Wielka okazja czy studnia bez dna
Nie ma już amatorów doszczętnie zrujnowanych nieruchomości. Klienci boją się trudnych do oszacowania kosztów remontu. Nie brakuje za to lokali do odświeżenia.
Zdaniem Marcina Jańczuka, dyrektora z sieciowej agencji Metrohouse, poszukujący okazji na rynku mieszkaniowym muszą się nastawić głównie na lokale do remontu. – Konieczność szybkiej sprzedaży powoduje, że nie ma już czasu na odświeżenie mieszkania – wyjaśnia dyrektor. – Nieruchomości wymagające remontu są zwykle nieco tańsze niż ich odpowiedniki w stanie „do wprowadzenia".
Od podłóg po sufity
Według Marcina Jańczuka za okazję można uznać mieszkanie do remontu, które jest tańsze o co najmniej kilkanaście procent od lokalu o podobnym standardzie.
W ocenie Edyty Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) okazje w segmencie mieszkań do remontu trafiają się rzadko. – Ceny lokali wymagających modernizacji bardzo często są tylko niewiele niższe niż ceny nieruchomości w dobrym stanie – twierdzi przedstawicielka WGLiN. – Różnica to średnio 10–12 proc. – szacuje.
W ofercie WGLiN jest np. 62-metrowy lokal z trzema pokojami, położony przy ul. Smolnej w Śródmieściu. Cena 520 tys. zł. – Lokal jest zadbany, więc można się od razu wprowadzić, jeśli ktoś nie wymaga nowoczesnego wykończenia – mówi Edyta Krakowiak.
Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, przestrzega, że choć mieszkania do remontu są tańsze, to lokale, które wydają się okazją, mogą być studnią bez dna. – Klienci zakładają, że koszt remontu metra mieszkania to średnio 1 tys. zł – wskazuje pośrednik. – Za okazję można więc uznać nieruchomość, której metr jest tańszy ponad tę kwotę – ocenia.
Ale, jak zgodnie mówią eksperci, remont remontowi nierówny. – Jeszcze 15 lat temu trafiały się kompletne ruiny. W złym stanie technicznym były nie tylko mieszkania, ale i całe budynki – wspomina Edyta Krakowiak. – Dziś takich ofert praktycznie nie ma. Lokale określane jako wymagające remontu są zadbane i czyste, najczęściej w dobrym stanie technicznym. Jednak wystrój sprzed wielu lat odbiega od dzisiejszych oczekiwań nabywców – tłumaczy.
Zdaniem Michała Niewińskiego większego lub mniejszego remontu wymaga większość nieruchomości. – W oczach kupujących każdy lokal potrzebuje zmian aranżacyjnych – wyjaśnia pośrednik. W ofercie agencji Mieszkanie24.com jest kilka okazyjnych ofert. Za taką Michał Niewiński uznaje 97-metrowy lokal w nowym budownictwie przy ul. Nowoursynowskiej, wyceniony na 610 tys. zł. Okazją jest też 50-metrowa dwójka na Mokotowie, oferowana za 250 tys. zł.
Marcin Jańczuk ocenia, że kompleksowej odnowy, łącznie z wymianą podłóg, ceramiki, mebli kuchennych, a czasem nawet instalacji, wymaga ok. 10 proc. mieszkań na warszawskim rynku wtórnym. – Większy odsetek stanowią lokale do odświeżenia, które trzeba pomalować, zmienić aranżację wnętrz – wskazuje dyrektor z Metrohouse.
Z analiz tej firmy wynika, że procentowy udział mieszkań do remontu się zmniejsza. – To wynik wchodzenia na rynek wielu mieszkań z rynku deweloperskiego – zastrzega Marcin Jańczuk. – Coraz częściej odświeżamy mieszkania wystawiane na sprzedaż. Jeśli nie są to większe remonty, to przynajmniej malowanie ścian, drobne poprawki i naprawy – przyznaje dyrektor.
Dodaje, że mało kto doprowadza lokal do kompletnej ruiny. – Są jednak mieszkania, które latami stały puste i nie były odnawiane. Można sobie wyobrazić, jak wyglądają – mówi Jańczuk.
A Michał Niewiński dodaje, że na doszczętnie zrujnowane nieruchomości nie ma już chętnych. – Klienci boją się trudnych do oszacowania kosztów remontu – tłumaczy.
Z dobrym adresem
Zdaniem Waldemara Oleksiaka, eksperta firmy Emmerson Realty, największe okazje, zanim zdążą dotrzeć do biur pośredników, już znikają z rynku. Informacje o nich rozchodzą się pocztą pantoflową. – Okazyjne mieszkanie musi być oferowane znacznie poniżej ceny rynkowej – o co najmniej 20 proc. – ocenia Waldemar Oleksiak. W ofercie Emmersona jest ok. 5 proc. lokali do remontu. Część nieruchomości ma bardzo dobre adresy. – Po modernizacji takie lokale mogą się stać prawdziwymi perełkami – zapewnia Waldemar Oleksiak.
Edyta Krakowiak ocenia z kolei, że w dobrych lokalizacjach jest coraz mniej ofert mieszkań wymagających remontu. – Właścicielom nie opłaca się wystawiać takich lokali, jeśli mają atrakcyjną powierzchnię i lokalizację – zwraca uwagę przedstawicielka WGLiN. – Są też firmy specjalizujące się w rewitalizacji mieszkań za stosunkowo niewielkie pieniądze i przygotowujące mieszkania do sprzedaży. Najwięcej lokali do remontu pochodzi z mało atrakcyjnych lokalizacji, takich jak Targówek, Ursus, Wawer – dodaje.
A Waldemar Oleksiak uważa, że remont mieszkania przed wystawieniem go na sprzedaż musi stworzyć jakąś wartość dodaną, by zapewnić wyższą cenę. – Jednak home staging nie przyjął się u nas jeszcze tak jak na Zachodzie. W przyszłości może to być obiecujący rynek – prognozuje ekspert z Emmerson Realty.
Edyta Krakowiak dodaje, że ceny małych mieszkań do remontu, położonych w dobrej lokalizacji, są stabilne. Tanieją lokale w starych, zaniedbanych budynkach na peryferiach.
Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w
jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją,
fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA
Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione
pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.