Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Magazynów przybywa

Adam Roguski 01-10-2017, ostatnia aktualizacja 01-10-2017 00:00

To, co się dzieje na rynku powierzchni logistycznych w okolicach stolicy, odzwierciedla dobrą koniunkturę w tej branży.

Najwięcej magazynów zlokalizowanych jest w regionie warszawskim, szczególnie w południowo-zachodnim sąsiedztwie stolicy
źródło: materiały prasowe
Najwięcej magazynów zlokalizowanych jest w regionie warszawskim, szczególnie w południowo-zachodnim sąsiedztwie stolicy

W ciągu ponad sześciu lat zasoby powierzchni magazynowych w Polsce wzrosły o blisko 90 proc., do 12 mln mkw. Popyt jest znakomity, w I połowie 2017 r. najemcy zawarli ćwierć tysiąca umów obejmujących 1,9 mln mkw. powierzchni. Deweloperzy korzystają z rozgrzanej koniunktury, w budowie było 1,6 mln mkw. magazynów – to rekordowy poziom w historii tego segmentu rynku nieruchomości.

3,3 mln mkw., czyli 28 proc. zasobów krajowych powierzchni magazynowych, znajduje się w okolicach stolicy, szczególnie w południowo-zachodnim jej sąsiedztwie. Prężnie rozwijają się także Górny Śląsk, Poznań, Wrocław i Polska Centralna, czyli okolice Łodzi.

Z popytem rzędu 1,9 mln mkw. Polska jest graczem numer trzy w Europie – za Niemcami i Holandią. Jednak pod względem zasobów, z 12 mln mkw., plasujemy się na ósmej pozycji. Rynkowym goliatem są Niemcy, gdzie magazynów jest 60 mln mkw.

Podobnie jak w przypadku rynku mieszkaniowego i biurowego, które rosną z roku na rok, także w przypadku powierzchni logistycznych pojawia się pytanie, jak długo potrwa dobra koniunktura.

– Hossa na rynku nowoczesnych powierzchni logistycznych i produkcyjnych wciąż trwa. Mimo wysokiej podaży wskaźnik pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie, poniżej 6 proc. W budowie znajduje się rekordowa ilość powierzchni, jednak 77 proc. objęte jest umowami najmu, co świadczy o szybkiej absorpcji – wskazuje Adrian Semaan, konsultant w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych w firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Napęd polskiego rynku

– W strukturze popytu dominowały w dalszym ciągu firmy z branży logistycznej z udziałem około 30 proc. w popycie całkowitym, a także sieci handlowe (18 proc.) oraz branże e-commerce (9 proc.) i motoryzacyjna (8 proc.) – wylicza Semaan. – Spodziewamy się dalszego dynamicznego rozwoju sektora logistycznego w Polsce z uwagi na korzystne prognozy gospodarcze dla Polski i UE, wciąż wysoką konkurencyjność rynku pracy oraz niskie i stabilne czynsze najmu za wysokiej klasy powierzchnie magazynowe i produkcyjne – dodaje.

– Kondycja rynku nieruchomości magazynowych w Polsce nadal jest bardzo dobra. Regularność pozytywnych danych napływających z rynku co kwartał daje podstawy do optymistycznych prognoz również na kolejne lata – uważa Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w firmie doradczej Savills. Podkreśla, że polski rynek wciąż nie jest nasycony i ma potencjał do dalszego rozwoju. – Spadające bezrobocie może stymulować rozwój białych plam na magazynowej mapie Polski, gdyż część najemców może skusić lepszy dostęp do pracowników w regionach takich jak Rzeszów, Lublin, Szczecin, Bydgoszcz i Białystok, a nawet nie do końca odkrytych jeszcze dla tego rynku Kielcach, Zielonej Górze, Opolu czy Świebodzinie. Rynek napędza też dynamiczny rozwój sektora e-commerce, który potrzebuje zaplecza magazynowego i logistycznego oraz rozwój infrastruktury drogowej połączony ze strategiczną dla naszego regionu Europy lokalizacją Polski – wskazuje Zoń.

– Do czynników, które naszym zdaniem mają największy wpływ na dynamiczny rozwój tego sektora w Polsce, na pewno należy zaliczyć utrzymującą się dobrą koniunkturę gospodarczą, wciąż relatywnie niskie koszty pracy w porównaniu z krajami Europy Zachodniej oraz postępujący rozwój infrastruktury transportowej – mówi Marcin Żuchniewicz, wicedyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate Poland. – Dodatkowo, ze względu na wysoką konkurencję między deweloperami oraz dużą dostępność terenów inwestycyjnych, potencjalni najemcy mogą otrzymać znacznie atrakcyjniejsze warunki najmu niż w innych zachodnioeuropejskich krajach. Zauważyć można również trend przenoszenia stamtąd, głównie z Niemiec, do Polski magazynów i zakładów produkcyjnych obsługujących rodzime rynki – podkreśla.

Brak rąk do pracy

Choć dominuje nastawienie, że dobra koniunktura będzie się długo utrzymywać, to eksperci zauważają także czynniki ryzyka.

– Jednym z największych zagrożeń dla utrzymania się tak dynamicznego tempa rozwoju sektora jest niska dostępność siły roboczej w głównych klastrach magazynowych w Polsce, jak również rosnące wymagania płacowe i otwarcie się rynków zachodnich na pracowników z Ukrainy – wskazuje Żuchniewicz. – W dłuższej perspektywie te ryzyka mogą zostać wyeliminowane m.in. przez migrację ludności z obszarów o wysokiej stopie bezrobocia do regionów bardziej rozwiniętych, otwarcie granic dla pracowników z innych krajów (np. Białoruś) czy dalszą automatyzację procesów magazynowych i produkcyjnych. Analizując jednak krótki i średni okres, ryzyko braku rąk do pracy oraz możliwy wzrost kosztów pracy mogą nieco spowolnić dotychczasową dynamikę rozwoju tego sektora – ocenia ekspert.

Jest jeszcze potencjał

– W porównaniu z Wielką Brytanią czy Niemcami wielkość powierzchni magazynowej przypadających na jednego mieszkańca jest w Polsce kilkakrotnie niższa. Widzimy zatem wciąż spore pole do rozwoju biznesu – mówi Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju biznesu na Polskę w grupie Goodman, która jest jednym z największych deweloperów magazynowych w Polsce. – Na rynku nie ma obecnie znaczących czynników ryzyka, które mogłyby zaburzyć silny trend wzrostowy. Natomiast musimy zwracać uwagę na kwestię dostępności generalnych wykonawców ze względu na dużą ilość inwestycji na rynku, a także na przewidywane przyspieszenie inwestycji budowlanych poza sektorem magazynowym. Ponadto trzeba wziąć pod uwagę fakt, że mamy do czynienia z rynkiem pracownika. Klienci coraz częściej widzą, że atrakcyjność projektu to nie tylko dobra działka, ale również dostępność pracowników, ułatwienia komunikacyjne, a także dostępność szkół czy przedszkoli – podsumowuje.

"Rzeczpospolita"