Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Dobry czas na przetestowanie najemców

Aneta Gawrońska 01-09-2018, ostatnia aktualizacja 01-09-2018 00:00

Lokal w bloku zamiast pokoju w hotelu.

Apartament o powierzchni 126 mkw. wykończony w wysokim standardzie położony na warszawskim Mokotowie.
źródło: Freedom Nieruchomości Warszawa Śródmieście
Apartament o powierzchni 126 mkw. wykończony w wysokim standardzie położony na warszawskim Mokotowie.
Dwupokojowe 52-metrowe mieszkanie  na wynajem w Elblągu
źródło: freedom nieruchomości Elbląg
Dwupokojowe 52-metrowe mieszkanie na wynajem w Elblągu

Wynajem mieszkań to świetny i stosunkowo prosty biznes. Wystarczy kupić atrakcyjny lokal z dobrym adresem. Średnia rentowność najmu mieszkań w największych miastach to 5,35 proc. netto rocznie. Tyle, jak wynika z analiz Home Brokera i portalu Domiporta.pl, można mieć, wynajmując nieruchomość na długo. Bardziej zyskowny jest najem na doby.

– W ciągu jednego wakacyjnego miesiąca na wynajmie dobowym można zarobić trzy razy tyle co na długoterminowym – podkreśla Paweł Grabowski, ekspert agencji BIG Nieruchomości. – Kluczem do sukcesu jest właściwe zarządzanie mieszkaniem, czyli jego odpowiednie przygotowanie, stworzenie atrakcyjnej oferty oraz umiejętność pozyskiwania i utrzymywania klientów.

Urlop w kawalerce

Jak wynika z analizy Cenatorium przygotowanej dla „Rzeczpospolitej", w Sopocie średnia stawka wynajmu mieszkania to 354 zł za dobę (pod uwagę wzięto wynajem mieszkań i apartamentów w lipcu). W Gdańsku jest to 255 zł, w Krakowie 218, w Gdyni 214, w Warszawie 203, w Poznaniu 196, a w Szczecinie – 188 zł. Najtaniej jest w Łodzi, gdzie na nocleg w mieszkaniu wystarczy 150 zł. Cenatorium podaje też miesięczne przychody z wynajmu, uwzględniając obłożenie nieruchomości. Właściciel mieszkania czy apartamentu w Sopocie może liczyć na ponad 6,1 tys. zł miesięcznego przychodu. W Krakowie jest to niespełna 4,8 tys. zł, we Wrocławiu – 4,7, w Warszawie – 4,3, w Gdańsku – 4,1, w Poznaniu – prawie 3,7 tys. zł, a w Łodzi – ponad 3,2 tys. zł.

Joannna Gregor, ekspert sieciowej agencji Freedom Nieruchomości, podkreśla, że klienci coraz chętniej inwestują w mieszkania na wynajem krótkoterminowy. – Zainteresowaniem cieszą się szczególnie największe miasta. Mamy niemalże wysyp początkujących inwestorów. Sprzyja temu wysoka rentowność oraz szkolenia i powstające grupy wsparcia zrzeszające inwestorów – wyjaśnia.

– Najem krótkoterminowy jest zwykle prowadzony przez osoby prywatne bądź małe firmy. Najczęściej dotyczy pojedynczych mieszkań i apartamentów lub pakietu kilku nieruchomości – komentuje Barbara Bugaj, analityk Cenatorium. – Ta forma wynajmu cieszy się największą popularnością w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie. Nie dziwi więc, że najwięcej lokali do wynajęcia jest w Krakowie. Spośród dwunastu przebadanych przez nas miast mieszkania w stolicy Małopolski stanowią aż 37 proc. wszystkich apartamentów na wynajem.

Obłożenie krakowskich nieruchomości w lipcu to 72 proc. - Mieszkanie było wynajęte średnio 22–23 dni w miesiącu – mówi Barbara Bugaj. – Na pierwszy rzut oka dziwić może niskie obłożenie w Trójmieście. W Sopocie wynosi 57 proc., w Gdańsku 53 proc., a w Gdyni 40 proc. Pamiętajmy, że dane dotyczą najmu mieszkań. Niskie obłożenie nie musi świadczyć o tym, że miasto jest nieatrakcyjne dla turystów – podkreśla.

Według Barbary Bugaj najbardziej prawdopodobne jest to, że ruch turystyczny skupia się na hotelach i pensjonatach.

– Patrząc z drugiej strony, pod względem liczby mieszkań na najem krótkoterminowy, Gdańsk plasuje się na trzecim miejscu (15 proc. podaży lokali na wynajem w 12 miastach) – podaje przedstawicielka Cenatorium. – Na rynku najmu krótkoterminowego najwięcej jest mieszkań jednopokojowych – stanowią przeważnie ponad 40 proc. wszystkich lokali na wynajem. Kolejne w rankingu popularności są mieszkania dwupokojowe (ponad 20 proc.) i studia ok. 20 proc. Większe mieszkania (powyżej trzech pokoi) są już o wiele mniej popularne. Stanowią od 4 proc. w Białymstoku do 13 proc. w Sopocie.

Z klubami fitness i spa

Paweł Grabowski podkreśla, że wynajem mieszkań na doby zyskuje na popularności. – Trójmiasto na przykład co roku odwiedza coraz więcej turystów, a prywatne mieszkania i apartamenty stanowią dla nich ciekawą ofertę noclegową. Lokale są najczęściej kupowane na Starym Mieście i w jego sąsiedztwie, a także w pasie nadmorskim i Sopocie Dolnym – mówi. Klientom, którzy chcą zarabiać na krótkoterminowym wynajmie apartamentów, ale nie chcą samemu zajmować się ich obsługą, deweloperzy oferują condo- i aparthotele.

Według Pawła Grabowskiego wynajmowane na doby lokale są konkurencją dla hoteli, a niektóre bloki i kamienice wręcz działają jak obiekty hotelowe. – W nowoczesnych apartamentowcach do dyspozycji najemców często jest basen, fitness, salony spa – opowiada. – Oferty hoteli i prywatnych apartamentów są jednak kierowane do różnych klientów. Mieszkania wybierane są często przez większe rodziny lub grupy znajomych, którym zależy na większej przestrzeni i własnej kuchni.

Z analiz BIG Nieruchomości wynika, że liczba inwestujących w tego typu mieszkania rośnie. – Nowi inwestorzy decydują się na zakupy zachęceni przykładem znajomych albo własnym doświadczeniem – mówi Grabowski. – Biorąc pod uwagę rosnące grono turystów wielu właścicieli postanawia przetestować w wakacje możliwość zarabiania na wynajmach krótkoterminowych kosztem całorocznych i wielu z nich już nie powraca do poszukiwania najemców na dłuższy okres.

– Najbardziej popularną grupą odbiorców usługi najmu krótkoterminowego jest klient z tzw. średniej klasy – dopowiada Joannna Gregor. – Stawki są zazwyczaj niższe niż w hotelach. Różnica powiększa się przy zakwaterowaniu większej liczby osób.

Wynajem krótkoterminowy to dobry pomysł na inwestycję także według ekspertów Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF). – Dawniej sezon wakacyjny dla wielu prywatnych inwestorów, którzy wynajmowali mieszkania głównie studentom, oznaczał przestój w interesie i konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem pustego lokalu – zauważa Bartosz Turek, analityk Open Finance, ekspert ZFPF. – Dziś łatwiej o stały zysk. Lokal w lecie można udostępni turystom i osobom, które ze względu na wykonywany zawód często podróżują, a nie chcą zatrzymywać się w hotelach.

Ekspert podpowiada, że zanim zdecydujemy się na zakup lokalu na wynajem, także ten krótkoterminowy, powinniśmy zwrócić uwagę na kilka kwestii. – Kluczowa jest lokalizacja. Aby czerpać zyski z najmu na doby, sprawdźmy, jaki jest ruch turystyczny w okolicy i na jak duże zainteresowanie naszym mieszkaniem możemy liczyć – mówi Turek. – Przygotujmy zestawienie potencjalnych zysków, ale także i wszystkich kosztów, które będziemy musieli ponieść w związku z przygotowaniem lokum, remontami czy sprzątaniem przed przyjazdem kolejnego gościa. Pamiętajmy też, że portale rezerwacyjne, które pozwolą nam zapełnić mieszkanie poza sezonem akademickim, pobierają nawet kilkunastoprocentową prowizję. Dopiero wzięcie pod uwagę wszystkich kosztów, pozwoli nam ocenić rentowność inwestycji.

ZFPF porównał stawki najmu długo- i krótkoterminowego. W pierwszym przypadku, według portalu Bankier.pl za najem mieszkania w Gdańsku w czerwcu trzeba było zapłacić średnio niemal 2,8 tys. zł. Portal AirBnB podaje, że w tej samej lokalizacji za lokal wynajmowany czterem osobom na doby, przy 50-proc., obłożeniu w miesiącu, najemca może uzyskać nawet 3,7 tys. zł. – Różnice mogą być więc znaczne – podkreśla Sławomir Rykalski, ekspert FinPack i ZFPF. – Trzeba jednak pamiętać, że w tym drugim przypadku mamy do czynienia z sezonowością, co także będzie mieć wpływ na wysokość potencjalnych zysków. Aby zapewnić sobie pewny dochód przez cały rok, warto połączyć oba rozwiązania i udostępnić lokum zarówno studentom, jak i turystom, którzy wynajmują mieszkania na doby. ©℗

"Rzeczpospolita"

Najczęściej czytane