Uniknąć pułapek na rynku najmu

Atrakcyjne mieszkania na wynajem znikają z rynku błyskawicznie. Prowizja pośrednika może wynosić ponad 120 proc. miesięcznego czynszu.

– Mieszkań na wynajem w Warszawie sukcesywnie przybywa. Stawki najmu w ostatnich miesiącach nieznacznie spadły – mówi Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2Group. – Popyt przewyższa jednak podaż, co sprawia, że koszty, które musi ponieść najemca, są nadal relatywnie wysokie.

Rzadko na krótko

Jak mówi Renata Cimaszewska, na rynku przeważają oferty wynajmu długoterminowego. Najem na krótko to wciąż rzadkość. – Właściciele nieruchomości sporadycznie godzą się na półroczne umowy. Polscy inwestorzy nie dostrzegają jeszcze pełni potencjału, jaki drzemie w tym segmencie rynku – zauważa .

Na pewno jednak, jak mówi przedstawicielka m2Group, widać poprawę standardu oferowanych na wynajem mieszkań. – Przybywa dobrze wyposażonych nieruchomości po kapitalnym remoncie, często luksusowych, w nowych budynkach w atrakcyjnych lokalizacjach – zwraca uwagę Renata Cimaszewska. – Spada popyt na lokale przypominające czasy PRL. Przestają się nimi interesować nawet studenci.

Także Michał Niewiński, pośrednik z warszawskiej agencji Mieszkanie24.com mówi o dominacji ofert najmu długoterminowego. – Krótkoterminowy nie jest u nas dobrze wypromowany. Rynek wynajmu mieszkań na doby lub tygodnie wprawdzie rośnie, ale głównie w Śródmieściu – mówi Niewiński, podzielając opinię, że właścicieli nieruchomości, którzy chcą zarabiać w ten sposób, jest relatywnie mało.

W Grupie WGN, jak podaje Katarzyna Pawłowska, doradca w dziale najmu, oferty wynajmu długoterminowego stanowią ok. 98 proc. – Dla wynajmującego lokal jest to bardziej opłacalne. Wynajem krótkoterminowy wiąże się z wyższymi kosztami obsługi – mówi Pawłowska. Dodaje, że na doby są wynajmowane mieszkania przy okazji odbywających się w danym mieście imprez. W takim trybie są też oferowane apartamenty.

Na gorący okres na rynku najmów długoterminowych, przypadający na sierpień i wrzesień, wskazuje Roksana Lipińska z Freedom Nieruchomości Kraków Stare Miasto. – Mieszkań szukają dziś studenci. Ofert jest bardzo dużo. Atrakcyjne lokale znikają jednak tak szybko, jak się pojawiły – mówi Roksana Lipińska. Jej zdaniem najem krótko- i długoterminowy trudno porównywać, bo mieszkania z tych segmentów rynku są adresowane do różnych klientów. Na krótko wynajmują lokale turyści i osoby, które w danym mieście zamierzają się zatrzymać góra na parę tygodni.

W Poznaniu, jak zauważa Joanna Skorupska, dyrektor tamtejszego oddziału Freedom Nieruchomości, najwięcej mieszkań jest wynajmowanych na co najmniej rok. – Wynajmującemu jest to na rękę, bo nie musi się martwić o kolejnych najemców – mówi. – Coraz popularniejszy staje się jednak wynajem na kilka–kilkanaście dni, który daje większy zysk. Kilka dni może przynieść dochód porównywalny z tym, jaki przy wynajmie długoterminowym osiąga się w miesiąc. Standard wynajmowanego na krótko lokalu musi być bardzo wysoki.

Co zrobi pośrednik

Roksana Lipińska zwraca uwagę, że o ile szukanie dla klienta ofert najmu mieszkań na długo to standardowa usługa pośrednictwa, o tyle najem krótkoterminowy przypomina bardziej system hotelowy.

Ale, jak dopowiada Joanna Skorupska, zarówno przy wynajmie krótko-, jak i długoterminowym pośrednik znajdzie najemcę, przygotuje ofertę, wyręczy w prezentacji mieszkania, wynegocjuje warunki, pomoże przygotować umowę, także w obcym języku. – Będzie też obecny przy przekazaniu mieszkania najemcy, spisze protokół zdawczo-odbiorczy, pomoże przy formalnościach – wylicza dyrektor z Freedom Nieruchomości.

Wynagrodzenie pośrednika zależy od zakresu działań. – Prowizja wynosi zwykle 100 proc. miesięcznego czynszu za mieszkanie lub dom. Pośrednicy często pobierają ją od dwóch stron – tłumaczy Joanna Skorupska.

Katarzyna Pawłowska podkreśla z kolei, że szukanie mieszkania na wynajem wymaga czasu, rozwagi i ostrożności. – Korzystanie z usług pośrednika pozwala zaoszczędzić czas. Pośrednik wyszukuje oferty, sprawdza stan prawny mieszkań i prezentuje te, które najbardziej odpowiadają wymaganiom klienta – mówi przedstawicielka WGN. – Prowizja wynosi od 50 do 100 proc. miesięcznej stawki najmu określonej w umowie.

O tym, że klient może z powodzeniem szukać mieszkania na własną rękę, jest przekonana Renata Cimaszewska. Warunek: musi mieć czas i wiedzę o lokalnym rynku. – Lepiej jednak zlecić usługę renomowanej agencji, która ma narzędzia umożliwiające pełen przegląd ofert i cen transakcyjnych. Pośrednik jest w stanie znacznie szybciej znaleźć nieruchomość odpowiadającą preferencjom klienta – zapewnia.

Przede wszystkim jednak, jak mówi Renata Cimaszewska, pośrednik zadba o bezpieczeństwo transakcji. Zweryfikuje bowiem ofertę także pod kątem prawnym, sprawdzi dokumentację.

– Klientom wynajmującym mieszkanie na dłużej zalecamy zawarcie umowy najmu okazjonalnego, czyli umowy na czas określony w formie aktu notarialnego – mówi przedstawicielka m2Group. – Dla właściciela mieszkania oznacza to koszt rzędu 200 zł. Taka umowa eliminuje jednak ryzyko zadomowienia się nieuczciwego lokatora. Najemca poddaje się dobrowolnej eksmisji, a w przypadku złamania warunków umowy zostaje ona rozwiązana. Akt notarialny chroni też interesy lokatora w przypadku niedotrzymania warunków przez właściciela mieszkania – zapewnia.

Prowizja agenta waha się od 50 proc. pierwszego czynszu (plus VAT) do 100 proc. czynszu brutto. – Koszty związane z obsługą wynajmu krótkoterminowego to 20–40 proc. czynszu. Taki model rozliczeń jest rentowny dla pośrednika i klienta wyłącznie w przypadku stałej współpracy. Dlatego ten segment rynku coraz częściej obsługują wyspecjalizowane agencje – zwraca uwagę Cimaszewska.

Agencja Mieszkanie24.com zajmuje się głównie najmem długoterminowym. – Większość umów jest zawieranych na rok do pięciu lat. Umowy na krócej niż rok stanowią niewielki odsetek – mówi Michał Niewiński. – Przy pośrednictwie w wynajmie mieszkania na długo wynagrodzenie dla pośrednika waha się od 61,5 do 123 proc. brutto miesięcznego czynszu. Wysokość prowizji zależy od nieruchomości. Są biura, które biorą 123 - 246 proc. czynszu tylko od właściciela, a 0 od najemcy. Większość dzieli prowizję między wynajmującego a lokatora.

Roksana Lipińska jest przekonana, że każdy jest w stanie samodzielnie znaleźć sobie mieszkanie, które się mu spodoba. – Trzeba jednak pamiętać m.in. o dobrej umowie i protokole zdawczo-odbiorczym – mówi dyrektor z Freedom Nieruchomości. – Niestety, najemcy często wpadają w pułapkę, podpisując umowy z osobami, które nie są uprawnione do dysponowania nieruchomością. A pośrednik jest po to, by transakcja była bezpieczna. Nie tylko sprawdzi, czy osoba oferująca nieruchomość ma prawo do podpisania umowy, ale też zadba, by lokator nie poniósł kosztów eksploatacji mieszkania, które powstały, zanim się wprowadził. Zabezpieczy też wpłacaną przez najemcę kaucję, która z założenia jest zwrotna, ale pod pewnymi warunkami może zostać u właściciela nieruchomości, co przecież nie leży w interesie najemcy.

 

Opinia

Paweł 
Grabowski, agencja BIG Nieruchomości
z Trójmiasta

Szukając mieszkania na wynajem, warto skorzystać z doradztwa rzetelnego pośrednika. Zyskamy pewność, że lokal wynajmujemy od właściciela lub osoby uprawnionej do zawarcia umowy. Pośrednik przygotuje taki dokument, który precyzyjnie określi prawa i obowiązki każdej ze stron oraz protokół zdawczo-odbiorczy. Zrobi też dokumentację fotograficzną mieszkania, aby każda ze stron widziała, w jakim stanie przejmuje lokal i wyposażenie.

Skorzystanie z usług pośrednika oszczędzi czas, bo wyselekcjonuje on oferty, które spełniają kryteria najemcy. Jest to ważne zwłaszcza wtedy, gdy najemca szuka nieruchomości w mieście, którego nie zna. Pośrednik podpowie, które lokalizacje są dobrze skomunikowane z miejscem pracy, skąd łatwo dotrzeć do terenów rekreacyjnych i punktów usługowych.

Zakres obowiązków pośrednika wynika oczywiście z indywidualnych uzgodnień. W przypadku wynajmów długoterminowych za przeprowadzenie całej transakcji – od weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, poprzez przygotowanie oferty, pozyskanie klienta, przygotowanie i zawarcie umowy najmu oraz protokolarne przekazanie lokalu najemcy wraz z wykonaną dokumentacją zdjęciową lokalu – pobieramy wynagrodzenie w wysokości jednomiesięcznego czynszu.

To najczęściej spotykany na rynku model współpracy. W zależności od zakresu obowiązków wynagrodzenie pośrednika może wynosić od kilku procent – za pozyskanie klienta – do kilkudziesięciu procent miesięcznego czynszu za pełną obsługę uwzględniającą również prowadzenie z rozliczeń z najemcami i wspólnotą mieszkaniową, organizację sprzątania, zmiany pościeli, bieżące naprawy, obsługę systemów rezerwacji itd.

—not. aig