Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

I ty też możesz zostać flipperem

Aneta Gawrońska 11-11-2018, ostatnia aktualizacja 11-11-2018 00:00

Nie tylko wynajem mieszkań przynosi spore zyski.

Udane flippy przynoszą nawet 25 proc. zwrotu, bez względu na miasto
źródło: Hygge Home
Udane flippy przynoszą nawet 25 proc. zwrotu, bez względu na miasto
House flipping jest tak stary jak rynek nieruchomości
źródło: Hygge Home
House flipping jest tak stary jak rynek nieruchomości

Nieruchomości rozpalają wyobraźnię żądnych zysków inwestorów na całym świecie. Cierpliwi kupują mieszkania na wynajem, czekając na zwrot z inwestycji kilkanaście lat, jednocześnie budując majątek na wzroście wartości wynajmowanej nieruchomości. Inni chcą zarabiać szybko, tu i teraz.

– Jednym z najbardziej popularnych sposobów jest house flipping. Liczba osób podejmujących się tego biznesu rośnie lawinowo – mówi Kamil Wrotniak, dyrektor w firmie Hygge Home. – Tylko w Łodzi jest około 100 inwestorów działających w tej branży mniej lub bardziej aktywnie.

25 proc. zwrotu

Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, przypomina, że flippowanie to w dużym uproszczeniu zarabianie na różnicy pomiędzy wartością kupowanej a sprzedawanej nieruchomości. – Różnica bierze się z podniesienia standardu mieszkania – wyjaśnia. – Mówiąc krótko: kupujemy dobrze zlokalizowaną ruinę, remontujemy zgodnie z aktualnymi trendami i odsprzedajemy z zyskiem.

Według Kamila Wrotniaka, choć flipperem może zostać każdy, nie każdy się do tego nadaje. – Ważne są takie cechy, jak wytrwałość w dążeniu do celu, zdolności organizacyjne i odwaga w podejmowaniu decyzji – mówi dyrektor.

Podkreśla, że udane flippy dają nawet 25 proc. zwrotu, bez względu na miasto. – Takie transakcje można skutecznie przeprowadzać zarówno w miejscowościach zamieszkiwanych przez 20 tys. osób, jak i w metropoliach – przekonuje.

Łódzka firma Hygge Home w ciągu ostatniego roku przeprowadziła ponad 25 transakcji. – Nasza najmniej udana inwestycja dała zysk w wysokości 20 tys. zł, najlepsza – 80 tys. zł. Średni zysk to ponad 40 tys. zł i taki zarobek prognozujemy, podejmując decyzję o zakupie nieruchomości – mówi dyrektor Wrotniak.

O rosnącej popularności house flippingu mówi też Marcin Kijowski, ekspert agencji Nowodworski Estate.

– Konkurencja na tym rynku rośnie z dnia na dzień. Flipperów zaczyna przybywać nawet w mniejszych miastach. Na szczęście dla tych nowych biznesmenów na rynku brakuje mieszkań o dobrym i podwyższonym standardzie, a popyt na nie rośnie z miesiąca na miesiąc. Polacy wymagają więcej, chcą więcej i stać ich na więcej – podkreśla.

Zdaniem Kijowskiego chętnych na flipping jest sporo ze względu na znikome ryzyko inwestycji. – Mamy w posiadaniu nieruchomość, a nie płynne akcje na giełdzie – podkreśla. – Zarobki mogą być wysokie, nawet 20 proc. wartości nieruchomości. Dla początkujących może ok. 10 proc.

House flipping jest tak stary, jak stary jest rynek nieruchomości, na co zwraca uwagę doradca Tomasz Błeszyński. – Dlatego śmieszą mnie te reklamy, hasła o nowym superbiznesie – mówi. – Faktycznie, dzięki tym zabiegom teraz niemal każdy czuje się superflipperem. Chętnych na transakcje życia i łatwy zarobek przybywa. Pojawili się nieznani dotąd guru flippingu oferujący szkolenia za bajońskie ceny, na których roztaczają wizje o równie bajońskich zyskach z flippowania. To wszystko rozgrzewa emocje i ceny na rynku nieruchomości – nie ma złudzeń Błeszyński.

Dodaje, że flipperzy poszukują okazyjnie wycenionych, głównie jedno- i dwupokojowych mieszkań wymagających remontu, o powierzchni do 45 –55 mkw.

– Odnawiają, remontują i wyposażają lokale jak najmniejszym kosztem, by niemal natychmiast wystawić je na rynku, oczywiście za jak najwyższą cenę – mówi, uczulając kupujących, by dokładnie sprawdzali jakość wyremontowanej nieruchomości, zwłaszcza w dobie ogromnych problemów z dostępnością robotników.

Ale i przestrzega niedoświadczonych. – Tak jak w każdym biznesie, o powodzeniu decyduje pomysł, wiedza, doświadczenie i szczypta szczęścia – zauważa Błeszyński. – Pomysły są znane, szczęście jest nieprzewidywalne, natomiast wiedzę i doświadczenie należy zdobyć, a na to potrzeba czasu. Tymczasem rynek jest dziś nakręcany i każdy chce od zaraz na nim zarabiać. W mojej ocenie doprowadzi to niektórych flipperów do bankructwa.

– Już teraz trafia się coraz mniej superokazji, a ceny mieszkań są tak wyśrubowane, że nie da się już więcej zarobić – ocenia. Jego zdaniem czas masowego flippingu powoli się kończy, przed nami ochłodzenie.

Zapały studzi też Joanna Lebiedź. – Pytanie, jak długo flipping będzie opłacalny. I czy na tyle, aby się przebranżowić. Jeśli ktoś mówi, że w coś należy inwestować, bo „wszyscy" tak robią, to czy nie powinna się nam zapalić czerwona lampka? – pyta pośredniczka.

– Podobnie jak na rynku akcji: inwestuj, gdy inni sprzedają, uciekaj, gdy kupują. Czyli – idź pod prąd. A jak jest z flippami? Clou polega na znalezieniu odpowiedniej nieruchomości. To zazwyczaj małe mieszkanie w topowej lokalizacji, którego zły stan techniczny nie pozwala na dyktowanie wygórowanej ceny. Najbardziej opłacalną inwestycją w ciągu kilku ostatnich lat były małe lokale. Istotnym czynnikiem jest zminimalizowanie kosztów remontu i generalnie wszelkich kosztów związanych z zakupem mieszkania pod flipp. Dość często obsługujemy firmy budowlane, które zarabiają na flippach. Są całe przedsiębiorstwa, które starają się kupować mieszkania w tym samym rejonie, na tym samym osiedlu lub nawet w tym samym budynku, aby jedną ekipą prowadzić kilka inwestycji naraz.

Spod lady

Kamil Wrotniak jest tymczasem pewien, to nie cena zakupu decyduje o tym, czy inwestycja będzie zyskowna.

– W naszej firmie na każdą potencjalną okazję patrzymy z drugiej strony, zastanawiając się, jaką maksymalną kwotę będziemy mogli uzyskać przy sprzedaży nieruchomości – wyjaśnia. – Trzeba się postawić w roli przyszłego nabywcy gotowego już mieszkania i zwrócić uwagę na lokalizację, wskaźnik bezpieczeństwa danej dzielnicy, wygląd bloku i klatki schodowej oraz dostęp do infrastruktury handlowo-usługowej – mówi.

I podaje przykład. – Jeśli cena mieszkania na łódzkich Bałutach to 3 tys. zł, a lokalu o identycznych parametrach w dzielnicy Retkinia – 3,6 tys. zł, wybierzemy drugą z ofert – mówi. – Decydująca będzie większa atrakcyjność dla potencjalnych nabywców, więc jako sprzedający będziemy mogli oczekiwać wyższej ceny.

Czasem warto zainwestować w doszczętnie zniszczoną nieruchomość. – Z doświadczenia wiem, że im większa ruina, tym więcej się zarabia – podkreśla Marcin Kijowski. – Mówimy tu oczywiście o lokalu, a nie o budynku. Na cenę mieszkania wpływ mają piętro, winda, klatka schodowa, stan bloku, jego położenie i sąsiedztwo. Przy wyborze mieszkania pod flipp decydującą rolę powinien odgrywać Excel, czyli wszystkie obliczenia kosztów oraz zakładany zarobek. Najlepiej zrobić to w dwóch wersjach – optymistycznej i pesymistycznej, i dopiero wtedy podjąć decyzję o zakupie – radzi.

Flipperzy okazji szukają często na licytacjach. Jak mówi Kijowski, interesują ich oferty „spod lady", gdy lokal można kupić poniżej ceny rynkowej. W tym przypadku trzeba wziąć pod uwagę ewentualne problemy z zadłużeniem mieszkania, z zasiedzeniem przez poprzednich właścicieli. – Kosztem będzie więc także czas – wskazuje ekspert.

W ocenie Renaty Cimaszewskiej, członka zarządu firmy m2 Group, mieszkania o dużym potencjale należą do rzadkości, wymagają też dużych nakładów finansowych i czasowych.

– Remont generalny wiąże się z szerokim zakresem prac, obejmującym wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej, wymianę podłóg, wymianę okien, drzwi wejściowych, wyburzanie ścian – zwraca uwagę. – Aby inwestycja przyniosła spodziewany zysk, inwestor musi mieć sprawdzoną ekipę remontowo-budowlaną, architekta wnętrz, dostęp do materiałów budowlanych, ale przede wszystkim kapitał – ok. 320 tys. zł, najlepiej w gotówce. Posiłkowanie się kredytem hipotecznym przy takiej inwestycji, ze względu na oprocentowanie oraz opłaty bankowe, znacznie obniża jej rentowność – wyjaśnia. ©℗

>Mateusz Chudzik | partner w kancelarii Chudzik i Wspólnicy

Przy nabywaniu nieruchomości „pod flippa" należy zawsze zbadać wszelkie wpisy i wzmianki w księdze wieczystej,
nie ograniczając się tylko, jak to często bywa w praktyce, do działu III (prawa, roszczenia i ograniczenia) oraz działu IV (hipoteki). Inwestorzy powinni zbadać księgę wieczystą nieruchomości, z której wyodrębniono samodzielny lokal. Ważne, czy lokal, który inwestor chce kupić, znajduje się w tzw. małej czy dużej wspólnocie mieszkaniowej.

O dużej wspólnocie mówimy wtedy, gdy lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem. W dużej wspólnocie na prace remontowe w lokalu wymagające pozwolenia na budowę lub zgłoszenia potrzebna będzie zgoda wyrażona w uchwale, do podjęcia której wystarczy zwykła większość.

Przy małej wspólnocie, z racji stosowania odpowiednio przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności, taka uchwała dla swej skuteczności wymaga jednomyślności wszystkich członków wspólnoty.

"Rzeczpospolita"

Najczęściej czytane