Deweloperzy nie nadążają z budową

Nieruchomości tańsze nie będą. Krach nam jednak nie grozi.

To już pewne. W 2017 r. na rynku deweloperskim padł rekord wszech czasów. Na sześciu największych rynkach, czyli w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi nabywców znalazło 72,7 tys. nowych mieszkań – podaje firma doradcza Reas w najnowszym raporcie, potwierdzając grudniowe szacunki. Deweloperzy pobili wynik z 2016 r. o 17 proc. Wtedy z ich oferty zniknęło 62 tys. lokali.

Firmy sprzedały więcej mieszkań, niż wprowadziły do oferty. W całym ubiegłym roku na rynek trafiło 67,3 tys. nowych lokali. (W sprzedaży są też nieruchomości, których sprzedaż ogłoszono w poprzednich latach, dzięki czemu możliwe są takie różnice między liczbą sprzedanych a wprowadzonych na rynek mieszkań).

– Po raz pierwszy od 2013 r. deweloperzy nie byli w stanie sprostać rosnącemu apetytowi na mieszkania – komentuje Katarzyna Kuniewicz z działu badań i analiz rynku w firmie Reas. – Pod koniec 2017 r. w ofercie było 48,2 tys. lokali na różnych etapach budowy, podczas gdy rok wcześniej firmy miały do sprzedania 52,7 tys. mieszkań.

45,3 proc. oferowanych pod koniec grudnia lokali ma być gotowych w tym roku, 36,2 – w roku 2019, a 4,9 proc. – w 2020 r. Reszta to nieruchomości, których budowa zakończyła się w 2016 i 2017 r. – Gdy podaż nie nadąża za popytem, powinny rosnąć ceny – zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz. – Tak też było w ubiegłym roku. Największy wzrost cen ofertowych, bo o 15 proc., odnotowaliśmy w Trójmieście. Średnie ceny za mkw. lokali na tym rynku pod koniec 2017 r. przekroczyły 7,9 tys. zł.

W Łodzi ceny lokali poszły w górę o 8,5 proc., do ponad 5,3 tys. zł za mkw., a w Warszawie o 8,4 proc., do ponad 8,5 tys. zł. We Wrocławiu i w Poznaniu przeciętne ceny mieszkań wzrosły po 4,4 proc., do ponad 6,4 i 6,7 tys. zł za mkw.

Taniej nie będzie

Co dalej? Eksperci Reasa oceniają, że rynek nowych mieszkań ma przed sobą dobre perspektywy. Wybór mieszkań wciąż jest duży, bezrobocie niskie, oszczędności Polaków rosną. Nieruchomości wciąż kuszą inwestorów. Na wynajmie można zarobić dużo więcej niż na lokatach.

Nie brakuje jednak zagrożeń. Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas, wskazuje na coraz większe trudności w pozyskiwaniu gruntów inwestycyjnych. Miasta nie wystawiają działek na sprzedaż, a na zgromadzonych już przez deweloperów parcelach niekoniecznie będzie można budować osiedla. Przygotowywana ustawa inwestycyjna ogranicza bowiem możliwość prowadzenia budów na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

– Poza tym rosną nie tylko ceny gruntów, lecz także robocizny. Koszty budowy zmieniają się dynamicznie, stawiając pod znakiem zapytania możliwość zakończenia inwestycji na ustalonych wcześniej warunkach – komentuje Kazimierz Kirejczyk. – Znalezienie wykonawców nowych budów nastręcza dużych problemów, a zapewne nie będzie ani łatwiej, ani taniej, bo czeka nas kilka lat realizacji znaczących inwestycji infrastrukturalnych – wyjaśnia prezes Reasa.

Zwraca też uwagę na wydłużające się procedury administracyjne. – To wszystko sprawia, że firmom coraz trudniej wprowadzać do oferty nowe inwestycje. Deweloperzy będą też musieli poradzić sobie bez programu dopłat „Mieszkanie dla młodych".

Prezes Reasa prognozuje, że nieruchomości tańsze nie będą. Krach nam jednak nie grozi. – Jesteśmy bardzo daleko od bańki. Na rynku na pewno nie ma histerii – przekonuje Kazimierz Kirejczyk. – Ewentualny spadek liczby transakcji w nadchodzących latach nie będzie oznaczał powrotu do poziomu z lat 2008–2009 – podkreśla.

Najmniejsze w Łodzi

Chłodniej pod koniec ubiegłego roku było za to na rynku wtórnym. Jak podkreśla Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, grudzień upłynął pod znakiem spadków cen transakcyjnych mieszkań używanych.

– Licząc miesiąc do miesiąca, największe zmiany, bo o 7,3 proc., odnotowaliśmy w Łodzi. Kupujący powrócili do zakupu tańszych mieszkań – komentuje Marcin Jańczuk. Średnia cena mkw. lokali na łódzkim rynku wtórnym spadła w ciągu miesiąca do 3,7 tys. zł. Łódzkie mieszkania są jednak droższe niż przed rokiem o 1,6 proc. Średnia cena kupowanego w Łodzi lokalu to 194,7 tys. zł, a średni metraż – 52 mkw. – Najtańsze lokale sprzedają się tu za 2,5 tys. zł za metr – podaje Marcin Jańczuk. – Najwięcej transakcji dotyczyło lokali wycenionych na 3,3–4 tys. zł – opowiada.

O 3,9 proc. spadły ceny mieszkań w Poznaniu (roczne spadki to 3,5 proc.), gdzie za mkw. używanego lokalu klienci płacili w grudniu ponad 5,2 tys. zł. W tym mieście sprzedają się największe mieszkania. Średnia powierzchnia to 69 mkw., a średnia cena kupowanych nieruchomości to 356 tys. zł. – Spadek średnich cen mieszkań na poznańskim rynku wtórnym to efekt m.in. kupowania większych powierzchni. Cena mkw. dużego lokalu jest z reguły niższa niż dwupokojowego – wyjaśnia Marcin Jańczuk.

W Warszawie ceny mieszkań używanych spadły w ciągu miesiąca o 1,6 proc., do 7,8 tys. zł za metr. W ujęciu rocznym ceny są jednak wyższe o 3,6 proc. Średnia cena kupowanych lokali na rynku wtórnym w stolicy to 436,2 tys. zł, a średnia powierzchnia – 57 mkw. – Najniższe ceny w Warszawie zaczynały się od 5 tys. zł za metr lokalu – podaje Marcin Jańczuk. – Co 10. transakcja zamykała się ceną ponad 10 tys. zł za metr. ©℗