Specuchwały – miasta mówią „nie”

Wnioski z lex deweloper nie przechodzą sita eliminacji.

Z dużej chmury mały deszcz – tak o funkcjonowaniu specustawy mieszkaniowej mówią deweloperzy. I wskazują, że inwestycje mające rozpocząć się na jej podstawie wyliczyć można na palcach jednej ręki.

Specustawa mieszkaniowa, do której przylgnęła nazwa lex deweloper, obowiązuje od sierpnia 2018 r. Jej głównym założeniem – jak można przeczytać w uzasadnieniu projektu – było „przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury administracyjne związane z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących".

Chodzi np. o wprowadzenie możliwości nadania decyzji o pozwoleniu na budowę rygoru natychmiastowej wykonalności (gdy jest to niezbędne ze względu na ważny interes społeczny), skrócenie sądowych terminów na rozpoznawanie skarg na decyzje administracyjne wydane w trybie speca czy wprowadzenie kar za nieterminowe rozpoznawanie wniosków inwestorów przez urzędy.

– Niestety, nie spełnia ona pokładanych w niej nadziei. Jak pokazuje kilkumiesięczne obowiązywanie przepisów, regulacje mają w zasadzie marginalnie znaczenie dla rynku – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wielkie plany

Lex deweloper stworzył obok warunków zabudowy czy zapisów planu miejscowego nową podstawę starania się o pozwolenie na budowę. Mowa o uchwale lokalizacyjnej podejmowanej przez radę gminy na wniosek inwestora. Daje ona możliwość starania się o realizację inwestycji m.in. na terenach, które w planach miejscowych nie pozwalają na budowę obiektów mieszkaniowych.

Oficjalnych danych o tym, w ilu przypadkach udało się z tej ścieżki do tej pory skorzystać, nie ma. I wszystko wskazuje na to, że nieprędko się pojawią.

– Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (MIiR) we współpracy z Głównym Urzędem Statystycznym (GUS) prowadzi coroczne badania, których tematem jest lokalne planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Celem badania jest dostarczenie informacji o sytuacji planistycznej gmin – podaje Zbigniew Przybysz z resortu inwestycji.

– W związku z wejściem w życie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych zgłosiliśmy do GUS potrzebę rozszerzenia zakresu opracowania, po to aby otrzymać wiarygodny i pełny obraz aktywności gmin – deklaruje. – Termin udostępnienia wynikowych informacji statystycznych za rok 2019 przewidziany jest na wrzesień 2020 r.

Wielkie plany

Jak ustaliliśmy, oprócz zaangażowania GUS MIiR rozmawia z Towarzystwem Urbanistów Polskich o monitoringu wdrażania ustawy przez TUP. To opracowanie będzie ukończone w połowie roku, w oparciu o studium reprezentatywnych przypadków.

Do tego czasu trzeba zdać się na doświadczenia praktyki. – A te pokazują, że organy, wielokrotnie wychodząc poza regulacje ustawy, żądają od deweloperów wnioskujących o wydanie uchwały lokalizacyjnej uzupełnienia coraz bardziej drobiazgowych informacji. Wobec skali wymagań stawianych na drodze do uzyskania uchwały wielu inwestorów po prostu zrezygnowało z tej ścieżki inwestycyjnej – mówi mecenas Dziąg.

Podobne doświadczenia mają prawnicy specjalizujący się w prawie nieruchomościowym. – Z informacji, jakie posiadamy, wynika, że część wniosków o podjęcie uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej została pozostawiona bez rozpatrzenia, a zatem właściwy organ nie przeszedł do etapu merytorycznego rozpatrywania wniosków – wskazuje Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny, partner zarządzający w kancelarii GWW Grynhoff i Partnerzy Radcowie Prawni i Doradcy Podatkowi.

W jej ocenie trudno przesądzić, czy rzeczywiście dokumentacja nie spełniała wymogów formalnych, czy też organy, które są w większości nieprzychylne procedowaniu w trybie specustawy mieszkaniowej, nadużywają jej zapisów. – Ustawodawca nie przewidział wprost w przepisach możliwości zaskarżenia pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia, stąd kwestia ta nie była weryfikowana przez sądy administracyjne – zaznacza ekspertka.

Justyna Wasiak, radca prawny z Grupy Prawnej Togatus, zauważa z kolei, że ustawodawca nałożył na samorządy dość restrykcyjne terminy rozpatrzenia wniosków ze speca (patrz: ramka).

– Rzeczywiście mało samorządów decyduje się na podjęcie odpowiednich uchwał. Prawdopodobnie dzieje się tak z powodu niezapewnienia przez ustawodawcę dodatkowych środków na wykonanie przez samorząd nałożonych na niego zadań. Krótki termin na podjęcie uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wymaga rzetelnej i wnikliwej oceny danej inwestycji z punktu widzenia polityki przestrzennej gminy. Wymaga to zaangażowania wielu specjalistów, którzy musieliby podjąć intensywne prace – mówi mecenas Wasiak.

Jednak mimo to drobiazgowe badanie Biuletynów Informacji Publicznej miast, gdzie obligatoryjnie winny być publikowane wydane uchwały lokalizacyjne – pokazuje, że niektórym deweloperom udało się skorzystać ze speca. Ale dotyczy to mniejszych miast.

I tak w Nowym Dworze Mazowieckim inwestorowi udało się w trybie lex deweloper uzyskać zamienne pozwolenie na budowę, na podstawie którego będzie mógł wydzielić na poddaszu budowanego bloku kilkanaście dodatkowych lokali. A w przypadku Ełku deweloper uzyskał uchwałę lokalizacyjną zezwalającą na wzniesienie pięciokondygnacyjnego budynku na maksymalnie 55 lokali. ©℗

Jak uzyskać uchwałę

Ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wymaga:

∑ 
złożenia do rady miasta wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji (w razie stwierdzenia braków formalnych wnioskodawca 
ma 14 dni na ich uzupełnienie);

∑ 
publikacji kompletnego wniosku w Biuletynie Informacji Publicznej urzędu (samorząd 
ma na to trzy dni od dnia złożenia kompletu dokumentów);

∑ 
upłynięcia 21 dni na składanie uwag, opinii i uzgodnień 
do wniosku;

∑ 
podjęcia uchwały przez radę miasta o ustaleniu lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w ciągu 60 dni 
od dnia publikacji kompletnego wniosku na BIP (w uzasadnionych przypadkach – w ciągu 
90 dni). ∑