Nowe mieszkania wcale nie zdrożeją

Za budowę osiedli na tzw. tanich gruntach, polach bez infrastruktury, płacą sami mieszkańcy 
oraz cała wspólnota samorządowa. Nie o taką „taniość" chodzi 
– podkreśla Maria Wasiak, minister infrastruktury.

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którym pracuje rząd, to pierwszy etap reformy planowania przestrzennego zapowiedzianej w Koncepcji Przestrzennego Zagospodarowania Kraju.

Co znamienne, w konsultacjach publicznych projekt zebrał pozytywne oceny różnych środowisk, w tym takich, które często prezentują odmienne stanowiska. Ład przestrzenny, dbałość o przestrzeń, w której żyjemy, staje się wartością, która łączy. Projekt nowelizacji popierają samorządowcy, ruchy miejskie, organizacje przedsiębiorców (Business Centre Club i Konfederacja Lewiatan), a także organizacje zrzeszające architektów, urbanistów i adwokatów.

Idea zyskała taki oddźwięk, gdyż nawet wychodząc z różnych przesłanek, łatwo dojść do wspólnego wniosku o potrzebie pilnego przeciwdziałania procesom chaotycznego rozpraszania się zabudowy i ich szkodliwego wpływu na krajobraz czy kurczenia się przestrzeni publicznych. To coraz bardziej nasilające się zjawisko powoduje bardzo negatywne skutki finansowe, a przede wszystkim wyraźnie pogarsza jakość życia lokalnych społeczności. W ten, nie zawsze wystarczająco dostrzegany dla opinii publicznej, sposób następuje wzruszanie podstaw stabilnego, efektywnego rozwoju Polski, które może skutkować przez następne dziesięciolecia. Stąd wynika potrzeba reakcji i działania rządu w tym zakresie.

„Wuzetki" pozwalają na zbyt wiele

Wśród dość jednolitych pozytywnych ocen proponowanych zmian wyraźnie odróżnia się przekaz, który co jakiś czas pojawia się w mediach, a dotyczy rzekomego zagrożenia, w wyniku nowelizacji, wzrostu cen działek, a za nimi nowo budowanych mieszkań.

Niestety, przekaz ten bazuje na wybiórczym podejściu do przepisów ustawy i często mało obiektywnych uproszczeniach. Dlatego można odnieść wrażenie, że przesłanką tak formułowanych tez jest po prostu niechęć ich autorów do jakichkolwiek zmian.

Proponowana nowelizacja ma przeciwdziałać najpoważniejszym, palącym problemom naszej przestrzeni. Przede wszystkim systemowej awersji do rzetelnego planowania w oparciu o plany miejscowe przy udziale lokalnych społeczności oraz wykształceniu się mechanizmów, według których – na mocy decyzji administracyjnej (tzw. wuzetki) – co do zasady zabudować można prawie każdy teren, na którym nie obowiązuje plan miejscowy.

Projekt ustawy zawiera rozwiązania, które – po pierwsze – mają wymusić lepszą jakość planów miejscowych – aby były realistyczne, skonfrontowane z lokalnymi potrzebami i precyzyjne.

Po drugie – mają zracjonalizować system odszkodowawczy poprzez zniesienie nadmiernego automatyzmu na rzecz odniesienia odszkodowań do realnych szkód powstałych wskutek treści planów miejscowych. Te dwa rozwiązania w dużej mierze pozwolą na zwiększenie skrępowanej dziś aktywności planistycznej gmin.

Proponowane zmiany wraz z wprowadzeniem dodatkowych warunków wydawania „wuzetek" mają przywrócić właściwe, pierwotnie zakładane przez ustawodawcę proporcje: plan miejscowy jako dominująca podstawa rozstrzygania o przyszłym zagospodarowaniu terenu, a decyzja o warunkach zabudowy jako narzędzie wspomagające tam, gdzie brak uzasadnienia dla uchwalania planu. Bez tego nie uda się skierować strumienia inwestycji na tereny przygotowane do ich przyjęcia – uprzednio dobrze i świadomie zaplanowane i wyposażone w infrastrukturę.

Oszczędności:
60 tys. zł na dom

Skutki dominującego dziś odwrotnego podejścia możemy obserwować na licznych podmiejskich osiedlach naszego kraju. Widać tam wyraźnie – co jest bolesną prawdą – że nie wolno zakładać, zgodnie z zastanym przez lata poglądem, że na podstawie kolejnych indywidualnych i nieskoordynowanych decyzji administracyjnych i doraźnych ustaleń samorzutnie ukształtuje się racjonalna struktura przestrzenno-techniczna. I że zapewni ona każdemu mieszkańcowi przyzwoitą jakość życia w sprawach tak „przyziemnych" jak wystarczający dostęp do mediów, chodnik wzdłuż ulicy czy dogodny transport publiczny. Nie wspominając już o bardziej „wyszukanych" potrzebach, jak park, droga rowerowa czy szkoła w okolicy.

Należy mieć świadomość, że często chodzi o sytuacje nieodwracalne: „popsutej" przestrzeni nie uda się już zamienić w funkcjonalną dzielnicę. Główną podstawą do powstawania i rozwoju wygodnego i efektywnego miasta jest plan miejscowy – konkretny i starannie przygotowany.

Sprawa nie tylko dotyczy warunków życia nowych mieszkańców, lecz także ma konkretny wymiar ekonomiczny.

Wyliczenia ekspertów pokazują, że różnica między kosztem budowy infrastruktury technicznej dla obszaru chaotycznej zabudowy oraz tego samego obszaru zabudowanego w sposób z góry zaplanowany może sięgać ok. 60 tys. zł na dom jednorodzinny.

Drożej w Polsce 
niż w Londynie

Jak wskazują analizy, koszt całkowitego uzbrojenia terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w infrastrukturę w polskich gminach może być nawet 16-krotnie wyższy niż koszt uzbrojenia terenu o zbliżonej powierzchni w Londynie.

Do tego dochodzą równie dolegliwe koszty eksploatacji tej dodatkowej, często „wymuszonej" i nieplanowanej infrastruktury. Niezależnie od tego, kogo ten dodatkowy koszt obciąża (zwykle w pewnej części właściciela domu, a w większości gminę, czyli wszystkich jej mieszkańców), musimy wspólnie przeciwdziałać mechanizmom, które dopuszczają taką niegospodarność. Gdy ktoś uwypukla niskie koszty budowy na tanich gruntach, warto go zawsze zapytać, na ile uwarunkowaniem tej „taniości" jest cena, którą w najbliższej przyszłości zapłacą mieszkańcy lub cała wspólnota samorządowa.

Należy jednoznacznie polemizować ze stwierdzeniem o ryzyku wzrostu cen mieszkań w wyniku wprowadzenia nowelizacji. I nie tylko dlatego, że ich budowa na nieprzygotowanym terenie, w oparciu o warunki zabudowy prowadzi zasadniczo do nieracjonalnych kosztów, zarówno w wymiarze finansowym, jak i społeczno-ekonomicznym. Przede wszystkim warto zweryfikować tezę o ograniczeniu powierzchni terenów pod budowę.

Dzisiaj w miastach jest wiele dobrze wyposażonych w infrastrukturę obszarów (np. poprzemysłowych), które mogłyby służyć zabudowie i rozwojowi miasta. A jednak na tych terenach się nie inwestuje, bo właściwie bez żadnych ograniczeń można budować w szczerym polu, gdzie zabudowa w ogóle nie była planowana.

Na marginesie tylko przypomnę, że tam, gdzie ryzyko wyczerpania dostępnych terenów inwestycyjnych istniałoby, wciąż – na bazie projektowanych przepisów – są warunki i czas (nie mniej niż trzy lata od uchwalenia ustawy), aby gminy uruchomiły lub doprowadziły do końca wszczęte procedury planistyczne i zapewniły odpowiednią dostępność działek pod zabudowę.

Plan robiony
na wniosek

Warto, aby już dziś wszyscy zainteresowani koncentrowali się nie na konserwowaniu szkodliwego stanu prawnego, ale na budowaniu rzeczowego dialogu z władzami gmin, aby te chętniej podejmowały działania planistyczne.

Projekt nowelizacji oferuje wiele rozwiązań jednoznacznie korzystnych z punktu widzenia inwestorów i całych lokalnych społeczności. Po pierwsze, pogłębia debatę publiczną przy tworzeniu planu i przejrzystość tego procesu. Pozwoli to wyraźniej akcentować wnioski dotyczące przeznaczania terenów pod zabudowę, ale też rozwiązywać potencjalne konflikty społeczne na wstępnym etapie (aby sąsiedzi nie byli zaskakiwani przez inwestycję wraz z rozpoczęciem robót budowlanych).

Po drugie, w przypadku gdy gmina nie wykazuje aktywności planistycznej, projektowane przepisy umożliwiają zgłoszenie inwestorowi inicjatywy w zakresie tzw. planu na wniosek wraz z deklaracją ewentualnego własnego wkładu w zakresie budowy infrastruktury technicznej. Sama procedura planistyczna w takim wypadku pozostaje oczywiście w wyłącznej kompetencji samorządu, który w nieskrępowany sposób oceni wszystkie „za" i „przeciw" złożonego wniosku.

Na koniec warto pamiętać, że wraz z upowszechnieniem planów miejscowych wzrośnie pewność inwestowania – także dla inwestora indywidualnego. Nie zaskoczy sąsiada niespodziewana inwestycja realizowana na działce obok na podstawie „wuzetki". Inwestor nie zostanie postawiony przed faktem, że projektu nie da się zrealizować – zgodnie z posiadaną „wuzetką" – bo uległy zmianie uwarunkowania, na postawie których została wydana, i organ nie będzie już mógł wydać na jej podstawie pozwolenia na budowę.

W końcu wreszcie inwestycja w oparciu o plan miejscowy gwarantuje znacznie sprawniejszą procedurę jej przygotowania. Tym samym projektowana ustawa realizuje główny wniosek, jaki najczęściej formułują inwestorzy. Pamiętając o nim, musimy sobie uświadomić, że nadszedł czas, aby wspólnie realizować najważniejszy postulat, który leży w interesie każdego obywatela – dbałość o przestrzeń, w której wszyscy żyjemy.

 

CV

Maria Wasiak od września 2014 r. jest ministrem infrastruktury i rozwoju. Od 2000 r. związana była z Grupą PKP, najpierw jako szefowa spółki PKP Przewozy Regionalne, a potem dyrektor biura prywatyzacji. W latach 2010–2012 była prezesem, a później członkiem zarządu PKP. Karierę zawodową rozpoczynała od orzekania jako asesor sądowy, później została radcą prawnym. Była wicewojewodą radomskim i dyrektorem gabinetu politycznego ministra transportu i gospodarki wodnej Tadeusza Syryjczyka.

Przepisy do poprawki jak ministerstwo infrastruktury i rozwoju chce uporządkować przestrzeń

- 
Ustawa o rewitalizacji zwiększy skuteczność kompleksowych działań, których celem jest odwrócenie degradacji terenów miejskich, osłabiania relacji społecznych, znaczenia gospodarczego oraz pogarszania stanu technicznego zabudowy.

- 
Kierunki rozwoju miast oraz instrumenty i zmiany prawne w obszarach warunkujących ten rozwój wskaże Krajowa Polityka Miejska. Promuje ona ideę miasta zwartego z preferencją dla wcześniej zagospodarowanych terenów, a także kompleksową rewitalizację.

- 
Efektem ma być racjonalne gospodarowanie zasobami (ziemi, wody czy energii), poprawa środowiska w miastach i adaptacja do zmian klimatu, które dotykają mieszkańców, oraz lepsza odpowiedź na problemy demograficzne miast.

- 
Z tymi celami współgra tworzony program budowy mieszkań na wynajem o ograniczonych czynszach (ok. 40 proc. niższych od stawek rynkowych). Zbudują je towarzystwa budownictwa społecznego, spółki gminne lub spółdzielnie mieszkaniowe. Preferencyjny kredyt będzie udzielany pod warunkiem wskazywania najemców przez gminę i pierwszeństwa dla rodzin z dziećmi.

- 
Także zmiany w „Mieszkaniu dla młodych" umożliwią objęcie programem przebudowanych lub zaadaptowanych budynków niemieszkalnych, strychów i starych kamienic powstałych w wyniku wykorzystania istniejących w mieście zasobów, a nie tylko budowy nowych.

- 
Projekt ustawy o strategicznych inwestycjach celu publicznego zintegruje procedury przygotowania i realizacji takich przedsięwzięć. Podtrzymuje on sprawdzone rozwiązania obowiązujących specustaw, wprowadzając jednocześnie mechanizmy wzmacniające ład przestrzenny, takie jak obowiązek następczego dostosowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

—źródło: MiR