Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Brakuje lokali na wynajem i hoteli studenckich

Aneta Gawrońska 18-08-2018, ostatnia aktualizacja 18-08-2018 09:05

Andrzej Tokaj - adwokat, starszy partner w kancelarii Magnusson, Tokaj i Partnerzy

źródło: materiały prasowe

RZ: Czy polski rynek nieruchomości komercyjnych jest już na światowym poziomie?

Andrzej Tokaj: Największe w Europie rynki nieruchomości komercyjnych to rynek niemiecki, brytyjski, francuski, nordycki i krajów Beneluksu. Polski rynek jest największym w Europie Środkowo-Wschodniej, choć inwestycje w nieruchomości komercyjne w CEE łącznie nie sięgają 10 proc. inwestycji w całej Europie. Nasz rynek od lat rośnie średnio 10 proc. rocznie. Dowodem na jego dojrzewanie jest też jego geograficzna dywersyfikacja.

Od kilku lat inwestycje w biura w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu łącznie przekraczają poziom inwestycji w Warszawie. Ważną cechą polskiego rynku jest również jego transparentność. Międzynarodowa firma doradcza JLL w najnowszym raporcie umieściła nasz rynek na 20. miejscu na świecie. Na tle innych krajów w naszym regionie Polska charakteryzuje się dużą płynnością i relatywną łatwością pozyskania kapitału bankowego lub inwestycyjnego.

Sporo jeszcze jest jednak do zrobienia.

Polski rynek cierpi na brak nowoczesnych rozwiązań instytucjonalnych, szczególnie dotyczących zbiorowego inwestowania. Prace nad wprowadzeniem takich instrumentów jak REIT-y, które w USA od dekad, a w Europie też od dawna pozwalają gromadzić kapitały od mniejszych inwestorów, w Polsce po latach dyskusji zostały zawieszone i żaden inny instrument w ich miejsce nie powstał.

Problemy stwarza też prawo własności.

Od dawna mówi się o potrzebie unowocześnienia prawa własności, szczególnie w zakresie własności obiektów o charakterze infrastrukturalnym. Na większości rozwiniętych rynków istnieją rozwiązania pozwalające „rozwarstwić" własność obiektów lub oderwać ich własność od własności gruntów lub obiektów pod gruntem. W Polsce taka forma własności miałaby ogromne znaczenie np. w przypadku infrastruktury kolejowej w miastach, która nie może być przedmiotem swobodnego obrotu, ale która często byłaby atrakcyjna dla zabudowy komercyjnej „nad", gdyby tylko polskie prawo przewidywało istnienie własności „warstwowej".

Polski rynek charakteryzuje się też niezwykle małą aktywnością w takich segmentach jak mieszkania na wynajem, hotele studenckie, domy seniorów, obiekty ochrony zdrowia, które stanowią istotną część kluczowych rynków europejskich.

Który segment – biurowy, magazynowy, handlowy – rozwija się najbardziej dynamicznie?

Tradycyjnie największą wartość inwestycji osiąga segment nieruchomości handlowych. Są jednak niebezpieczeństwa zagrażające utrzymaniu tego stanu. Po pierwsze, co jest powszechnym zjawiskiem, rośnie pozycja e-commerce, choć w Polsce jak dotąd – stosunkowo wolno. Drugie, właściwe rynkowi polskiemu zjawisko, czyli zakaz handlu w niedzielę wpłynie na szybszy rozwój e-commerce.

Pierwszy kwartał tego roku charakteryzował się małą aktywnością inwestycyjną w segmencie nieruchomości biurowych. Sporo obiektów jest w budowie, co przełoży się na wzrost liczby transakcji inwestycyjnych w kolejnych latach. Niemniej, wśród inwestorów zauważa się też obawy, czy rynek najmu w Warszawie zdoła zaabsorbować nowe powierzchnie. W najbliższych latach przybędzie ich ponad 500 tys. mkw.

Poziom pustostanów w Warszawie istotnie przekracza wskaźniki w porównywalnych miastach, czyli w Wiedniu i Monachium. Dlatego prawdopodobnym liderem będzie rynek magazynów, który już od kilku lat bardzo dynamicznie się rozwija.

Jak zmieniał się rynek w kolejnych dekadach?

Rozwój rynku to proces, który toczy się nie od daty do daty, tylko w sposób dość linearny. Dopiero w końcu lat 90. ubiegłego stulecia powstały w Warszawie pierwsze budynki biurowe o międzynarodowej klasie. Pierwszą biurową dzielnicą były okolice ul. Kasprzaka, a nowoczesnymi biurowcami stawały się hale fabryczne. Ze względu na nikłą podaż, czynsze były tam prawie trzykrotnie wyższe niż dziś.

Już w 2000 roku w Warszawie oddano ponad 400 tys. mkw. biur. Ten proces nabrał jeszcze przyspieszenia po przystąpieniu Polski do UE. Jakkolwiek kilka budynków biurowych sprzed 2004 roku do dziś silnie wpływa na krajobraz Warszawy (LIM/Marriott przy Al. Jerozolimskich, WTT przy Chłodnej, WFC przy Emilii Plater i Metropolitan przy pl. Piłsudskiego). Nabycie, a następnie sprzedaż WTT to była największa wówczas transakcja „single asset" na polskim rynku biurowym.

W ciągu 25 lat w samej Warszawie wybudowano kilkaset nowoczesnych biurowców o łącznej powierzchni ponad 4 mln mkw. W całym kraju to prawie 1 tys. biurowców o łącznej powierzchni 7 mln mkw. Ciągle rozwijają się standardy projektowania. Ważna jest wysoka energooszczędność i dbałość o środowisko.

Inwestorzy patrzą łaskawym okiem na Polskę?

Polski rynek ze względu na swój rozmiar i stosunkowo niewielkie zróżnicowanie nie jest rynkiem priorytetowym dla międzynarodowych inwestorów, ale staje się istotnym uzupełnieniem dla zróżnicowania portfela. Ceny w Polsce w porównaniu z podobnymi nieruchomościami w znaczących ośrodkach Europy Zachodniej są zdecydowanie niższe, co stanowi o atrakcyjności polskiego rynku. ©℗

—rozmawiała Aneta Gawrońska

Andrzej Tokaj, starszy partner w kancelarii Magnusson, Tokaj i Partnerzy. Adwokat, współzałożyciel międzynarodowej kancelarii prawnej Magnusson. Od ponad 20 lat doradza przy transakcjach nieruchomościowych na polskim rynku. ∑

"Rzeczpospolita"

Najczęściej czytane