Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Czy mieszkania będą się kurczyć

Adam Roguski 19-11-2018, ostatnia aktualizacja 19-11-2018 00:00

W ofercie i sprzedaży są lokale projektowane przed skokiem cen.

Nowy trend to projektowanie mieszkań kompaktowych o możliwie najlepszym wskaźniku liczby pomieszczeń do powierzchni
źródło: materiały prasowe
Nowy trend to projektowanie mieszkań kompaktowych o możliwie najlepszym wskaźniku liczby pomieszczeń do powierzchni

Średnie ceny za metr kwadratowy mieszkań na rynku pierwotnym wciąż dynamicznie rosną, co przekłada się na tegoroczny, pierwszy po latach boomu, spadek sprzedaży w ujęciu ilościowym. Dla pewnej grupy klientów obecne poziomy są już za wysokie.

Więcej mniejszych?

Kiedy niedawno obserwowaliśmy skok cen masła na światowych giełdach towarowych, producenci zaczęli sprzedawać w sklepach mniejsze niż wcześniej kostki, by sprawić wrażenie, że cena jednostkowa produktu nie poszła tak dramatycznie w górę. Deweloperzy nie mają takiej elastyczności i szybkości reagowania.

– Trudno jest na podstawie najnowszych danych stwierdzić, że deweloperzy, kształtując ofertę, stawiają na mniejsze mieszkania. Obecnie realizowane inwestycje oraz te będące już w sprzedaży były planowane i projektowane rok, dwa lata temu, gdy poziom cen nie był jeszcze tak wysoki – mówi Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.

– Rynek w nieskończoność nie będzie jednak akceptował podwyżek cen. Rosnące koszty realizacji projektów budowlanych nie pozwolą na utrzymanie cen mieszkań bez straty na marży deweloperów. Ponieważ inwestorzy niechętnie zgadzają się na obniżkę zysków, należy się spodziewać, że chcąc stymulować rynek, będą wprowadzać do sprzedaży mniejsze lokale, oferujące najbardziej pożądane funkcjonalne układy pomieszczeń. Nabywcy przy wyborze nieruchomości kierują się bowiem najczęściej ceną całkowitą mieszkania – wskazuje Robert Korczyński. – Dlatego nawet nieco mniejszy lokal, mieszczący się w ich budżecie i posiadający preferowaną liczbę pokoi, może być dla kupujących akceptowalny – podkreśla.

Według Katarzyny Kuniewicz, partnera w REAS, wydaje się, że tolerancja klientów dla wzrostu cen powoli się wyczerpuje.

– Zaobserwowaliśmy to, analizując deklaracje osób, które poszukują mieszkania za pośrednictwem platformy Obido – tam średnia cena całkowita, jaką gotowi są zapłacić nabywcy, w porównaniu z grudniem 2017 r. spadła nieznacznie niemal we wszystkich grupach popytowych, a pamiętać należy, że w tym samym czasie ceny wzrosły średnio o 10 proc. Nie można także zignorować spadku sprzedaży mieszkań w Polsce, mimo że oferta w tym czasie nie zmalała istotnie, więc całości tego spadku nie można przypisywać brakowi wyboru – mówi ekspertka.

Wskazuje, że spadek zdolności nabywczej, spowodowany wzrostem cen, bez wątpienia skłoni część klientów do poszukiwania mieszkania o mniejszym metrażu. Konsekwencją, zwłaszcza w segmencie popularnym, może być ponowne kurczenie się mieszkań – czyli zmniejszanie metrażu w poszczególnych typach lokali.

– Efekty tych działań będą jednak widoczne w nowej ofercie dopiero za jakiś czas. Cykl inwestycyjny sprawia, że mieszkania, których sprzedaż i budowę deweloperzy właśnie zaczynają, to inwestycje projektowane jeszcze „na górce", przy rosnącej sprzedaży. Na korzyść deweloperów należy zaliczyć fakt, że w przeciwieństwie do poprzedniego szczytu cyklu zachowali oni trzeźwą ocenę sytuacji i nie zwiększyli istotnie w swoich projektach udziału przeskalowanych mieszkań o ponadprzeciętnych metrażach i rozkładach. To sprawia, że obecna oferta jest wciąż „zdrowa", dostosowana do określonych segmentów jakościowych rynku, a przez to atrakcyjna dla nabywców – podsumowuje Kuniewicz.

Płace też rosną

Jakie trendy obserwują sami deweloperzy?

– Z uwagi na charakterystykę procesu budowy i sprzedaży mieszkań w branży deweloperskiej trudno mówić o możliwości bieżącego dostosowywania produktu do potrzeb rynku. Średni czas, jaki mija od momentu zakupu działki do rozpoczęcia budowy i sprzedaży, to około 1,5 roku, a obecnie nawet i dłużej – mówi Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp.

Menedżer wymienia kilka zmian obserwowanych na rynku już od pewnego czasu. To przede wszystkim realizacja większej liczby inwestycji o podwyższonym standardzie, gdzie zauważalny jest największy wzrost cen, a rynek dotychczas był średnio rozwinięty. Zdaniem Kujawskiego klienci są skłonni zaakceptować wyższe ceny, ale przy jednocześnie wyższym standardzie, większych balkonach, dodatkowych udogodnieniach na osiedlu. Rośnie również świadomość klientów. Także w segmencie popularnym rośnie zainteresowanie większymi mieszkaniami, co jest efektem wzrostu zdolności nabywczej klientów i zmian demograficznych.

Obserwowany jest trend projektowania mieszkań kompaktowych o możliwie najlepszym wskaźniku liczby pomieszczeń do powierzchni – zmiana warunków technicznych od stycznia znacznie to ułatwiła. W segmencie popularnym rośnie zainteresowanie projektami zlokalizowanymi w większej odległości od centrum bądź też w miastach satelitarnych, gdzie ceny mieszkań nie zwiększyły się aż tak bardzo.

Kujawski wskazuje, że chociaż ceny lokali wzrosły w ostatnim roku średnio o 10 proc., to w Krakowie czy Warszawie są wciąż niższe niż dekadę temu, a w tym czasie inflacja wyniosła 20 proc., średnie krajowe wynagrodzenie wzrosło zaś o 70 proc.

– Tym samym zdolność nabywcza klientów wciąż jest bardzo wysoka. Jeśli spojrzymy na indeks dostępności mieszkaniowej, to jest on dwukrotnie wyższy niż dekadę temu. Jeżeli spojrzymy na inne kraje europejskie, to okazuje się, że niższy wzrost cen mieszkań odnotowano jedynie w Hiszpanii, we Włoszech i w Rumunii. Dla porównania w Islandii od ostatniego kryzysu ceny mieszkań wzrosły o 80 proc. – szacuje Kujawski.

– Mając na uwadze m.in. rosnące ceny wykonawstwa i problem z podażą gruntów, nie należy się spodziewać spadku cen mieszkań, lecz raczej dalszego ich wzrostu, może nie tak dużego jak w ostatnich miesiącach. Klienci jednak będą mieć do dyspozycji szeroki wachlarz oferty mieszkań kompaktowych, w zróżnicowanym standardzie, różnych lokalizacjach, cenowo dostosowanych do ich możliwości nabywczych – podsumowuje członek zarządu LC Corp.

Marcin Mosz, członek zarządu Polnordu, wskazuje, że na opracowanie struktury lokali w danym budynku mają wpływ analiza lokalizacji oraz określenie konkretnej grupy docelowej, a proces powstawania nowej inwestycji deweloperskiej – od fazy projektowej do oddania budynku do użytku – zajmuje od dwóch do czterech lat. Obserwowane zwyżki cen mieszkań nie wpływają więc na aktualną strukturę oferty.

– Ogólny wzrost zamożności i siły nabywczej Polaków sprawia, że dotychczasowe podwyżki cen mieszkań zostały zaakceptowane. Daje się zauważyć, że nabywcy poszukujący lokali do zasiedlenia wykazują coraz większe zainteresowanie dużymi metrażami, gwarantującymi komfortowe warunki mieszkaniowe. Z kolei kawalerki i małe lokale dwupokojowe cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów – mówi Mosz.

Trend rosnącego popytu na mniejsze mieszkania obserwuje działający w mniejszych miastach JHM Development.

– Chyba nie należy tego jednak łączyć z ostatnimi podwyżkami, bo trend jest długofalowy. Wynika raczej z potrzeb kupujących, dostępności mieszkań dla młodych rodzin lub innych uwarunkowań, jak zdolność kredytowa czy możliwości finansowe – mówi prezes Regina Biskupska. – Ceny robocizny i materiałów budowlanych rosną i raczej będą rosły, a w ślad za nimi i ceny mieszkań – zaznacza. ©℗

"Rzeczpospolita"

Najczęściej czytane