Gorączka na rynku biur nie spada

Polski rynek jeszcze nigdy nie rozwijał się tak dynamicznie.

Intensywny i pracowity – tak 2018 rok w segmencie nieruchomości biurowych ocenia Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja wynajmującego) w firmie Savills. – Wskaźnik pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu w Warszawie regularnie malał. Firmy, które poszukiwały lub nadal poszukują w stolicy dużych dostępnych od zaraz powierzchni, praktycznie nie mają z czego wybierać i muszą czekać na budynki, które trafią na rynek w latach 2019–2021 – mówi ekspert. – Właściciele biurowców, w których są jeszcze wolne biura, mogą więc dyktować warunki.

Odważne projekty

Zdaniem Daniela Czarneckiego miniony rok zapamiętamy z głośnego debiutu firmy WeWork (międzynarodowego operatora elastycznej powierzchni biurowej) i wejścia do Polski spółki JP Morgan. – W obu przypadkach mieliśmy do czynienia z bardzo dużymi transakcjami najmu – podkreśla ekspert. Zwraca też uwagę na wynajęcie przez sieci hotelowe powierzchni, które według wstępnych planów mogły pełnić również funkcję biurową. Mowa m.in.o sieci Nyx (umowa przednajmu w Varso).

– Ważnym wydarzeniem było także wejście na rynek warszawski firmy Cavatina z projektem Chmielna 89. Już na etapie budowy został on określony przez International Property Awards mianem najlepszej inwestycji biurowej na świecie – mówi Czarnecki.

Marcin Kowal, broker Nuvalu Polska, pytany o spektakularne wydarzenia w minionym roku, mówi o oddaniu do użytku gdańskiej Olivia Star, najwyższego biurowca w północnej Polsce. – Takie projekty zawsze odbijają się szerokim echem w branży. Tak było w 2016 r. z Warsaw Spire, tak będzie w 2020 r. z Varso – najwyższym budynkiem biurowym w Unii Europejskiej – dodaje.

Ekspert Nuvalu podziela opinię, że 2018 rok był bardzo dobry dla nieruchomości biurowych. – Polski rynek jeszcze nigdy nie rozwijał się tak dynamicznie – podkreśla. – Jednocześnie stabilizuje się, dojrzewa, staje się coraz bardziej przewidywalny. Liczby robią wrażenie. Absorbcja powierzchni w Warszawie w pierwszej połowie roku wyniosła ponad 190 tys. mkw., w całym roku powinna się zbliżyć do 400 tys. mkw. Duży popyt zmienił realia rynkowe, zwłaszcza w stolicy, w której mamy lukę podażową.

Dla najemców oznacza to konieczność poszukiwania nowej siedziby z dużym wyprzedzeniem. Powinny o to zadbać zwłaszcza duże firmy, które potrzebują dużych powierzchni. – Proces relokacji trzeba zacząć najlepiej dwa lata przed końcem obecnej umowy najmu – radzi Marcin Kowal. Zauważa, że nowe inwestycje, jak np. Proximo II, Spark C, CEDET, Nowogrodzka Square, Centrum Marszałkowska czy EC Powiśle, w chwili oddania do użytku są już skomercjalizowane w ok. 70 proc. – To bardzo wysoki wskaźnik, który potwierdza duży popyt. Nie pozostaje to bez wpływu na stawki najmu, które w centrum Warszawy wzrosły do poziomu 20–25 euro za mkw. – podaje Kowal.

Ekspert Nuvalu wskazuje też na trend inwestowania w wielofunkcyjne kompleksy, łączące funkcje biurowe, hotelowe, handlowe. – Dobrym przykładem jest Centrum Praskie Koneser. Inwestycja skupia usługi biurowe, rozrywkowe, hotelowe i gastronomiczne – mówi. – I etap osiągnął duży sukces, co dewelopera Liebrecht & Wood zachęciło do kontynuacji. Niedawno rozpoczęła się komercjalizacja II etapu inwestycji.

Regiony gonią stolicę

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec III kwartału 2018 r. to już ponad 10,2 mln mkw., z czego 53 proc. przypadało na Warszawę. Kraków ma 12-proc. udział w tym biurowym torcie, Wrocław – 10-proc., a Trójmiasto – 7,6-proc.

– Stolica z podażą biur niemal 5,5 mln mkw. dominuje na biurowej mapie Polski. Bardzo dynamicznie rozwijają się jednak regiony, zwłaszcza największe miasta – zwraca uwagę Marcin Kowal. – W 2018 r. Wrocław stał się drugim po Krakowie rynkiem o podaży przekraczającej 1 mln mkw. biur. Tempo wzrostu w regionach jest imponujące. W Krakowie w ciągu dwóch lat podaż zwiększy się o 25 proc. We Wrocławiu 30 proc. transakcji najmu dotyczy powierzchni od 5 do 10 tys. mkw. To dowód na dużą regionalną aktywność największych firm. Dynamiczny rozwój tych rynków przyciąga największych deweloperów. Trend jest szczególnie widoczny w Trójmieście, gdzie inwestycje realizują Vastint, Skanska, Apollo Rida, Cavatina – wylicza.

Dla warszawskiego rynku bardzo ważny będzie 2020 r. – Zostanie wtedy oddanych najwięcej inwestycji, m.in. Warsaw Hub, Lixa (A i B), Widok Towers, Browary Warszawskie (G-H-K), Varso Tower, Skyliner, Forest – wskazuje Marcin Kowal. – Do nowych obiektów przeprowadzi się wiele firm, które zwolnią dotychczas zajmowane biura.

Będzie to duże wyzwanie dla właścicieli starszych budynków. – Część zainwestuje w modernizację obiektów, by dopasować ich standard do zmieniającego się rynku – ocenia ekspert. – Inni zapewne skierują ofertę do nowych najemców, którzy dotąd nie korzystali z profesjonalnych nieruchomości biurowych.

Boom na coworki

Rok 2018 to była także, jak mówi Marcin Kowal, eksplozja oferty elastycznych powierzchni, czyli biur serwisowanych i coworkingowych.

– W Warszawie w porównaniu z 2017 r. ich podaż wzrosła o 130 proc. Trend jest równie silny w największych miastach regionalnych – ocenia. – Obserwujemy ekspansję największych międzynarodowych graczy, jak: WeWork, New Work Offices, Solution Space czy Spaces (marka należąca do Regus). Operatorami biur są też deweloperzy – np. Ghelamco (The Heart Warsaw) czy HB Reavis (HubHub). Strefy coworkingowe czy biura serwisowane stały się naturalnym najemcą w nowych biurowcach, często zajmując znaczny procent ich powierzchni. To oprócz sektora BPO/SSC/IT/R&D kluczowy gracz na rynku najmu biur.

O udanym roku mówią sami deweloperzy. Eyal Litwin, dyrektor generalny Adgar Poland, zwraca uwagę na duży przyrost nowej powierzchni biurowej, którą rynek szybko wchłaniał. – Wskaźnik powierzchni niewynajętej się obniżył, a stawki wzrosły – mówi. – Było tak zresztą nie tylko w Warszawie, ale we wszystkich dużych rynkach regionalnych.

O dynamicznym rozwoju rynku mówi też Jędrzej Dużyński, prezes Ideal Idea Formad. – Warto zwrócić uwagę na wzrost zapotrzebowania na biura poza Warszawą. Stanowiły one blisko 40 proc. wszystkich wynajętych powierzchni biurowych – podaje. – Nasza firma przygotowuje więc inwestycje w kolejnych miastach poza Warszawą, m.in. w Katowicach i we Wrocławiu. Specjalizujemy się w łączeniu funkcji biurowej z magazynem wysokiego składowania. Model sprawdza się w obrębie miast, gdzie liczy się szybki dojazd do centrum, a przez to efektywna dystrybucja towarów. Te parki SBU wpisują się w rosnący trend na zlokalizowanie biura, a nieraz siedziby firmy, w tym samym obiekcie, co magazyn. Pozwala to zoptymalizować koszty, jednocześnie nie rezygnując z wysokiego standardu biur – wyjaśnia.

Miniony rok nie rozczarował Franza Jurkowitscha, prezesa Warimpeksu. – Dobra koniunktura gospodarcza w Polsce przekłada się na rozwój firm, które szukają powierzchni biurowych mogących sprostać ich zwiększonej skali biznesu – wyjaśnia. – Biurową hossę widać przede wszystkim na rynkach regionalnych, gdzie łączna podaż powierzchni do wynajęcia dogania stolicę. Regiony wiodą prym pod względem nowych inwestycji. Mamy tam duże zainteresowanie nowoczesnymi budynkami. ©℗