Namiastka domu w miejskim bloku

Oferty | Na dwupoziomowe, używane mieszkanie wystarczy w Warszawie 300 tys. zł. Ceny najdroższych lokali idą w miliony złotych.

Jak szacuje Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN), dwupoziomowe mieszkania stanowią ok. 3 proc. oferty stołecznego rynku wtórnego. – Najwięcej jest ich w dzielnicach z największą podażą lokali, czyli na Mokotowie, Ursynowie, Białołęce, Pradze-Południe – mówi Edyta Krakowiak. – Najmniejszy wybór mamy w Rembertowie, Wawrze.

Marcin Jańczuk z Metrohouse dopowiada, że dwupoziomowe mieszkania  znajdziemy zarówno w budownictwie z lat 70. w popularnych warszawskich blokowiskach, jak i na nowych osiedlach.

Z jacuzzi na tarasie

Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl, podaje, że na rynku wtórnym w Warszawie i okolicach jest ok. 3 tys. mieszkań dwupoziomowych. – 70 proc. z nich wybudowano po 1992 roku. W samej stolicy jest ich ponad 2 tys. – podaje Maciej Górka. – Moda na takie nieruchomości została rozpropagowana głównie przez deweloperów, którzy chcąc wykorzystać przestrzenie poddaszy, przekształcali je na powierzchnie użytkowe. Popularne są również zrewitalizowane strychy kamienic – dodaje. Najmniejsze lokale dwupoziomowe mają ok. 43 mkw. – Najczęściej są to standardowe mieszkania z antresolą, ale na tyle dużą, że można na niej urządzić np. sypialnię. Największe apartamenty mają nawet 300 mkw. Mogą być wyposażone w kominek – opowiada Maciej Górka.

Z analiz Domiporty.pl wynika, że najtańsze mieszkania dwupoziomowe znajdziemy na Pradze-Południe i na Białołęce. Ceny za ok. 50-metrowe lokale zaczynają się od ok. 320 tys. zł.  Także WGLiN podaje, że ceny najtańszych dwupoziomowych lokali wynoszą ok. 300 tys. zł. W ofercie tej agencji jest 80-metrowe mieszkanie w bloku z 1960 r. przy ul. Płockiej wycenione na 330 tys. zł. Dwupokojowy lokal o powierzchni 54 mkw. w szeregowcu przy ul. Wał Miedzeszyński kosztuje 320 tys. zł.

Najdroższe mieszkania na dwóch poziomach mogą kosztować, jak zauważa Edyta Krakowiak, kilka mln zł. WGLiN oferuje 200-metrowy lokal w odrestaurowanej kamienicy na Żoliborzu Oficerskim wyceniony na 4,5 mln zł.  300-metrowy apartament z 2006 r. przy ul. Narbutta właściciel wycenił na 4,1 mln.

– Na cenę ma wpływ nie tylko lokalizacja, ale przede wszystkim standard wyposażenia – dopowiada Maciej Górka. – W naszym serwisie najdroższą ofertą jest 300-metrowy apartament przy ul. Zajączka na Żoliborzu wyceniony na 6 mln zł. Ma przepięknie zdobiony kominek oraz jacuzzi na tarasie. Nieco tańsze i mniejsze – 4,9 mln zł za 180 mkw. – jest dwupoziomowe mieszkanie ze 100-metrowymi tarasami przy ul. Biały Kamień na Mokotowie.

Dla młodych

– Dwupoziomowe mieszkania, zwłaszcza te w trzy-, czteropiętrowych budynkach bez windy, trudniej sprzedać niż lokale na jednym poziomie – ocenia Edyta Krakowiak. – Z reguły mają bowiem dużą powierzchnię. A im większe mieszkanie i wyższa cena, tym trudniej o kupca. Z kolei małe mieszkania dwupoziomowe są często źle rozplanowane. Niewygody chodzenia po schodach nie rekompensuje w tym przypadku komfort życia w przestronnym mieszkaniu – zauważa. Ale, jak zastrzega przedstawicielka WGLiN, większe, dobrze rozplanowane i ciekawie zaaranżowane mieszkania dwupoziomowe nie będą się sprzedawać znacząco dłużej niż lokale jednopoziomowe o takim samym metrażu.

– Zwolennikami dwupoziomowych mieszkań są młode, lubiące niestandardowe rozwiązania osoby, a także klienci szukający namiastki domu jednorodzinnego w mieście – zauważa Edyta Krakowiak.

Według Marcina Jańczuka najtańsze dwupoziomowe mieszkania sprzedają się dość dobrze. – Optymalny metraż nie powinien przekraczać 80 mkw. Klienci doceniają, że w niższej cenie niż za segment mogą mieć namiastkę własnego domu – potwierdza przedstawiciel Metrohouse. Jego zdaniem większy problem ze sprzedażą mają właściciele dużych lokali przekraczających 120 mkw. – Takie mieszkania konkurują już z rynkiem segmentów. W podobnej cenie można kupić segment z ogródkiem. A tego nie jest w stanie zrekompensować nawet większy taras – ocenia Jańczuk.

W opinii Macieja Górki mieszkania z dużymi tarasami na szczytach budynków cieszą się dużym uznaniem. – Tarasy pełnią funkcję małych ogrodów – zauważa analityk. – Dwupoziomowe mieszkania są świetną alternatywą dla domów jednorodzinnych. Niestety, ich ceny są niebotyczne, sięgają nawet kilku milionów złotych.

– Ceny mieszkań dwupoziomowych, podobnie jak jednopoziomowych, są niższe niż rok temu – stwierdza Edyta Krakowiak. Jej zdaniem te pierwsze nieruchomości mogą jeszcze tanieć, a to ze względu na trudniejsze transakcje w tym segmencie rynku. – Ceny mniejszych, źle rozplanowanych lokali dwupoziomowych z jedną łazienką mogą spaść o co najmniej 10 proc. – prognozuje przedstawicielka WGLiN. – Stawki za duże mieszkania w dobrych lokalizacjach będą bardziej stabilne – ocenia.

Marcin Jańczuk stwierdza, że ceny mieszkań dwupoziomowych jest łatwiej negocjować, bo zainteresowanie takimi lokalami jest ograniczone do wąskiej grupy nabywców. – Zdarza się, że ceny 1 mkw. takich lokali odbiegają od poziomu notowanego w danym rejonie. Na Białołęce trafimy na oferty lokali w cenie poniżej 5 tys. zł za 1 mkw. – wskazuje Jańczuk.