Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Branża rozpędzona, czy zacznie hamować?

Adam Roguski 06-01-2018, ostatnia aktualizacja 06-01-2018 10:31

Deweloperzy rozpoczęli publikację wyników sprzedaży mieszkań w całym 2017 r. Gracze: Lokum i Archicom, pochwalili się wzrostem sprzedaży o odpowiednio 63 i 52 proc.

Popyt na nowe mieszkania utrzymuje się, ale pojawiają się zagrożenia dla podaży
źródło: materiały prasowe
Popyt na nowe mieszkania utrzymuje się, ale pojawiają się zagrożenia dla podaży

Prognozy firmy REAS mówią o tym, że na sześciu głównych aglomeracjach w 2017 r. sprzedaż wzrośnie o 16 proc., do 72 tys. lokali. W ostatnich latach rynek rósł w tempie nawet 20 proc. rocznie, zdaniem ekspertów należy się liczyć ze stabilizacją. Choć popyt sprzyja, pojawiają się czynniki ryzyka dla podaży.

Jak perspektywy w 2018 r. postrzegają deweloperzy?

Mocne strony...

– Główną siłą rynku jest popyt, w tym na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych pod wynajem. Popyt jest wspierany przez rosnące płace i wysoką dostępność kredytów hipotecznych. Spodziewamy się, że w tym roku popyt utrzyma się na stabilnym poziomie względem rekordowego dla branży 2017 r. Z punktu widzenia deweloperów obecnych w dużych aglomeracjach, takich jak my, istotnym czynnikiem wspierającym rynek jest napływ młodych ludzi do największych miast – wylicza Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.

– Niskie stopy procentowe, które według zapowiedzi NBP mają utrzymać się także w 2018 r., będą nadal jednym z motorów napędowych rynku mieszkaniowego. Regularnie rosnące dochody Polaków i dobra dostępność kredytów hipotecznych pomimo większych wymagań dotyczących zdolności kredytowej również będą sprzyjać decyzjom o zakupie mieszkań. Widoczny jest naturalny popyt inwestycyjny – wiele osób decyduje się na długoterminową inwestycję w nieruchomości. W bliskiej perspektywie nie widać czynników, które mogłyby istotnie wyhamować popyt – przekonuje Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Michał Sapota, członek rady nadzorczej Murapolu, wskazuje na wysokie oszczędności Polaków na rachunkach bankowych – rzędu ponad 700 mld zł.

– Utrzymujące się niskie stopy procentowe skłaniają do szukania alternatywnych dla lokat bankowych narzędzi do lokowania nadwyżek finansowych, nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem wśród inwestorów – mówi Sapota.

– Mocną stroną rynku nieruchomości jest dopasowanie oferty do potrzeb klientów, przy czym systematycznie rośnie jakość – mówi Tomasz Sujak, członek zarządu Archicomu. – Z perspektywy kupującego mocną stroną rynku jest szerokość oferty w dużych miastach w Polsce oraz jej duże zróżnicowanie od nieruchomości dostępnych w ramach „Mieszkanie dla młodych", przez apartamenty, po lofty – wylicza.

...słabości...

– Słabością z pewnością są wysokie ceny gruntów pod inwestycje w prestiżowych aglomeracjach, głównie w Warszawie. Coraz trudniej znaleźć grunt w atrakcyjnej lokalizacji, który gwarantowałby uzyskanie zadowalającej rentowności – wskazuje Tomasz Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.

– Pod względem podaży nowych lokali sytuacja staje się coraz trudniejsza, istnieje więc ryzyko, że mieszkań zacznie brakować – wskazuje Jarosław Szanajca. – Fakt ten, w połączeniu ze wzrostem kosztów budowy i deficytem pracowników w budownictwie, może się przełożyć na odczuwalny wzrost cen lokali w perspektywie nadchodzących kwartałów – dodaje. Zaznacza, że w ostatnich kilku latach płace rosły powyżej inflacji, a ceny mieszkań utrzymywały się lub nieznacznie rosły. – Obecnie równowaga między popytem i podażą jest jeszcze zachowana, jednak szczególnie z rynku warszawskiego płyną sygnały, że podaż może nie sprostać popytowi – mówi Szanajca.

– Bolączką branży jest długi i skomplikowany proces administracyjny przy wydawaniu dokumentów, takich jak decyzje o warunkach zabudowy, decyzje środowiskowe czy pozwolenia na budowę. Złożoność procesu powoduje przeciąganie się procedur administracyjnych, a niekiedy skutkuje wydawaniem decyzji niejednoznacznych bądź trudnych w interpretacji – wskazuje Kuźniar.

Małgorzata Szwarc-Sroka, członek rady nadzorczej J.W. Construction, jako słabość rynku wskazuje konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 20 proc. przy staraniu się o kredyt. – Program „Mieszkanie dla młodych" wspierał osoby, które nie posiadały oszczędności na tak wysoki wkład własny. Teraz tego wsparcia już nie będzie. Nowy program Mieszkanie+ nie jest naturalną kontynuacją „MdM". Jest skierowany do tych osób o średnich i niskich dochodach, które nie mają zdolności kredytowej, nie należą też do grupy naszych klientów – mówi Szwarc-Sroka.

...szanse...

Tomasz Gutowski uważa, że szansą dla rynku jest bogacenie się Polaków. – Coraz lepiej zarabiamy i coraz więcej wydajemy. Polacy zaczęli również inwestować w nieruchomości mieszkaniowe, co widać po rosnącej liczbie klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. Ten trend według nas będzie się pogłębiał – mówi menedżer. – Ponadto, po zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, będziemy obserwować na rynku zainteresowanie mieszkaniami o większych metrażach i w wyższych standardach. To bez wątpienia spora szansa dla rynku – podkreśla.

– Wyniki analiz wskazują, że w Polsce nadal brakuje setek tysięcy mieszkań – w Unii Europejskiej na tysiąc mieszkańców średnio przypada 430 lokali, a w Polsce tylko 360 – szacuje Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu. – Systematycznie rośnie liczba mieszkań nabywanych przez obcokrajowców. Poza tym wzrost liczby cudzoziemców napędza rynek wynajmu mieszkań – dodaje.

Michał Sapota szansy dla rozwoju rynku upatrywałby we wprowadzenie ustawy o REIT-ach, która umożliwiłaby powstanie spółek pozwalających inwestować w nieruchomości mieszkaniowe.

– Z kolei program Mieszkanie+ tworzy deweloperom możliwość współpracy z podmiotami realizującymi program w zakresie budowy lokali powstających w ramach tego przedsięwzięcia – mówi Sapota.

...i zagrożenia

Ale zdaniem menedżera Mieszkanie+ ma i złe strony.

– Dostęp do gruntów w szerokim rozumieniu kontrolowanych przez Skarb Państwa może zostać zablokowany dla deweloperów. Parcele te mogą bowiem być przeznaczone na realizację programu Mieszkanie+ – mówi Sapota. Program może też wpłynąć na rynek najmu.

– Wśród zagrożeń dla rynku należy wymienić rosnące ceny usług budowlanych. Jednym z czynników wpływających na wzrost cen jest duży popyt na usługi budowlane związany z kumulacją inwestycji infrastrukturalnych. Może on powodować np. niedobory pracowników u podwykonawców – mówi Bartosz Kuźniar. – W tym przypadku korzyści ujawnia strategia stosowana przez firmy takiej jak Lokum Deweloper, które same wypełniają rolę generalnego wykonawcy i utrzymują długotrwałe, partnerskie relacje z podwykonawcami budowlanymi – podkreśla. Jego zdaniem negatywny wpływ na rynek mógłby mieć też odpływ migrantów z Ukrainy na zachód Unii Europejskiej. Miałoby to wpływ zarówno na popyt wśród wynajmujących i kupujących mieszkania, jak i na dostępność pracowników w sektorze budowlanym.

– Wśród ewentualnych zagrożeń dla rynku należy wymienić wzrost stóp procentowych zapowiedzianych przez RPP właśnie na 2018 r. Choć analitycy uważają, że podwyżka nie powinna być znacząca, to jednak każdy wzrost stóp procentowych będzie oznaczać wzrost kosztów kredytów hipotecznych. Może się to również przełożyć na spadek zainteresowania inwestorów rynkiem mieszkaniowym – mówi Tomasz Gutowski. – Ponadto, jeśli problem związany z kosztami generalnych wykonawców będzie się pogłębiał, deweloperzy odczują to w postaci spadku osiąganych marż. Może to także oznaczać również trudności w terminowej realizacji inwestycji – zaznacza. ©℗

"Rzeczpospolita"