Czy to już klęska urodzaju

W pierwszej połowie 2016 roku stołeczny rynek wzbogacił się o 350 tys. mkw. w 16 nowych budynkach biurowych.

Do końca roku przybędzie kolejne 104 tys. mkw. W efekcie podaż biur w Warszawie przekroczy 5,1 mln mkw. i będzie to największy roczny przyrost podaży w historii Warszawy – podaje firma CBRE.

– Najbardziej rozwijająca się część stolicy to okolica ronda Daszyńskiego, gdzie znajduje się 25 proc. całkowitej powierzchni biurowej powstającej obecnie w mieście – mówi Łukasz Kałędkiewicz, Senior Director, szef działu wynajmu powierzchni biurowych, CBRE. – Już teraz w tym miejscu zlokalizowane są biura o łącznej powierzchni 400 tys. mkw., spośród których tylko w tym roku oddano do użytkowania 158 tys. mkw. w sześciu budynkach. Biorąc pod uwagę potencjał lokalizacji i planowane projekty, podaż zwiększy się w najbliższych latach ponaddwukrotnie – prognozuje ekspert CBRE.

Zagłębia pustostanów

Kilkanaście procent biur jest bez najemców nie tylko w Warszawie, ale też m.in. w Szczecinie. To szansa dla najemców, lekcja pokory dla deweloperów?

– To szansa na rozwój. Niezależnie od tego, która ze stron: najemcy czy deweloperzy, ma większą siłę negocjacyjną, rynek w Polsce wciąż notuje tendencję wzrostową. Widać wyraźnie, że firmy wciąż potrzebują nowej powierzchni, co przy zmieniającej się strukturze wiekowej budynków oraz preferencjach najemców stwarza wciąż nowe szanse dla deweloperów – uważa Bolesław Kołodziejczyk, starszy konsultant w dziale doradztwa i analiz rynkowych w Cushman & Wakefield.

Z danych tej firmy wynika, że w Warszawie na koniec czerwca tego roku największy wskaźnik pustostanów (czyli stosunek ilości wolnej powierzchni do całkowitych zasobów w danym rejonie) zanotowano w strefie zachodniej miasta, do której należy także Wola. Na najemców czeka tu 17,9 proc. biur. Jednak najwięcej wolnej powierzchni w przeliczeniu na mkw. jest dla najemców w rejonie Służewca Przemysłowego – 232,3 tys. mkw.

– Natomiast spośród rynków regionalnych najwięcej pustych biur znajduje się w Trójmieście – 84,9 tys. mkw., z czego 78 proc. w Gdańsku, a pozostała część w Gdyni i Sopocie – wylicza Bolesław Kołodziejczyk.

Nie jest tak źle?

Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w firmie JLL, podkreśla jednak, że dzisiejszy poziom pustostanów w Warszawie nie jest rekordowy.

– Poza tym trzeba pamiętać, że różnego typu powierzchnie w różnych budynkach tworzą wskaźnik ogólnorynkowy. Jeśli jednak zagłębimy się w specyfikę zapotrzebowania na biuro przez konkretne firmy, okaże się, że wybór nie jest aż tak szeroki – tłumaczy Anna Bartoszewicz-Wnuk. – Aby to udokumentować, opracowaliśmy tzw. skorygowany wskaźnik powierzchni niewynajętych. Wynosi on w Warszawie 11,5 proc. w przypadku odrzucenia wszelkich powierzchni pozostających w ofercie ponad 24 miesiące.

Zdaniem ekspertki JLL polski rynek biurowy cechuje duża aktywność najemców: debiutują u nas nowe firmy, a te już działające rozszerzają swoje struktury wraz z pozyskiwaniem nowych projektów, zleceń oraz zatrudnianiem nowych pracowników. To bardzo dobra wiadomość dla deweloperów.

Według JLL w Warszawie najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej cechuje obrzeża centrum – 17,9 proc., oraz Mokotów – 17,5 proc. Z kolei poza stolicą największy udział pustostanów w istniejących biurowcach jest w Szczecinie (17,7 proc.) oraz Katowicach (14,3 proc.).

– Oznacza to, że najemcy mają kilka ciekawych opcji do wyboru i mogą liczyć na atrakcyjny pakiet zachęt ze strony deweloperów – zapewnia Anna Bartoszewicz-Wnuk.

Jeśli plany deweloperów zostaną zrealizowane w terminie, to 2016 r. będzie rekordowy pod względem nowej podaży biur w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach. Natomiast w przypadku Krakowa, Trójmiasta i Łodzi będzie to przyszły rok – wynika z danych JLL.

Czy zatem na wszystkie biura wystarczy chętnych? Które budynki będą stały puste?

– Dobrze przygotowane, przemyślane projekty biurowe w atrakcyjnej lokalizacji, z dostępem do środków transportu publicznego, cieszą się i będą się cieszyć zainteresowaniem najemców. Natomiast realizowane inwestycje są dowodem wiary w rynek ze strony doświadczonych podmiotów, które za nimi stoją – uważa Anna Bartoszewicz-Wnuk.

Ale dodaje, że jednocześnie widać, że najemcy coraz częściej zwlekają z decyzjami o zawarciu umowy najmu do etapu zaawansowanej budowy projektu, kiedy to komercjalizacja inwestycji biurowych zdecydowanie przyspiesza.