Impreza zamiast wypoczynku

Czy organizowanie wesel w hotelu może być samowolą budowlaną? Tak.

Podstawowa zasada prawa budowlanego jest taka, że z budynku korzysta się zgodnie z jego pierwotnym przeznaczeniem. Mieszkanie powinno więc służyć do celów czysto mieszkaniowych, a lokal użytkowy – do celów biurowych, handlowych czy usługowych.

Ale w prawie nie wszystko da się przewidzieć. Bo co wtedy, gdy właściciel domu chce zaadaptować go na przychodnię stomatologiczną, pensjonat czy kawiarnię?

W takich przypadkach konieczne może się okazać doprowadzenie do zmiany sposobu użytkowania budynku. Przepisy regulujące te kwestie nie do końca są jasne. Chodzi o art. 71 ust. 1 prawa budowlanego. Przewiduje on, że zmiana sposobu użytkowania polega w szczególności na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa powodziowego, pracy, zdrowotnego, higieniczno-sanitarnego, ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń.

Użyte w przepisie sformułowane „w szczególności" oznacza, że lista czynników, które wpływają na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, jest otwarta i zawsze mogą się pojawić na niej inne, zupełnie nowe. Może być i tak, że planowana działalność będzie miała wpływ na niektóre wymienione w przepisie warunki albo w ogóle jej nie będzie. Co wtedy?

Zawsze jest to ruletka. Za każdym razem bowiem musi to być indywidualna ocena, a powinien ją przygotować ekspert, który posiada uprawnienia budowlane.

Samo przeświadczenie inwestora, że skoro zachowuje tę samą funkcję obiektu, to nie musi się martwić o formalności budowlane, może być złudne i wpędzić go w kłopoty. Jeśli bowiem okaże się, że popełnił samowolę, nadzór budowlany może nakazać mu przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego. O tym, że ustalenie, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku, nie jest takie proste, świadczy bogate orzecznictwo sądów administracyjnych.

Za tego typu zmianę sądy uznają już samo zwiększenie działalności wytwórczej lub usługowej w danym obiekcie, ponieważ może ono powodować niekorzystne dla otoczenia skutki, w sferze warunków zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, użytkowych, układu obciążeń oraz być sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (wyrok WSA z 18 maja 2011 r. ; II SA/Wr 180/11).

Zmianą sposobu użytkowania będzie również organizowanie w budynku hotelowo-gastronomicznym imprez rozrywkowych (muzyczno-tanecznych, wesel), ponieważ zwiększa się m.in. emisja hałasu i drgań. Nowy typ działalności wpływa też na ochronę środowiska (wyrok NSA z 15 marca 2012 r.; II OSK 2459/10).

Natomiast same formalności nie są specjalnie skomplikowane. Zmiana sposobu użytkowania części budynku, np. lokalu, wymaga zgłoszenia w starostwie. Następnie trzeba się uzbroić w cierpliwość i poczekać 21 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać prace adaptacyjne. Ale może być zgoła inaczej.

Jest bowiem tak, że starosta, jeśli dojdzie do wniosku, że zaplanowane przez przedsiębiorcę roboty budowlane wymagają pozwolenia na budowę, ma prawo wnieść sprzeciw i nakazać uzyskanie tego pozwolenia.

Będzie ono też potrzebne, gdy inwestor planuje wykonać jeszcze dodatkowo roboty budowlane – np. wybić schody do piwnicy.

Takie są zasady i nie da się ich obejść. Bardzo często jednak inwestorzy popełniają błąd i najpierw przeprowadzają prace adaptacyjne i dopiero wtedy występują do starosty i załatwiają formalności. Tymczasem prawo budowlane jasno mówi: formalności należy dopełnić przed zmianą sposobu użytkowania danego obiektu, a nie później. Jest to ważne. Jeżeli zrobi się to później, zgłoszenie jest nieskuteczne. Dochodzi wówczas do samowoli budowlanej, takiej samej jak w przypadku zmiany sposobu użytkowania dokonanej bez załatwienia formalności urzędowych. Wtedy ostatnią deską ratunku może być legalizacja.