba zgód w ujęciu dwunastomiesięcznym rosła o ponad 25 proc., ale z miesiąca na miesiąc dynamika spada. Najnowsze dane mówią o wzroście o 8,9 proc. – podkreślił w raporcie Marcin Krasoń, analityk Home Broker. – Wyraźna zmiana w trendzie może oznaczać, że deweloperzy zauważyli, że aktualne wzrosty cen mieszkań są dla części kupujących nie do zaakceptowania. Widać to w statystyce mieszkań sprzedanych w II kw. To, co obserwujemy w danych GUS, to prawdopodobnie pierwszy efekt spadku popytu na nowe mieszkania, za czym stoi wyraźny wzrost cen. Rosnące ceny gruntów, materiałów i wykonawstwa przełożyły się na stawki, na co kupujący zareagowali zdrowym otrzeźwieniem popytu. Firmy działające na rynku powinny mieć świadomość, że mogą pojawić się problemy ze znalezieniem chętnych na zakup mieszkań, których ceny cały czas rosną – podsumowuje. ©℗