Biurowe wieże chcą podbić portfele najemców

Deweloperzy biur się nie nie zrażają, że konkurencja buduje obok ich działki, i nie próżnują.

Już 4 mln 988 tys. mkw. nowoczesnych biur było w stolicy na koniec pierwszego półrocza 2016 r. – wynika z najnowszych danych Office Research Forum (CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills).

Pustostany w sercu miasta

W pierwszym półroczu firmy oddały 16 projektów o łącznej powierzchni ponad 350 tys. mkw., z czego niemal 51 proc. znajdowało się w centrum miasta. Jak podaje ORF, współczynnik pustostanów w całej Warszawie wyniósł 15,4 proc. To oznacza wzrost o 1,3 pkt proc. kwartał do kwartału oraz jednocześnie rok do roku. W efekcie ponad 767 tys. mkw. biur dostępnych jest od zaraz. W samym centrum stolicy statystyki są jeszcze słabsze – współczynnik pustostanów wyniósł 17,6 proc., podczas gdy poza centrum niewynajęte pozostaje 14,4 proc. powierzchni.

W sumie przez pierwsze sześć miesięcy roku udało się wynająć w mieście ponad 360 tys. mkw.

– Najwyższy udział w strukturze popytu na biura miały nowe umowy najmu – stanowiły 60 proc. zawartych, oraz renegocjacje obowiązujących kontraktów – 31 proc. Transakcje przednajmu stanowiły 17 proc. – podaje OFR.

Do największych umów należał kontrakt Publicis Groupe – 13,8 tys. mkw. w Platinium Business Park III, i umowa przednajmu biur Allegro – 7,6 tys. mkw. w Q22.

Ile czasu czeka się na najemców? Na wynajęcie biurowej wieży potrzeba nawet kilku lat. Deweloper zaczyna proces szukania chętnych przed rozpoczęciem budowy i kontynuuje w czasie trwania prac (dwa lata). Do tego trzeba doliczyć kolejne 24 miesiące. – Bo czas pełnej komercjalizacji może sięgać nawet dwóch lat od chwili oddania obiektu do użytkowania – uważa Piotr Capiga, ekspert firmy Cushman & Wakefield.

Gwiazdy przy rondach

Taka sytuacja rynkowa nie zniechęca inwestorów. Bartłomiej Zagrodnik, prezes firmy Walter Herz, ocenia, że obiekty biurowe powstające w Warszawie przyćmią skalą istniejące biurowce.

– W tym roku najwięcej powierzchni dostarczyły zlokalizowane w centrum dwie wieże biurowe: Warsaw Spire (ponad 100 tys. mkw.) i Q22 (53 tys. mkw.), o wysokości 220 m i 155 m. Sukces tych projektów okazał się motywujący dla inwestorów. Deweloperzy regularnie wprowadzają na rynek kolejne obiekty o podobnej skali. W budowie jest obecnie ponad 650 tys. mkw. biur – mówi szef Walter Herz.

Podkreśla, że najbardziej rozbudowuje się rejon ronda Daszyńskiego, czyli tzw. bliska Wola. Istniejące tam biurowce oferują dziś ok. 500 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, ale zabudowa tego obszaru przebiega w takim tempie, że w ciągu kilku lat ta ilość ma szansę się podwoić – oceniają analitycy Walter Herz.

– Niedaleko ronda Daszyńskiego powstaje kilka wież biurowych, m.in. Mennica Legacy Tower firmy Golub Gethouse i Mennica Polska o wysokości ok. 130 m i powierzchni 63 tys. mkw. oraz kompleks Sienna Towers firmy Ghelamco. Zaprojektowane zostały w nim dwa budynki o wysokości 130 m i jeden 86-metrowy. Inwestycja dostarczy 75 tys. mkw. powierzchni biurowej i 25 tys. mkw. handlowej i konferencyjnej – opowiada Bartłomiej Zagrodnik.

Przy Towarowej i Prostej budowę jednego z najwyższych obiektów w Warszawie, 195-metrowego drapacza Skyliner, zapowiedziała też Grupa Karimpol. Na wysokości 165 m powstanie Skybar.

Kolejne 70 tys. mkw. biur dostarczy Spark firmy Skanska (powstaje na tzw. serku wolskim). Zaplanowano tam m.in. 130-metrową wieżę. Kolejną, 140-metrową, Skanska postawi w kwadracie ulic Towarowej, Łuckiej, Wroniej i Prostej (kompleks ma mieć 84 tys. mkw.).

– Przy Łuckiej i Prostej budowę dwóch wież o wysokości 102 m planuje również firma Impexmetal. Wielofunkcyjny obiekt przyniesie ok. 87 tys. mkw. powierzchni, z czego jedną trzecią zajmą biura. Przy samym rondzie ONZ w miejscu Ilmetu stanie z kolei wieża Warsaw One, której wysokość ma być porównywalna do sąsiadującego z nią Rondo 1, którego tzw. wysokość architektoniczna wynosi ponad 190 m – wylicza Bartłomiej Zagrodnik.

Także Polski Holding Nieruchomości SA planuje swoją wieżę przy rondzie ONZ. – City Tower stanie przy ul. Świętokrzyskiej 36. Wieża zaoferuje ok. 40 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i będzie mieć około 150 metrów wysokości – zapowiada Maciej Jankiewicz, prezes PHN (w piątkowym wydaniu „Nieruchomości" wywiad, w którym szef PHN zdradza, co i z kim będzie budować spółka).

Opinia

Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield

Na rynku biur w uprzywilejowanej sytuacji znajdują się najemcy. Ze względu na dużą podaż nowoczesnych biur wynajmujący muszą być konkurencyjni, aby pozyskać najbardziej pożądanych najemców.

Proces komercjalizacji staje się najbardziej wymagającym etapem w procesie inwestycyjnym. Poszukiwanie najemców rozpoczyna się jeszcze na rok czy dwa przed rozpoczęciem realizacji biurowca. Zdecydowana większość nowych inwestycji biurowych powstaje w trybie spekulacyjnym, czyli bez zawarcia znaczącej umowy najmu przed rozpoczęciem realizacji inwestycji. Rezultatem tej sytuacji jest duże ryzyko wiążące się z przeciągającym się procesem poszukiwania najemców.

W najbardziej komfortowej sytuacji pod kątem pozyskiwania najemców byli deweloperzy budynków wieżowych w centrum Warszawy. W przypadku takich inwestycji, jak Warsaw Spire czy Q22 w momencie oddawania inwestycji do użytku obiekty były wynajęte prawie w całości. Ostatnie pozostałe moduły mają status powierzchni zarezerwowanej, która może być skonsumowana przez aktualnych najemców w drodze ekspansji.

Bardzo skuteczni byli również wynajmujący wielkoskalowe projekty biurowe na obrzeżach centralnego obszaru biznesu. Kompleksy biurowe, takie jak Gdański Business Center oraz Eurocentrum Office Complex, sprawnie zapełniają się nowymi najemcami pomimo dużej skali inwestycji.

W zdecydowanie najtrudniejszej sytuacji są deweloperzy butikowych biurowców w centrum stolicy. Presja na obniżanie czynszów efektywnych najbardziej dotknęła kameralne inwestycje, w których koszt realizacji na metr kwadratowy biura jest znacząco wyższy od pozostałych typów biurowców. Czas pełnej komercjalizacji takich obiektów może sięgać nawet dwóch lat od oddania obiektu do użytkowania. —gb