Ta transakcja nie będzie łatwa

Chcąc sprzedać duże, luksusowo urządzone mieszkanie na Zaciszu, trzeba wystawić je z okazyjną ceną. I uzbroić się w cierpliwość, bo na klienta można czekać nawet rok.

Nasz czytelnik ma 80-metrowe trzypokojowe mieszkanie z tarasem o powierzchni 35 mkw. Lokal z 2004 r., wykończony i wyposażony w wysokim standardzie, znajduje się na zamkniętym strzeżonym osiedlu przy ul. Świętego Wincentego na Zielonym Zaciszu.

Do mieszkania przynależy miejsce w garażu podziemnym i piwnica. – Planuję sprzedaż tego mieszkania i zakup innego, najlepiej czteropokojowego. W grę wchodzą Wola, Żoliborz, Bielany (blisko metra) i Saska Kępa. Jestem gotowy dopłacić, bo zależy mi na równie dobrym standardzie – opowiada właściciel apartamentu, który zastanawia się, za ile mógłby lokal sprzedać i ile będzie musiał dołożyć, by kupić inny w wybranej dzielnicy.

Okazja czyni kupca

Ewa Jankowska-Elhadi z Maxon Nieruchomości szacuje, że mieszkanie czytelnika można wycenić na ok. 600 tys. zł – chodzi o cenę transakcyjną.

Waldemar Oleksiak z Emmersona na podstawie ofert w tej agencji ocenia z kolei, że klient za to luksusowe mieszkanie mógłby dostać co najmniej 550 tys. zł. W Emmersonie podobne trzypokojowe lokale na Targówku, o zbliżonym metrażu, są wystawione z cenami ofertowymi od 540 do 685 tys. zł (od 6,8 do 8,2 tys. zł za mkw.).

– Zielone Zacisze to jedna z luksusowych wysp w morzu zabudowy z czasów PRL w tamtym rejonie Warszawy, w dodatku nieźle skomunikowana z centrum – podkreśla Waldemar Oleksiak. – Równie dobrze można by przyjąć, że mkw. mieszkania o takim standardzie powinien kosztować 9 tys. zł. Jednak sytuacja na rynku nie sprzyja sprzedającym. Wszystko zależy od tego, czy znajdzie się klient, który uzna ofertę za okazję. Tymczasem dominująca grupa kupujących wybiera dziś mniejsze mieszkania. Nie ma zatem pewności, że znajdzie się klient nawet za cenę 7 tys. zł za metr – zastrzega przedstawiciel Emmersona.

Paweł Zeliaś, pośrednik z firmy SalonDomów.pl, uważa, że właściciele, decydując się na sprzedaż mieszkań, ich ceny ustalają na podstawie internetowych ogłoszeń, co przy dzisiejszej nie najlepszej koniunkturze na rynku nieruchomości może być błędem.

– Ceny ofertowe trzypokojowych 80-metrowych mieszkań na Zaciszu mieszczą się w przedziale od 6,9 do 10,2 tys. zł za mkw., co daje średnią stawkę wywoławczą w tej dzielnicy na poziomie ok. 8,5 tys. zł – wylicza pośrednik. Jednocześnie podkreśla, że mieszkania utrzymane w wysokim standardzie, nie starsze niż sześcioletnie, o podobnych do opisanych parametrach na klienta czekają nawet do roku.

– Chcąc dziś sprzedać trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 80 mkw., trzeba być bardzo elastycznym, zarówno jeśli chodzi o cenę, jak i czas oczekiwania na kupującego – mówi Paweł Zeliaś. – Średnie ceny transakcyjne podobnych mieszkań kształtują się na poziomie ok. 7 tys. zł za mkw. Nie są to jednak transakcje częste. Cena może wydawać się okazyjna, ale taka powinna być, jeśli nie mamy czasu na długie wyczekiwanie na klienta.

Droga Saska Kępa

Waldemar Oleksiak dodaje, że aby kupić mieszkanie w wybranych dzielnicach po lewej stronie Wisły, czytelnik do minimalnej kwoty sprzedaży mieszkania na Zaciszu (550 tys. zł) powinien dodać ok. 20 proc. – Nie można dać jednak gwarancji,  że za otrzymaną kwotę utrzyma dotychczasowy standard. I raczej będzie to Wawrzyszew niż Żoliborz – ocenia przedstawiciel Emmersona.

Dodaje, że gdyby cenę sprzedaży przyjąć na poziomie 8 tys. zł za mkw. (640 tys. zł za całość), to po dołożeniu 20 proc. (do ok. 770 tys. zł) czytelnik miałby większe szanse na kupno mieszkania w wybranych dzielnicach o podobnym jak na Zaciszu standardzie. – Są to jednak tylko symulacje – zastrzega Oleksiak.

Ewa Jankowska-Elhadi dodaje, że najmniejszy wybór mieszkań o zbliżonym metrażu i podobnym standardzie wykończenia nasz czytelnik będzie miał na starej Saskiej Kępie.

– To kameralna dzielnica. Nowych inwestycji jest tu najmniej, a ich ceny za mkw. wahają się od 10 do nawet 20 tys. zł – podaje przedstawicielka Maxon Nieruchomości. – Inaczej jest na Woli, Żoliborzu czy Bielanach, gdzie takich lokali jest znacznie więcej. Stawki idą zaś od 8 – 9 tys. zł w górę. Trzeba też pamiętać, że w zależności od inwestycji dodatkowo płatne są miejsca postojowe. To wydatek rzędu 20 – 45 tys. zł – dodaje.

Według Ewy Jankowskiej-Elhadi w przypadku Saskiej Kępy klient musi się liczyć z dopłatą rzędu co najmniej 200 tys. zł.

– Jeśli zdecyduje się na inne dzielnice, będzie musiał dołożyć od 40 tys. zł – ocenia przedstawicielka Maxona.

Paweł Zeliaś dodaje, że na Woli ceny transakcyjne mkw. czteropokojowych mieszkań z garażem to ok. 6,8 tys. zł, na Bielanach – ok. 7,5 tys. zł (im bliżej metra, tym drożej). Zdecydowanie najdrożej jest na Żoliborzu i Saskiej Kępie. Zakładając, że na mkw. możemy wydać ok. 12 tys. zł, możemy mieć ładny czteropokojowy apartament. Lokale z czterema pokojami do remontu w starszych budynkach na Żoliborzu kupimy za ok. 7 tys. zł za mkw. – mówi pośrednik z firmy SalonDomów.pl.

Płacić za czyjś gust

Pośrednik Tomasz Lebiedź, z firmy Praskidom.pl, ocenia, że sprzedaż podobnego mieszkania na Zaciszu może trwać kilkanaście miesięcy lub dłużej. Podkreśla, że każda transakcja powyżej 350 tys. zł w Warszawie jest dziś nieprzewidywalna.

– Jeśli chodzi o mieszkania trzypokojowe, to klienci chętniej kupią 65 metrów w wielkiej płycie, niż cuda z tarasem. Dziś deweloperzy na 78 mkw. mieszczą aż cztery pokoje. A ich oferta nie może być oderwana od potrzeb klientów – tłumaczy Tomasz Lebiedź. Według niego niewielu ludzi chce też płacić za tzw. wysoki standard. Poza tym jest to pojęcie względne. Bez oglądania mieszkania trudno ocenić, co kto ma na myśli, mówiąc o wysokim standardzie. Niektórzy za luksus uważają gres na podłodze, dla innych będzie to rozwiązanie nie do przyjęcia. Klienci nie chcą płacić za czyjś gust. Jeśli mają pieniądze, to wolą mieszkanie od dewelopera, które urządzą po swojemu

– ocenia pośrednik.