Ceny mieszkań w stolicy poszły w górę, ale będą spadać

Rozmowa | Aby sprzedać tak wiele lokali, 
ile planują deweloperzy, będą musieli obniżyć ceny. A to wpłynie także 
na rynek wtórny.

Rz: Czy mieszkania 
w Warszawie potaniały 
w ciągu roku?

Dariusz Książak: Zgodnie 
z danymi o cenach transakcyjnych w ciągu ostatniego roku mieszkania w Warszawie, w zależności 
od dzielnicy, podrożały 
od 7 do 10 proc. Trend wzrostowy dla stolicy jest widoczny już od drugiej połowy 2013 r.

Taniej można kupić 
w stolicy nowe mieszkanie 
czy używane?

Jeśli ktoś zastanawia się, czy kupić mieszkanie z rynku wtórnego czy z pierwotnego, to powinien brać pod uwagę, że w zasadzie dla wszystkich dzielnic Warszawy średnie ceny dla rynku pierwotnego są wyższe niż dla rynku wtórnego.

Należy jednocześnie zwrócić uwagę, że mieszkania wybudowane po 2000 r., a trafiające aktualnie na rynek wtórny kosztują zwykle powyżej średniej ceny dla rynku wtórnego dla danej dzielnicy i cenowo są na poziomie droższych mieszkań z rynku pierwotnego.

Gdyby rodzina szukała dziś najtańszych dwóch–trzech pokoi w Warszawie, ale po lewej stronie Wisły, na rynku wtórnym, to gdzie poleciłby jej pan poszukiwanie takich ofert?

Najtańszą dzielnicą w lewobrzeżnej Warszawie jest Ursus, gdzie aktualnie średnia cena transakcyjna oscyluje wokół 5,7 tys. zł za mkw. Jeśli dla kogoś jedynym kryterium jest cena mieszkania, to powinien się zainteresować tą dzielnicą. Ale każdy kupujący powinien pamiętać o sporej odległości Ursusa od centrum i niemałych problemach z dojazdami.

Patrząc na cały rynek warszawski i obowiązujące na nim ceny transakcyjne, polecam wzięcie pod uwagę dzielnic położonych bliżej centrum i lepiej skomunikowanych. Przykładowo, sporo mieszkań wybudowanych przez deweloperów w ostatnich dziesięciu latach oferują Wola i Mokotów. Wiele ciekawych nieruchomości na rynku wtórnym jest też na Bielanach i Ursynowie.

Jeśli ktoś może wybrać między wielką płytą a nowymi technologiami, powinien wybrać drugą opcję. Mieszkania wybudowane po 2000 r. już w nowoczesnych technologiach dają dużo lepszy komfort życia oraz lepsze perspektywy na przyszłość. Jednak w dzielnicach, które polecam, trzeba za takie nieruchomości zapłacić ponad ok. 7–7,5 tys. zł za mkw. Na pewno nie kupimy tam lokali w cenach zbliżonych do limitów „Mieszkania dla młodych".

Czy mieszkania po prawej stronie Wisły w stolicy są zwykle tańsze od tych po lewej, jeśli standard jest porównywalny? Jaka jest różnica cenowa między lokalami oferowanymi na rynku wtórnym na Woli a tymi na Pradze-Południe?

Mieszkania po prawej stronie Wisły są od lat tańsze niż porównywalne nieruchomości zlokalizowane po lewej stronie, a wynika to głównie z kwestii komunikacyjnych.

Przejazd przez Wisłę, ze względu na zbyt małą liczbę i przepustowość mostów zawsze stanowił problem i to także dziś wpływa na długi czas dojazdu do pracy. Do pracy w centrum jedzie się wyraźnie dłużej z dzielnic prawobrzeżnych niż z dzielnic lewobrzeżnych, nawet tych położonych dalej od Śródmieścia.

Właśnie ze względu na czynniki komunikacyjne mieszkania o porównywalnym standardzie w prawobrzeżnych dzielnicach są tańsze niż w lewobrzeżnych. Różnice w cenach mogą ulec wyrównaniu w niektórych lokalizacjach, które w najbliższym czasie zyskają lepsze skomunikowanie 
– mowa tu oczywiście o nieruchomościach znajdujących się przy trasie i w pobliżu drugiej linii metra.

A gdzie można kupić najtańsze mieszkania z drugiej ręki w stolicy?

Najtańsze lokale używane w Warszawie są w Rembertowie – średnia stawka transakcyjna wynosi ok. 5,4 tys. zł za mkw. Także na Białołęce, w Wawrze i w Wesołej średnie ceny transakcyjne nie przekraczają 6 tys. zł 
za mkw.

A najdroższe mieszkania w Warszawie są na Starym Mieście, Mokotowie czy w Śródmieściu w nowych wieżach?

Śródmieście było, jest i będzie najbardziej atrakcyjną lokalizacją do życia. Między innymi dlatego ceny mieszkań są tu najwyższe. Niekoniecznie jednak najdroższe są lokale w wieżowcach.

O ile w rzeczywistości Cosmopolitan jest wieżowcem, o tyle Rezydencja Opera i Holland Park, gdzie mieszkania kosztują najwięcej, są budynkami bardzo kameralnymi. Są to prawdziwe apartamentowce w zachodnim stylu. Właśnie takie nieruchomości będą coraz częściej wybierać osoby, którym zależy na ekskluzywnym miejscu zamieszkania.

Gdzie powinien szukać okazji inwestor, który chce zarabiać na mieszkaniu na wynajem?

Dla osób, które traktują mieszkanie jako inwestycję, kluczowa jest minimalna cena zakupu. Jeśli ktoś naprawdę chce szybko i dużo zarobić na wynajmie, powinien się zainteresować licytacjami komorniczymi. Trzeba jednak, i to bardzo podkreślam, zdawać sobie sprawę ze wszystkich typów ryzyka, jakie niesie za sobą taka droga zakupu.

Jaka jest prognoza dla warszawskiego rynku mieszkań na 2015 r. 
– jak zmienią się ceny, podaż, popyt?

Analizując dane o cenach transakcyjnych z ostatnich kilkunastu kwartałów oraz bieżące informacje, prognozujemy wyhamowanie widocznego obecnie wzrostowego trendu zmiany cen.

Dlaczego?

Prognoza ta wynika z kilku zjawisk, które decydują obecnie o kształcie rynku. Po pierwsze, w kolejnych miesiącach należy się spodziewać bardzo dużej podaży ze strony deweloperów, która w naturalny sposób będzie studzić ceny. Teraz jest rozpoczynanych bardzo wiele inwestycji i – jeśli brać pod uwagę wydane pozwolenia na budowę 
– powinno tak też być być w najbliższej przyszłości.

Aby te wszystkie lokale sprzedać, deweloperzy będą musieli wziąć pod uwagę ustabilizowanie lub wręcz obniżkę cen. Po drugie, sporo czynników przemawiających za wyhamowaniem dynamiki wzrostu cen mamy po stronie popytu. Ze względu na wymóg większego wkładu własnego spadnie dostępność kredytów.

Cały czas trzeba również zwracać uwagę na otoczenie makroekonomiczne. Gospodarka hamuje i najprawdopodobniej, również ze względu na sytuację geopolityczną, tak będzie i w dłuższej perspektywie. To, niestety, przełoży się rynek pracy, który ma bardzo bezpośredni wpływ na popyt na mieszkania. Obawy o pracę studzą zapał potencjalnych kupujących do zaciągania kredytów, to ograniczy popyt.

Zastanawiając się nad zakupem mieszkania i analizując ewentualne zmiany cen nieruchomości w przyszłości, warto pamiętać o demografii. Obecnie schodzimy już z tzw. górki demograficznej, co również ma efekt ograniczający popyt.

Deweloperzy 
są optymistami...

Ogromna aktywność deweloperów w ostatnim czasie oraz dane o prognozowanej sprzedaży nowych mieszkań są zaskakująco optymistyczne. W mojej ocenie stoją za nimi jedynie dwa wyraźne czynniki, które pozwalają oczekiwać dużego popytu ze strony kupujących. Jednym z nich jest niskie oprocentowanie kredytów, a drugim korzystna w tym momencie relacja opłacalności wynajmu mieszkań w porównaniu z potencjalnymi zyskami z lokat bankowych.

Poza tymi dwoma zjawiskami trudno dostrzec inne. Wydaje się, że dużą rolę zaczynają odgrywać po stronie kupujących czynniki psychologiczne.

—gb

CV

Dariusz Książak założyciel i prezes Emmerson Evaluation, spółki świadczącej usługi wycen nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Ma wieloletnie doświadczenie w zakresie wycen nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych oraz zarządzaniu zespołami rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy od 2002 r., członek międzynarodowych organizacji zawodowych (RICS, CCiM, TEGoVA). Wcześniej pracował w Starostwie Powiatu Warszawskiego, Urzędzie m.st. Warszawy, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i BPH Banku Hipotecznym.