Zagraniczne marki ostrzą sobie zęby

Duże nasycenie polskiego rynku handlowego przyciąga światowe marki.

Nasycenie powierzchnią handlową to jedno z kryteriów oceny rynku. – Poziom nasycenia w Polsce wynosi 379 mkw. na 1 tys. mieszkańców – podaje Szymon Łukasik, dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych w firmie doradczej Cresa Polska, w najnowszej analizie, którą „Rzeczpospolita" publikuje pierwsza. – Z takim wynikiem lokujemy się w połowie listy państw europejskich, w sąsiedztwie Francji, Wielkiej Brytanii i Portugalii. Wśród polskich miast wyróżniają się Lublin, Poznań i Wrocław ze wskaźnikami na poziomie odpowiednio – 1101 mkw., 1069 i 1068 mkw. na 1 tys. mieszkańców. W Warszawie jest to 777 mkw.

Mniejsze ryzyko

Według Szymona Łukasika duże nasycenie dla zagranicznych sieci handlowych, które chcą u nas otworzyć sklepy, oznacza przede wszystkim dojrzały i urozmaicony rynek. – A na stabilnym rynku handlowcom jest o wiele łatwiej zaplanować obroty sklepów i rozwój całej sieci – mówi ekspert. – Dostarczone w ostatnich latach obiekty handlowe w dużym stopniu zaspokoiły popyt na nowoczesną powierzchnię. Centra handlowe są zróżnicowane i dopasowane do lokalnych potrzeb. W najbliższych latach inwestorzy skupią się na podwyższaniu jakości i modernizacji galerii.

Taka sytuacja, jak mówi Szymon Łukasik, jest bardzo komfortowa. – Otwierając sieć sklepów, inwestorzy nie muszą kalkulować ryzyka związanego z tym, że w sąsiedztwie wyrosną nowe duże obiekty, z którymi będą się musieli podzielić obrotami – wyjaśnia. – Dlatego decyzje są dziś podejmowane w oparciu o fakty, a nie wątpliwe prognozy. Na tak ustabilizowanym rynku biznes jest bardziej przewidywalny, a strategia rozwoju łatwiejsza do zaplanowania.

O dużym nasyceniu polskiego rynku mówi też Magdalena Frątczak, szefowa sektora handlowego w firmie doradczej CBRE. – Na koniec I połowy tego roku podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w niemal 500 centrach i parkach handlowych, centrach wyprzedażowych i projektach mixed-use przekroczyła 11,77 mln mkw. – podaje. – Najbardziej nasycone są mniejsze miasta. Nasze zestawienie TOP 10 miast z największą liczbą powierzchni handlowej na 1 tys. mieszkańców otwierają Zgorzelec, Opole i Rzeszów. Biorąc pod uwagę liczbę obiektów i całkowitą powierzchnię handlową, zakupową stolicą Polski jest Warszawa. Działa tu aż 37 obiektów handlowych (1,25 mln mkw.) W drugiej w kolejności stolicy Wielkopolski do dyspozycji klientów jest 20 galerii o łącznej powierzchni 690 tys. mkw.

Wioleta Wojtczak, dyrektor działu badań i analiz w firmie Savills, potwierdza, że rynek handlowy w Polsce jest dobrze rozwinięty. – Trzeba jednak pamiętać o dość dużym zróżnicowaniu geograficznym – zastrzega. – Są miasta, w których współczynnik określający liczbę mkw. przypadających na jednego mieszkańca przekracza 1, ale są również i takie, w których ten współczynnik jest zdecydowanie niższy – podkreśla. Dodaje, że w budowie jest niemal 556 tys. mkw. powierzchni handlowej, która trafi na rynek w ciągu najbliższych 24 miesięcy.

Szymon Łukasik zwraca uwagę, że duże nasycenie rynku to również ogromna liczba różnorodnych obiektów, z których najemca może wybierać, porównując ich wielkość, lokalizację, tenant mix, ofertę gastronomiczno-rozrywkową, a także poziom czynszów. – Na dojrzałym rynku o wiele łatwiej zbudować sieć lokali idealnie dostosowanych do potrzeb i wymagań najemcy – podkreśla. – I w końcu na nasyconym rynku o wiele łatwiej jest znaleźć odpowiednią powierzchnię oraz negocjować korzystne warunki najmu. Oczywiście pod warunkiem, że najemca nie będzie chciał otworzyć swoich pierwszych sklepów w najlepszych galeriach. Topowe obiekty rządzą się zupełnie innymi prawami niż reszta rynku – tutaj wynajmujący stawia warunki i dobiera partnerów. Wynajęcie tam powierzchni jest bardzo trudne, chociaż nie jest niemożliwe.

Większa siła nabywcza

Do otwierania sieci sklepów w Polsce, jak mówi ekspert Cresy, zachęca też stosunkowo nieduża konkurencja na rynku handlowym – działa u nas niewiele, bo ok. 300 sieci handlowych. – Dla porównania na rynkach zachodnich jest ich zwykle ok. 600 – podaje Łukasik. – Tymczasem polskie społeczeństwo systematycznie się bogaci, siła nabywcza Polaków rośnie. W ubiegłym roku było to 6710 euro per capita, czyli ok. 28,5 tys. zł rocznie.

Ekspert przypomina, że nasycenie i dojrzałość rynku osiągnęliśmy o wiele szybciej niż Europa Zachodnia. Pierwsze centrum handlowe z prawdziwego zdarzenia – Galeria Mokotów – powstało w Polsce w 2000 roku. – Wszystko działo się bardzo szybko, ale dzisiaj, po zaledwie 18 latach, rynek nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce jest praktycznie nasycony – ocenia Szymon Łukasik. – Nasycony, a co najważniejsze, również stabilny i przewidywalny. Dlatego jest tylko kwestią czasu, gdy nad Wisłą zaczną się pojawiać nowe zagraniczne marki – zapewnia.

Zdaniem Magdaleny Frątczak to nie jakość naszych galerii (a ta jest bardzo duża) jest decydująca przy podejmowaniu decyzji o wejściu na nasz rynek.

– Marki patrzą przede wszystkim na obroty, jakie mogą u nas wygenerować. Dlatego też polskie galerie najbardziej polubiły marki ze średniej półki, które mają ofertę dla całych rodzin – zwraca uwagę ekspertka CBRE. – W ostatnich latach były próby wejścia do nas rosyjskich marek, ale bez spektakularnych efektów. Samo efektowne wejście do Polski to zdecydowanie za mało, nie wytrzymały one presji, nie miały zaplanowanych długoterminowych strategii marketingowych. Na przykład Centro, rosyjska marka obuwnicza, po kilku latach obecności w Polsce zdecydowała się na wyjście z naszego rynku. Teraz planuje wejść do nas Primark i to będzie najpewniej najgłośniejszy debiut ostatnich miesięcy czy nawet lat.

Kto na ulicę

Magdalena Frątczak ocenia, że światowe marki co do zasady wolą ulice handlowe i na swoich rodzimych rynkach właśnie tam lokują swoje najważniejsze obiekty. – Jednak u nas jest nieco inna rzeczywistość – mówi. – Oferta ulic handlowych nie jest tak atrakcyjna jak na Zachodzie. Dlatego najczęściej, myśląc o wejściu na polski rynek, światowe marki muszą modyfikować swoje plany i zaczynać od galerii handlowych. Np. Xiaomi zdecydował się na ulokowanie swoich pierwszych salonów w galeriach, gdzie dostępność atrakcyjnej powierzchni i klientów były zdecydowanie większe niż na ulicach handlowych. Warto też dodać, że marki luksusowe, które poszukują powierzchni, coraz uważniej przyglądają się Polsce, ale potrzebują bardzo eksponowanej lokalizacji. Taką są na przykład Hotel Europejski czy Ethos przy placu Trzech Krzyży. Tutaj możemy mówić o prestiżu i bardzo dobrej ekspozycji marki – opowiada.

Wioleta Wojtczak dodaje, że w Polsce rocznie debiutuje kilkanaście marek, które często na swój pierwszy sklep wybierają najlepsze obiekty handlowe. – W ubiegłym roku wśród debiutantów były takie firmy jak Victoria's Secret, Hamleys, Sfera czy Sawren, w tym roku m.in. Fraas, Tedi, Dealz, Miniso, Kocca, Karaca czy Ximi Vogue – wskazuje dyrektor z Savillsa. Także ona wspomina o Primarku, którego pierwszy sklep w Polsce zostanie otwarty w 2019 roku w warszawskiej Galerii Młociny.

– Warto też pamiętać, że popularne marki ewoluują również pod wpływem zmian technologicznych i społecznych, wprowadzając nowe koncepty, czego doskonałym przykładem jest chociażby Ikea, która niedawno otworzyła się w warszawskim Blue City – mówi Wioleta Wojtczak. ©℗