Łakome kąski dla inwestorów

Mieszkania o powierzchni 
do 35 mkw. sprzedają się na pniu. Deweloperzy planują kolejne inwestycje z minilokalami.

We wrześniu ubiegłego roku z budową minimieszkań na warszawskiej Woli ruszył Dantex. W inwestycji Wolska Kwadrat zaplanował 325 lokali od 14 do 31 mkw. – Wszystkie mieszkania są wykończone i w pełni wyposażone. Wystarczy wejść i mieszkać – mówi Przemysław Sacha, dyrektor marketingu w spółce Dantex. Ceny lokali zaczynają się od 150 tys. zł.

Z firmą, na własną rękę

Wolska Kwadrat to typowy produkt dla osób, które szukają sposobów na lokowanie pieniędzy. – Lokale są oddawane firmie zarządzającej najmem. Inwestor może też wynajmować nieruchomość na własną rękę – informuje dyrektor z Dantexu. – Część lokali będzie wynajmowanych na doby w systemie hotelowym, inne można wynajmować długoterminowo – dodaje.

Gwarantowana stopa zwrotu to 7 proc. w skali roku (przez pięć lat). Przemysław Sacha zapewnia, że inwestycja cieszy się dużym zainteresowaniem. Nabywców znalazło ok. 30 proc. nieruchomości. Obiekt ma być oddany w drugim kwartale 2017 r. – Nie wykluczamy kolejnych tego typu projektów – zapowiada dyrektor z Dantexu. – Na razie koncentrujemy się jednak na ukończeniu tej inwestycji. Wiemy, że podobne projekty w Warszawie planuje także czterech–pięciu innych deweloperów. Jest na nie popyt – podkreśla.

W warszawskich Włochach minimieszkania buduje Dolcan. W inwestycji Miasteczko Rubikon deweloper zaplanował lokale o powierzchni od 17 do 49 mkw. Ceny zaczynają się od 145 tys. zł.

Wcześniej niż warszawscy deweloperzy potencjał mikromieszkań doceniła spółka Dolnośląskie Inwestycje. Na Wybrzeżu Pasteura we Wrocławiu firma prowadzi drugi etap projektu Starter z mieszkaniami o powierzchni od 15 do 37 mkw. Ceny mkw. zaczynają się od 10,4 tys. zł. Nieruchomość ma być oddana do użytku w czwartym kwartale tego roku. Lokale będą sprzedawane w standardzie pod klucz z możliwością wyposażenia w sprzęt AGD i meble robione na wymiar. W budynku będzie też wypożyczalnia samochodów elektrycznych.

– Od dłuższego czasu widać duży popyt na małe mieszkania. Lokale o powierzchni do 35 mkw. sprzedają się niemal na pniu – komentuje Monika Szymańska-Antosiak z biura prasowego Startera. – Zainteresowanie lokalami w pierwszym i drugim etapie naszej inwestycji było ogromne. Wszystkie sprzedały się w ekspresowym tempie. To dowodzi, że niewielki metraż mieszkania to łakomy kąsek inwestycyjny. Lokale są kupowane przeważnie jako inwestycje. A Starter powstał także z myślą o tych, którzy kupią mikroapartament, by ulokować kapitał – podkreśla.

Zdaniem Moniki Szymańskiej-Antosiak stopy zwrotu z najmu nieruchomości są zdecydowanie bardziej korzystne, niż oferują lokaty bankowe. – Często jest to więcej niż 6–7 proc. w skali roku. Firma Dolnośląskie Inwestycje przymierza się do kolejnej inwestycji tego typu we Wrocławiu. Szczegółów na razie jednak nie zdradza.

O tym, że inwestycja w małe mieszkania jest warta rozważenia, mówi także Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w firmie Polnord. – Jest jednak kilka warunków – zastrzega. – Trzeba wybierać duże miasta, w których są ośrodki akademickie i liczne siedziby większych przedsiębiorstw. Lokal musi się znajdować na osiedlu stosunkowo blisko centrum, w dobrze skomunikowanej dzielnicy. Ważna jest też wykończenie nieruchomości. Liczy się też osiedlowa infrastruktura – wylicza.

Dodaje, że takimi mieszkaniami interesują się studenci, często podróżujący pracownicy firm, a w ośrodkach turystycznych także wczasowicze. – Minimieszkania kupowane są także na własne potrzeby, ale jest to rozwiązanie tymczasowe – opowiada Wioletta Kleniewska. – Docelowe mieszkanie ma być większe, stąd popularność 50–60-metrowych lokali – dodaje.

Nie tylko aparthotel

O rosnącym popycie na zakupy inwestycyjne mówi Yael Rothschild, prezes spółki Mill-Yon Gdańsk. – Największy zwrot z inwestycji zapewniają właśnie najmniejsze mieszkania, stąd znikają z oferty w pierwszej kolejności – podkreśla Rothschild. Jej zdaniem rosnący popyt wśród inwestorów jest spowodowany m.in. wzrostem wkładu własnego do kredytów hipotecznych, co oznacza, że mieszkania będą częściej wynajmowane, a nie kupowane.

Z analiz spółki Mill-Yon Gdańsk wynika, że mieszkanie w inwestycji Aura Gdańsk na Wyspie Spichrzów może przynieść inwestorom nawet 8–12 proc. zysków w skali roku. – Jeszcze przed rozpoczęciem budowy drugiego etapu tej inwestycji sprzedaliśmy 40 proc. mieszkań – podaje prezes spółki. – W takich lokalizacjach jak centrum Gdańska bardzo dobrze sprawdza się najem hotelowy, czyli w systemie dobowym lub tygodniowym – wyjaśnia.

W opinii Małgorzaty Ostrowskiej, dyrektor pionu marketingu i zarządzania w J.W. Construction Holding, rynek nieruchomości może być dla inwestorów bezpiecznym źródłem czerpania dochodów. Dyrektor zwraca uwagę na aparthotele. – Mając mieszkanie w takim obiekcie, można je przekazać operatorowi. – Za 21-metrowe mieszkanie w naszym warszawskim projekcie Apartamenty Wola Invest zapłacimy 159 tys. zł netto. Do tego trzeba doliczyć koszt wykończenia i wyposażenia – 33,6 tys. zł – podaje Małgorzata Ostrowska. – Gwarantowana stopa zwrotu w skali roku to 5 proc., czyli ponad 9,6 tys. zł, co daje ok. 800 zł miesięcznie – zachęca. – Zapewniamy też podział zysku 50 proc. na 50 proc., to oznacza, że przy 70-proc. obłożeniu aparthotelu rentowność wzrośnie do ponad 10 proc. w skali roku.

Małe, kompaktowe mieszkania inwestorzy znajdą też na typowych osiedlach deweloperskich. – W ostatnich trzech–czterech latach bardzo popularne są stosunkowo małe dwupokojowe mieszkania – opowiada Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development. – Liczba zainteresowanych takimi lokalami inwestorów rośnie. Trend dotyczy wszystkich rynków. Może to mieć związek z sukcesywnym wycofywaniem pieniędzy z lokat – tłumaczy.

I podkreśla, że rynek pierwotny jest ściśle powiązany z rynkiem najmu, dlatego deweloperzy starają się odpowiedzieć na rosnące zainteresowanie małymi lokalami. – Rozszerzają więc swoją ofertę w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście – zwraca uwagę Andrzej Gutowski. Ronson Development nieduże lokale (29–45 mkw.) oferuje w warszawskiej inwestycji City Link. Ceny zaczynają się od 8,5 tys. zł za mkw. lokalu.

Opinia

Marcin 
Uryga, analityk, Emmerson Realty

Jeśli planujemy zakup mieszkania na wynajem, to mały, tzw. kompaktowy lokal nie jest złym pomysłem, pod warunkiem że cena nie jest oderwana od realiów rynkowych.

Im bardziej dynamicznie rozwijające się miasto, tym ryzyko mniejsze. Pod uwagę powinniśmy brać konkurencję oraz atrakcyjność lokalizacji, a także perspektywy jej poprawy lub pogorszenia. Szczególnie istotna jest komunikacja oraz infrastruktura handlowa.

Powstaje wiele mieszkań z myślą o inwestorach. Najczęściej liczą na nich deweloperzy działający w centrach miast lub blisko śródmieścia. Na peryferiach klienci kupują lokale głównie na własne potrzeby. Zarobek i czas zwrotu z inwestycji w minimieszkanie zależy m.in. od relacji ceny do stawki najmu.

Liczy się też sprawne zarządzanie najmem, minimalizowanie okresów pustostanów, dobór optymalnych rozwiązań podatkowych. Szanse na uzyskanie wyższej stopy zwrotu są znacznie większe niż w przypadku wynajmu dużego mieszkania. Nie będzie też problemów z odsprzedażą miniloklau. Magnesem jest niska cena całkowita. —not. aig