Inwestorzy kupują lokale komercyjne na osiedlach

Minimiasta w miastach, minidzielnice w dzielnicach - tak się dziś planuje inwestycje.

Wielofunkcyjne inwestycje to najgorętszy trend na rynku nieruchomości. Obok biurowców rosną mieszkania, sklepy, hotele, punkty gastronomiczne. Minimiasta w miastach, minidzielnice w dzielnicach. Rękę na pulsie trzymają też deweloperzy mieszkaniowi. Powierzchnie komercyjne planują nie tylko na dużych osiedlach, ale i w pojedynczych blokach. To łakomy kąsek dla inwestorów.

Osiem lokali usługowych od 86 do 378 mkw. na warszawskim osiedlu Bobrowiecka 10 oferowała Spectra Development. – Lokale bardzo szybko znalazły nabywców. W większości były to zakupy inwestycyjne, na wynajem – mówi Dariusz Sokołowski, prezes Spectry Development. – Szeroka oferta powierzchni komercyjnych w budynku mieszkalnym i jego sąsiedztwie jest dodatkowym elementem przyciągającym klientów.

Duża konkurencja

Udogodnień blisko miejsca zamieszkania szukają zarówno stali mieszkańcy, jak i najemcy. – Inwestycje tworzące swego rodzaju mikrodzielnice cieszą się coraz większą popularnością. Mało kto chce mieszkać na osiedlu oddalonym o kilka kilometrów od najbliższego sklepu – mówi prezes Sokołowski. Jego zdaniem deweloper może sobie pozwolić na budowę bloków bez lokali użytkowych tylko w jednym przypadku: gdy kameralny budynek wkomponuje w osiedle z bogatą infrastrukturą usługową. – Duża konkurencja mogłaby zmniejszyć atrakcyjność zakupu powierzchni użytkowej i istotnie obniżyć jej wartość rynkową – wyjaśnia prezes.

Powierzchnie komercyjne na wszystkich osiedlach planuje jak dotąd BPI Real Estate Poland. Nie jest to jednak twarda reguła. Jak wyjaśnia Wojciech Smolak, dyrektor sprzedaży w BPI Real Estate, wszystko zależy od planów zagospodarowania albo warunków zabudowy oraz, oczywiście, od warunków rynkowych. – Ważny jest adres osiedla, to, czy powstaje przy ulicy i ważnych szlakach komunikacyjnych – mówi dyrektor. – Lokale usługowe budujemy na sprzedaż. Ich nabywcy kupują je na wynajem. W warszawskiej inwestycji Wola Tarasy ulokowała się na przykład Biedronka.

W Gdańsku firma BPI Real Estate Poland wybudowała kompleks wysokościowców Cztery Oceany. W każdej wieży znajduje się od 8 do 12 lokali usługowych od 16 do 200 mkw.

Z kolei w Bulwarach Książęcych we Wrocławiu deweloper zaplanował 27 lokali o łącznej powierzchni 3,8 tys. mkw. – Powstaną one w ramach tzw. ulicy handlowej – mówi Wojciech Smolak.

Powierzchnie komercyjne na większości osiedli oferuje Dom Development. Także ta firma lokale najczęściej sprzedaje, a nie wynajmuje. – Ceny albo stawki najmu zależą m.in. od powierzchni, bliskości ciągów pieszych, ekspozycji – wyjaśnia Radosław Bieliński, rzecznik spółki. – Ważna jest też liczba mieszkańców w okolicy, co przekłada się na wysokość obrotów osiąganych przez najemcę.

Dodaje, że każdy biznes potrzebuje innych metraży. – Osiedlowe sklepy spożywcze szukają ok. 90–120-metrowych powierzchni – opowiada Bieliński. – Kawiarnie, bary i niewielkie restauracje potrzebują 100–130 mkw. powierzchni, a kwiaciarnie czy cukiernie poszukują lokali do 50 mkw.

Zamiast mieszkania

Powierzchniami komercyjnymi na osiedlach, jak podkreśla Bieliński, coraz bardziej interesują się inwestorzy indywidualni. – Lokale usługowe są alternatywą dla inwestowania w mieszkania – zauważa.

Planując lokale użytkowe na osiedlach, Bouygues Immobilier Polska bierze pod uwagę architekturę i lokalizację, a także dostęp i odległość do innych punktów usługowych. – Powierzchnie komercyjne na osiedlach to szansa na sukces biznesowy – ocenia Cezary Grabowski z Bouygues Immobilier Polska. – Przykładem może być wrocławskie osiedle Jagiełły 6. Niemal wszystkie lokale usługowe sprzedaliśmy na początku budowy.

Victoria Dom w zależności od inwestycji oferuje albo pojedyncze lokale usługowe, albo całe użytkowe partery. Ma też budynki czysto mieszkaniowe. – Powierzchnie usługowe sprzedajemy albo wynajmujemy – mówi Monika Śliwa z Victorii Dom.

A Krzysztof Jabłoński z biura Iglica Nieruchomości komentuje, że powierzchnie usługowe są pożądane szczególnie na osiedlach z segmentu popularnego. – W budynkach premium nie są konieczne – ocenia. – Przykładem jest butikowy apartamentowiec Zyndrama w centrum Wrocławia, gdzie nie przewidziano żadnych lokali usługowych. Chodzi o utrzymanie kameralnego charakteru inwestycji i zapewnienie mieszkańcom prywatności. Każdy lokal usługowy to dodatkowy ruch.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podsumowuje, że powierzchnie komercyjne powstają tylko w części inwestycji mieszkaniowych. – Można szacować, że jedna czwarta, a może jedna trzecia dysponuje lokalami na komercję – mówi. – Takie powierzchnie planuje się przy odpowiednio ruchliwych ciągach komunikacyjnych. W innych wypadkach nie ma to większego sensu.