Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Cywile na budowie

Anna Krzyżanowska 23-04-2019, ostatnia aktualizacja 23-04-2019 09:06

Część deweloperów udostępnia klientom mieszkania w nieukończonych budynkach. To ryzykowne – oceniają eksperci.

Nabywca, decydując się na np. wykańczanie mieszkania w nieoddanym jeszcze  do użytkowania budynku, inwestuje w lokal, co do którego  nie ma pewności, kiedy i czy w ogóle będzie mógł zacząć  z niego korzystać
źródło: Shutterstock
Nabywca, decydując się na np. wykańczanie mieszkania w nieoddanym jeszcze do użytkowania budynku, inwestuje w lokal, co do którego nie ma pewności, kiedy i czy w ogóle będzie mógł zacząć z niego korzystać

Przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego poprzedzone jest jego odbiorem, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Tak brzmi art. 27 ustawy deweloperskiej. Wydawać by się mogło, że przepisy są jasne. I nabywcy mieszkań z rynku pierwotnego klucze powinni odebrać, gdy formalnie budowa budynku jest skończona i rozliczą się z deweloperem.

Życie jest jednak bogatsze. Część firm decyduje się na przekazanie mieszkania w nieoddanych do użytkowania budynkach. Tak było m.in. w przypadku pana Pawła, naszego czytelnika, który z żoną kupił mieszkanie w jednej z dzielnic Warszawy. Zdążył on mieszkanie nie tylko wykończyć, ale i w nim zamieszkać, zanim blok został oddany. Jak to możliwe?

– Praktyka udostępniania mieszkań przez deweloperów przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie jest powszechnie znana – mówi Agnieszka Jędrzejewska, prawniczka specjalizująca się w prawie administracyjnym.

– Jednak do momentu skutecznego oddania budynku do użytkowania teren, na którym się on znajduje, w zasadzie należy traktować jak plac budowy, a z przepisów ustawy – Prawo budowlane wynika, że jednym z podstawowych obowiązków kierownika budowy są działania uniemożliwiające wstęp osobom nieupoważnionym – wskazuje Andrzej Falkowski, przewodniczący komisji prawno-regulaminowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. – Dlatego na placu budowy generalnie nie powinny przebywać osoby trzecie, niebędące pracownikami firm współpracujących z inwestorem.

Potrzeby klientów

Niektórzy z deweloperów tworzą jednak specjalne regulaminy, w których określają zasady przebywania osób trzecich na terenie swoich inwestycji. Służą one też ustaleniu reguł przekazywania lokali w ramach tzw. przedodbiorów czy odbiorów technicznych (o których przepisy milczą).

Odbiory techniczne stosuje m.in. ROBYG. – Grupa ROBYG stara się maksymalnie elastycznie reagować na potrzeby klientów. Dlatego na indywidualne zapytania – po wcześniejszym odbiorze technicznym – udostępniamy lokale do realizacji prac wykończeniowych przez wykwalifikowane ekipy, które mają odpowiednie uprawnienia – tłumaczy Jolanta Olszewska, dyrektor działu obsługi klienta firmy.

I podkreśla, że udostępnienie lokalu „nie jest tożsame z przekazaniem kluczy" i jest obwarowane restrykcjami. – Może ono nastąpić po odbiorze techniczno-budowlanym i odbywa się pod nadzorem administratora budynku, który egzekwuje przestrzeganie regulaminu. Zabrania on m.in. zamieszkiwania w nieruchomości i jednocześnie ogranicza czas prowadzenia prac przez wskazane podmioty jedynie do pory dziennej. Jest to zgodne z prawem – akcentuje Jolanta Olszewska.

Nie wszystkich – w tym także innych deweloperów – takie praktyki przekonują.

– Nasza firma zgodnie z ustawą deweloperską umawia się z klientami na odbiór mieszkania po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Wcześniejsze udostępnianie lokali nabywcom jest z nią sprzeczne. Co więcej, jest ryzykowne dla firmy. Przecież do momentu formalnego zakończenia prac mamy do czynienia z placem budowy. W razie wypadku na jego terenie odpowiedzialność ponosi kierownik budowy – mówi Robert Maraszek, dyrektor ds. inwestycji w INPRO, deweloperze działającym na Pomorzu.

Pułapka

Jak wskazuje Monika Wystrychowska, radca prawny w kancelarii Ożóg Tomczykowski, odbiór przed dopuszczeniem budynku do użytkowania nie niesie ze sobą żadnych skutków prawnych.

Przypomina, że odbiór (ten uregulowany w przepisach) polega na oględzinach inwestycji i stwierdzeniu przez nabywcę – w obecności dewelopera – czy przedmiot umowy został wykonany zgodnie z umową wraz z załącznikami, projektem budowlanym, przepisami i zasadami sztuki budowlanej. Potwierdzenie wykonania przedmiotu umowy zgodnie z umową otwiera drogę do umowy przenoszącej własność na nabywcę.

– Zatem przekazanie przez dewelopera kluczy do lokalu przed formalnym oddaniem budynku do użytkowania może skutkować tym, że nabywcy lokali będą podnosili, że mimo wydania kluczy do lokalu czy innej formy fizycznego udostępnienia im lokalu nie doszło do odbioru lokalu w rozumieniu art. 27 ustawy deweloperskiej, a w konsekwencji nabywca będzie mógł podnosić, że lokal nie spełnia warunków umowy – zauważa mecenas Wystrychowska.

Wykańczanie mieszkania w budynku, którego budowa formalnie się nie zakończyła, jest też ryzykowne dla klientów.

– Zasadniczo samo udostępnienie wyłącznie do prac wykończeniowych nie musi z automatu być bezprawne, niedopuszczalne bowiem jest rozpoczęcie użytkowania budynku lub jego części przed oddaniem do użytkowania, przez co rozumie się rozpoczęcie jego korzystania zgodnie z przeznaczeniem – zaznacza Monika Wystrychowska.

– Nic nie stoi na przeszkodzie, by okazać lokal mieszkalny przyszłemu właścicielowi, a nawet umożliwić mu dokonanie pewnych czynności w celu dostosowania lokalu do jego potrzeb mieszkalnych. W sprawie nałożenia kary za nielegalne użytkowanie takie właśnie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny. Zauważył, że czasowe przebywanie w budynku związane z realizacją inwestycji, np. robót wykończeniowych w budynku w stanie surowym i doglądaniem ich nie nosi znamion „przystąpienia do użytkowania" obiektu budowlanego – dodaje Agnieszka Jędrzejewska.

Monika Wystrychowska zauważa jednak, że udostępnienie lokalu do prac wykończeniowych – przed oddaniem budynku do użytkowania – wiąże się z tym, że nabywca bierze na siebie ryzyko, że poniesie koszty prac wykończeniowych w lokalu, a budynek nie zostanie oddany do użytkowania lub oddanie to z różnych względów będzie się opóźniało – a do tego czasu nabywca nie będzie miał możliwości korzystania z lokalu. Co więcej, częstą praktyką jest, że od momentu takiego udostępnienia lokalu nabywcy, deweloper przenosi na niego koszty utrzymania tego lokalu, w tym koszty mediów.

– Podsumowując, nabywca inwestuje środki w lokal, co do którego nie ma pewności, kiedy i czy w ogóle będzie mógł zacząć korzystać zgodnie z przeznaczeniem. W skrajnych przypadkach, jeżeli budynek nie zostanie oddany do użytkowania, nie będzie też możliwości, aby nabywca nabył lokal i zostaje z ewentualnym roszczeniem o zwrot poniesionych nakładów i kosztów – puentuje Wystrychowska.

"Rzeczpospolita"

Najczęściej czytane